北京二手房交易量增 价格回落 整体喜忧参半

央视国际 (2004年07月14日 10:29)

　　中国经济时报消息：据来自我爱我家市场研究中心的统计资料显示，今年上半年北京市的二手房交易量为18000套，与去年上半年同期交易量7338套相比，增幅为145%。二手房交易均价为3100元/平方米，与去年同期的交易均价2785元/平方米相比，上涨了315元/平方米，增幅为11.3%。而与去年下半年的交易均价3232元/平方米相比，则下降了132元/平方米，降幅为4%。我爱我家市场研究中心据此认为，今年上半年北京市二手房市场整体说来喜忧参半。

　　三大原因制约上半年发展

　　“今年上半年交易量上升、价格回落值得庆幸，而忧的是交易量虽然增幅较大，但却比年初业界预计的2万套交易量低了将近10%。”我爱我家研究中心相关负责人胡景晖分析认为，这说明北京二手房交易经过四年多的高速增长，已出现了增长放缓的迹象。他表示，三大因素制约了二手房交易量的进一步快速增长。

　　首先，政策环境未有重大利好。从2003年新春伊始，北京市房地产二、三级市场出现了一系列政策利好的消息：公房使用权开放上市交易，取消已购公房上市审批，取消原产权单位参与收益分配，降低补交土地出让金比例以及卖旧买新契税减免等等。但今年上半年，北京二级房地产市场未出现任何对二手房交易利好的政策，而5月份出台的已购经济适用房再出售的新政策，其中明确规定：居住未满五年的经济适用房将不得出售，确需出售的价格不得高于购买时的价格；满5年的可按市场价出售，但出卖人需缴纳成交价10%的综合地价款。毫无疑问，新政策的出台虽然从源头上保证经济适用房真正成为中低收入阶层安居乐业的保障，打击遏制了投机炒房行为。但同时也在短期内加剧了北京二手房市场房源不足现象，从而在一定程度上影响了再上市经济适用房的后期交易量。

　　其次，宏观调控导致贷款紧缩。近段时间，受政府宏观调控政策的影响，大部分银行在二手房贷款方面发生了一些变化，使购买二手房的申请贷款难度加大。各个银行具体的变化程度和方式也有所不同，基本变化主要集中在六个方面：对借款人的要求比以前更为严格；包括借款人的收入状况、还款额与收入的比例、户口所在地等(外地人相对比北京本地人考察要严格些)；对房子的要求有所提高，不但在房龄上要求更短，房屋所处的位置也要求更靠近市中心，比如在五环外的房子银行基本不予考虑；贷款成数有变化，由八成贷款变为七成贷款；对合作机构的选择比以前更加谨慎严格；贷款的操作模式、与各类中介的合作模式发生了变化，为规避风险，部分银行选择安全性很高、但与市场需求脱节的贷款发放模式，比如必须在抵押登记完成后才发放贷款，这在目前房管部门工作效率有待进一步提高的北京市场，显然是不具备可操作性的；银行的贷款品种开始减少，部分银行停办一些非常符合市场需求的贷款业务，比如转按揭、换按揭。虽然今年上半年二手商品房和转按揭业务的操作量比去年同期大幅增长，金融信贷因素还是直接抑制了部分二手商品房和其他二手房的交易。

　　此外，房价之争也影响业主心态。从今年年初开始，北京房地产市场就出现“房价涨跌”的争论。一方面不少房地产业内人士在各种场合不断抛出“房价要持续上涨”的言论；另一方面北京市发改委、北京市统计局、北京市国土房管局披露的数字却证明北京房价正持续走低。与此同时，各大房展会上中低价盘频频显身，开发商大搞打折促销活动。“房价的争论和现实市场的扑朔迷离，使得二手房业主的心态发生了微妙的变化。一部分想‘置业升级’、‘以旧换新’的业主由于对一手房市场价格走势判断不明朗而产生购买迟疑，延缓了旧房出手的意愿；另一部分拥有房源的业主产生不合理的价格预期，甚至盲目与周边一手房价格攀比，高价出售手中二手房，导致有价无市，成交不畅的局面。”业界专家康胜认为，这些因素都使得房源无法真正放量，从而影响了上半年交易量。

　　三大期待渴盼下半年利好

　　中国经济时报报记者通过调查采访初步得出，二手房市场下半年能否走高将在某种程度上取决政策、金融、房源三方面的期许能否实现。

　　二手房经纪专家龚国琼在接受本报记者采访时表示，政策调整对推动北京二级市场发展具有关键意义，二手房市场期望下半年政府能出台一些对市场利好的政策。如：进一步简化产权过户手续和加快过户速度，降低二手房交易契税(对一、二手房契税征收标准能差别对待)，支持和鼓励人们“卖旧买新”、“置业升级”，以及出售城区的旧房向郊区卫星城迁移，扶持势力强、信誉好的大型品牌经纪机构等等。

　　他表示，没有金融信贷的支持，就没有发达活跃的房地产市场，该规律对于二手房市场也同样适用。应该说宏观调控对二手房市场是个非常好的机会，因为二手房信贷的风险相比开发贷款、新房按揭贷款风险低，易于控制，是银行在风险控制和占领市场的二者平衡中一个很好的出路。但令人遗憾的是，由于银行对房地产信贷风险理解不够、受制于宏观调控的行政压力，部分银行在本应大力发展二手房信贷市场的时候偏偏随着宏观调控的大流盲目地抛弃了这个市场。但也有一些商业银行及时抓住了这个绝好的机会。业界希望下半年随着宏观调控逐步收效，银行对市场、风险、调控的认识能够加深，在贷款方面给二手房更多支持。

　　据介绍，今年上半年二手房交易量增加，大批处在观望中的二手房业主将会随市场热度进行出售交易，如此大量的二手房源将流入市场。此外，随着下半年“金九(月)银十(月)”的传统一手房销售旺季的到来，大批需要“以旧换新”、“置业升级”的业主将出售手中的二手房套现购买新房，从而进一步增加房源的市场供给，极大地缓解市场供不应求的局面。而随着房源的放量，特别是郊区二手房交易量的增加将促使二手房房价在今年下半年进一步下降。

　　业界专家分析认为，如果今年下半年市场没有利好消息刺激，今年全年北京二手房交易总量应该在44000套左右，二手房价格将稳中有降，预计在2900元/平方米—3000元/平方米左右。而如果今年下半年整体市场因素转好，那么今年全年北京市二手房交易量仍然有望达到50000套，其整体二手房价应该进一步下降，达到2800元/平方米以下。（记者 王小霞）

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