从供需两方面着手控制房地产价格上涨 

央视国际 (2005年04月26日 16:10)

　　中国证券报消息： 2002至2003年，我国商品房平均销售价格年均上涨4．2％，2004年则达到14．4%，今年一季度，商品房价格仍然上涨12．5％，而且房地产开发投资同比上涨了26．7％。房价过快上涨。会刺激买涨不买落的心理，推动投资性和投机性购房需求，并可能使房价和购房需求进入循环加速状态，特别是还对广大居民住房水平的提高产生不利影响。

　　投资性购房推动房价快速上涨

　　房产价格上涨的主要原因是供不应求。2004年商品房销售面积与竣工面积之比为1．02：1，而2002年、2003年则分别为1．2：1和1．13：1。住房需求这些年来一直增长较快，但去年以来进一步加快。支持住房需求增长的因素主要是：

　　第一，随着收入增长和储蓄水平提高，城镇居民改善和提高住房条件的要求日益增加。老职工积极以旧房换新房，小房换大房；新职工积极以按揭、负债的方式买房。特别是住房制度改革以后，房产归属关系发生了变化，居民往往将购房与增加家庭财产(不动产)联系起来，热情就更高了。从年轻人角度看，往往也认为租房不如买房，从而积极依靠贷款和父母支持买房。这些情况使得我国的买房需求的比例比发达国家偏大，而租房需求的比例则偏低。这些家庭的居住和不动产投资结合的购房需求，是住房需求的主体，在房价上涨时，投资性需求会上升，居住性需求也会出现一定买涨的反映。

　　第二，新一轮经济增长中城市化进程加快的特点比较突出，近年来进城农民数量每年都增加2000多万人，由此形成的住房、租房需求也不容忽视。以人均5平方米的建筑面积计算，每年就要超过1亿平方米。

　　第三，房价的快速上涨引起了越来越多的短期炒作行为。特别在一些大城市、特大城市．国内的民间资金以及国际游资纷纷进入房地产市场。股市偏冷使一些居民也由炒股票转为炒房产。据有关分析，上海楼市中，炒楼者已经占到购房需求的20％以上，市中心楼盘的投资者比例还要高些。

　　第四，一些城市强制性拆迁规模过大、时间上过于集中，导致了被动性住房需求增加较多。

　　在购房需求较快增长时，住房供给的增长则减慢了。为了抑制局部的过热苗头，2004年严格控制土地和资金两个闸门，并对几个发展过快的产业进行了有针对性的控制，其中包括房地产投资。一定程度引起了购置土地增幅下降、完成开发土地同比增幅下降、新开工住房面积增幅较大下降以及商品房竣工面积增幅下降。2004年商品房竣工面积仅比上年增长2．1％，增幅比2003年降低19．4个百分点。

　　在需求和供给因素以外。地价、建材价格上涨以及工资成本提高也推动了房产价格上涨。分析以上情况，满足居住的需求这些年来一直增长较快，也比较稳定，不是导致房价加快上涨的主要问题；在购房需求中，最为醒目的是那些投资性、投机性的购房需求，这些需求对房价变化最为敏感，追涨的热情也最高，与房价上涨同方向变化，是当前房市上最活跃的因素。此外集中拆迁引起的被动性需求增加，以及商品房供给增长下降较多，也是推动房价较快上涨的原因之一。房地产业对延长经济增长非常关键

　　住房需求是新一轮经济增长源头性需求。由其带动的房地产业发展，直接拉动了钢铁、水泥和各类建材工业发展，是新一轮经济增长的主导力量之一。

　　如果住房需求增长过快，就会带动房地产业的过快增长，并带动很多重化工原材料工业加快发展，结构变动的剧烈程度会重新提高，某些方面的过热现象会重新显现。而正常的住房需求停顿，又是导致新的需求不足的源头性问题。因此，必须从正反两个方面防止住房需求的不正常波动，努力保持住房需求的稳定增长。这不仅对于房地产业的健康稳定发展至关重要，而且对延长新一轮经济增长的稳定状态也是一个非常关键的条件。

　　从供需两方面人手控制房价上涨

　　控制房价上涨主要应从需求和供给两个方面着手。

　　需求方面，主要是控制投资性、投机性的买房需求，继续支持居住性买房需求。可考虑以房贷利率调整为主要手段．，并逐步推出物业税、不动产税，加大住房购买和保有的成本，以控制非家庭集中购房为主，稳定投资性买房需求；此外要适度控制城市拆迁规模，稳定被动性买房需求。最后，政府应该增加廉租房供给，积极发展住房租赁市场，形成合理的买房和租房比例。

　　供给方面，根据房地产市场区域性强的特点，应该有针对性地加大对房地产业发展的支持。可考虑根据房地产市场区域性强的特点，有针对性地加大对房地产业发展的支持。适度增加东部地区特别是长江三角洲地区的商品房建设供地，抓紧清理闲置土地，加快存量土地的合理使用，特别要积极引导和鼓励土地的集约利用；严格按照土地使用规划要求管理房地产开发活动，坚决打击投机性土地囤积行为。适度放宽对房地产业的信贷资金控制，可考虑降低其贷款资本金比例，同时研究推出相应的贷款风险控制措施。

　　在材料工业、基础工业能力增长很快的条件下，房地产业投资适度加快增长，估计不会引起大的供求缺口，也不会引起相关价格的明显上涨。相反，商品房供给的增加，会对稳定房价发挥积极作用。

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