欲降房价 先反腐败 

央视国际 (2005年05月30日 10:08)

　　国际金融报消息： 权力一旦插手市场，为了利润，房地产商只有向权力称臣。另一方面，对于政府官员来说，当巨大的利润轻易就可获得时，权力寻租行为也就不再有其他顾忌。因此，对利润的追求使一些官员、房产开发商以及投机者结成了稳固的联盟。这样的市场，房价焉能不涨？

　　从近来政府出台的密集的调控措施来看，平抑房价成了当前政府工作的重中之重。而5月25日新华社刊载的“地产开发商自曝利润黑幕”的特稿，则使我们看到了高利润的背后无处不在的市场腐败。

　　在国外成熟的房地产市场上，利润一般被控制在5%左右。而据文中地产开发商说，中国房地产商公开的利润是8%至15%，实际真正的利润都在25%以上。做不到这么高的暴利，“开发商根本就别想活下来”。因为开发商“开发一个项目，前前后后就要盖二三十个公章，每盖一个公章都要打点一番，何况还有那么多不明不白的税外费。”

　　如果我们把房价分成建设成本、土地成本（包括拆迁）、开发商利润、政府正常税收、政府官员腐败收益和投机收益几块的话，由于建设成本、土地成本基本是刚性的，开发商要取得较高的利润，必须从其他地方弥补奉献给官员的腐败收益，并且还有很多剩余。那么，开发商又是怎样来维护自己高利润的？“手法”通常有三种：一是调高楼盘容积率；二是做假账、巧避税；三是差价空转。

　　我们看到，每个环节都充满着权钱交易。比如，开发商可以通过特殊途径，打通主管部门的关系，以“做城市标志性建筑、政府重点工程或其他多种理由”，把楼盘的容积率从原来规划的2调高到3或者5，甚至9或10，这就意味着在同样一块土地上可以开发3倍、5倍甚至10倍于土地面积的商品房，从而利润也就成倍地放大。开发商还可以聘请资深会计，将明明赚一个亿的楼盘，处理成只赚四千万或者更低，从而给外界造成楼盘成本越来越高不得不提高售价的假像；或者利用城市高新区、开发新区的税收优惠政策，在这些地方注册新的公司，以享受高新区、开发区招商引资的新企业税收减免等优惠政策，仅这一项就可以省下数百万甚至上千万元。针对土地拍卖，开发商还可以与当地政府事先达成私下协议，许诺如果得到土地，将会如何回报，这样地方政府可在土地挂牌拍卖前设置门槛，阻断其他的竞拍者。

　　某种意义上，房地产商也是权力的牺牲品。笔者相信，并不是所有的房地产商，甚至也不是大多数房地产商愿意去行贿的，但是权力一旦插手市场，为了利润，房地产商只有向权力称臣。另一方面，对于政府官员来说，当巨大的利润轻易就可获得时，权力寻租行为也就不再有其他顾忌。因此，对利润的追求使地方政府、房产开发商以及投机者结成了稳固的联盟。这样的市场，房价焉能不涨？

　　可以说，在房地产这样一个腐败横行的市场中，腐败已经成为一种无形制度，一种人人都要遵循的规则。这种情况下，中央政府的调控措施，很可能被利益集团架空或者扭曲为其所用。因此，要使房价下降，必先清洁市场，反对腐败。（邓聿文）

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