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稳定房价 交出房地产市场调控合格"成绩单" 
——写在中央加强房地产市场宏观调控之际
央视国际 (2005年06月01日 17:58)

  新华社北京6月1日电(记者 杜宇)房地产税收新政策1日正式实施,旨在遏制投机行为,稳定住房价格。这是中央政府加强房地产市场宏观调控的措施之一。随着房地产业持续快速发展,对经济社会发展的作用不断增大的同时,也出现了一些突出问题。今年以来,国务院多次研究房地产市场宏观调控问题,提出必须把解决房地产投资规模和价格上升幅度过大的问题,作为当前加强宏观调控的一个突出任务。

  在宏观调控的聚光灯下,房地产市场成了万众瞩目的焦点,新一轮房地产市场调控将会交出一份怎样的“成绩单”,人们拭目以待。

   房地产市场:冷暖变化牵动国民经济“神经”

  中国经济4年来以超过9%的增速跑步前进,与此同时,中国房地产业的前进速度更是快得令人瞠目结舌。

  从1999年到2004年,全国商品房销售面积两年一大步,从1.45亿平方米、1.85亿平方米上升到2.23亿平方米、2.67亿平方米,再增加到3.36亿平方米、3.82亿平方米,保持着扩张态势。

  2005年一季度,我国国内生产总值同比增长9.5%,开局良好,但投资规模依然偏大等问题还在困扰着宏观经济全局。特别是当前房地产开发投资仍然偏快,一季度,全国累计完成房地产开发投资2324亿元,同比增长26.7%。

  但在国民经济发展的舞台上,房地产业并不总像一些人所说的“坏孩子”,更多的时候它像一个“好孩子”。

  1998年我国停止实物住房分配,逐步实行住房分配货币化,市场在住房供应中的基础作用开始形成。

  房地产业很快扮演起拉动消费的主要角色。在一系列刺激房地产行业投资与消费的政策引导下,1998年的上半年房地产开发建设投资增幅就达15.2%,扭转了上年房地产投资负增长的局面。

  多年经济发展的实践表明,房地产市场的冷与热,对国民经济发展有着十分重要的影响。合理的繁荣,能拉动国民经济增长,非正常的发展,则会给国民经济带来直接的冲击。

   房地产市场:宏观调控既浇水、又剪枝,步伐从未停止

  事实上,国家针对房地产业发展中出现的问题,一直给予高度关注,并不断采取政策措施加以解决,对房地产业调控已有一个较长的有序的过程,只是不同时期方向、重点、任务、措施不同。

  据建设部副部长刘志峰介绍,1998年,为应对亚洲金融危机的影响,中央作出了扩大内需的战略部署,调控的任务是要把住宅建设培育成为新的经济增长点,调控的重点就是要启动居民住房消费。

  这次调控颇见成效。2004年房地产开发投资是1997年的4.2倍,城镇居民人均住房建筑面积,由1998年的不到19平方米,提高到24平方米以上。

  随着房地产市场规模不断扩大,市场配置资源的基础性地位逐步确立,2003年国务院进一步明确了房地产市场宏观调控工作的重要性,要求实现供求基本平衡、结构基本合理、房价基本稳定,要求房地产业的发展与当地经济社会发展相适应、与相关产业相协调。此外,还明确了建立住房保障制度、加强市场监管的主要措施。

  2004年二季度,针对房地产投资规模过大等突出问题,中央政府出台了一系列宏观调控措施:治理整顿土地市场秩序、控制房地产开发用地供应量,严格房地产开发信贷管理,提高房地产开发项目资本金比例,清理固定资产投资项目,端正城镇建设指导思想,控制城市拆迁规模等。刘志峰说,这些措施的贯彻落实,基本控制了房地产开发投资规模过快增长的势头。2004年,房地产开发投资比2003年回落了1.6个百分点。

  但今年以来,部分地区房地产投资规模过大问题仍很突出,同时面临商品房价格上涨过快、结构性问题凸现等新的情况和问题。

  房价是市场运行状况的综合反映,供求总量关系、供求结构关系,都最终表现为市场价格的波动。市场价格变动趋势,又影响投资和消费决策。稳定的价格预期,是引导资源合理配置、引导理性投资和消费、促进结构优化的主要因素。因此,中央政府对房地产市场新一轮宏观调控的核心,是做好稳定房价的工作。

  有专家指出,2005年对房地产市场的宏观调控既是1998年以来房地产市场调控的继续和发展,更是当前国民经济宏观调控的重要组成部分。

  中央党校副教授赵杰说,对于房地产市场的调控,中央政府是既浇水,又剪枝,目的在于使房地产业长成参天大树,切实发挥国民经济支柱产业的作用。

   房地产市场调控:交出合格的“成绩单”

  由于房地产市场涉及面广,复杂多变,使得新一轮宏观调控面临严峻的挑战。

  建设部政策研究中心的专家认为,这次调控,总结了几年来调控中的经验教训,坚持遵循经济规律,主要采用经济手段和法律手段,同时实行必要的行政手段,加强市场监管,加大对低收入家庭的住房保障力度。

  从经济手段看,以税收手段为主,根据市场供求关系,实行供应和需求双向调节、综合治理的办法,充分发挥市场机制的自我调节作用。既强调了供应结构调整,更突出了需求调控;在需求调控中,又强调了税收调节,突出了打击房屋投机等非理性需求。 国务院发展研究中心金融研究所研究员巴曙松认为,2005年中国房地产市场的宏观调控政策,一个很重要的转变就是开始转向了需求导向,从购买一方进行调节,如适度提高准入门槛,适当提高贷款利率。

  此外,用法律的手段解决房地产市场发展中的制度性问题,是本轮宏观调控的一个特点。如国务院根据《城市房地产管理法》的规定,决定禁止未竣工的预售商品房再行转让,同时要求加强市场准入管理。

  值得注意的是,由于房地产市场地域性强,把握好调控的力度,控制好发展的节奏,防止房地产市场大起大落,发挥好其对经济的持续推动作用显得尤为重要。

  刘志峰表示,调控是为了更好地发展,绝不是打压房地产。国家的政策着眼于普遍性的问题,同时强调因地制宜,分类指导,不搞“一刀切”。

  新一轮宏观调控的作用如何?从部分地方房地产市场信息系统反映的情况看,当前市场预期已发生积极变化,个别地方宏观调控效果显现。主要表现在这些方面:商品房成交量有所下降,需求放缓;二手房挂牌量增加较为明显;房价涨幅开始趋缓,个别城市住房贷款提前还贷现象增加。

  建设部部长汪光焘表示,这次房地产市场调控的各项措施,既着眼于解决当前存在的突出问题,又立足于完善住房制度,建立了促进房地产市场持续健康发展的长效机制。这次宏观调控强化了政府对发展普通商品住房,解决中低收入家庭住房问题的责任。进一步完善了以普通商品住房为主的住房供应体系,明确了享受优惠政策的普通商品住房标准,提出了普通商品住房消费支持政策,建立了普通商品住房供应总量调控和建设保证机制,同时也健全了对低收入家庭和最低收入家庭的住房保障政策。

  国家发展和改革委员会经济研究所研究员王小广认为,关键是建立长效机制。 一些专家也开出了“药方”,如加快建立土地收益基金制度,明确当届政府在土地出让金中可使用的比例,以制约地方政府过多依赖土地出让收入的行为。继续深化金融体制改革,提高银行管理和控制金融风险的能力,促进房地产开发行业融资的多样化;调整房地产转让、保有环节税收政策。不断完善针对中低收入居民的廉租房和房租补贴制度等。

  房地产市场的新一轮宏观调控刚刚起步,只要我们保持清醒头脑,密切观察市场变化,坚决贯彻落实国务院关于宏观调控的各项部署,采取积极措施,稳定房价,就能交出一份让群众满意的“成绩单”。

责编:刘棣  来源:新华网

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