央视国际 www.cctv.com 2005年07月03日 14:43 来源：
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| 天通苑放号 |
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| 等候放号的市民听到消息说放号地点有改，遂翻越铁栅栏赶去。 |
新华社北京７月３日电 随着北京抢购经济适用房者“彻夜排队”消息的刊出，各地有关经济适用房的消息接二连三：“经济适用房建的像豪宅”、“合肥无经济适用房可购”、“成都经济适用房不经济、销售不畅”等报道频见报端，经济适用住房再度成为众矢之的，曾经的“补砖头还是补人头”之争又一次被提出，其“带有福利性质的商品房”的定位也再遭质疑。
政策不细 供需失衡
在房地产公司工作的刘先生早在１９９９年就成为北京市首批经济适用房的购买者，没有经历资格审核，也没有尝过彻夜排队的艰苦滋味。因为在当时，建设经济适用房的主要目的是促进住房制度改革，扩大内需，拉动经济增长，所以对户型标准、销售对象均未作出限制。
２００２年刘先生又买了第二套经济适用房。尽管无论从收入还是已经购买过经济适用房的情况看，他都应该通不过北京市从２００１年５月开始实施的对购买家庭的资格审核。但每平米最高４５００元的限价，相对于“高烧”难退的商品房价格而言，能抢购到经济适用住房和抢到钱没有区别，这也就难怪缺乏硬约束的资格审定被屡屡突破了。
一方面是大量不符合规定的“刘先生”在购房，另一方面则是严重失衡的经济适用房供需比例。据中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华回忆，北京市将经济适用房的销售对象定为年收入０．５万～６万元的家庭，政策推出后，当时有一个不完全抽样调查，结果显示北京年收入６万元的家庭占总数的６％左右，高收入的不到１％，意味着９３％的家庭属于经济适用住房的供给对象。
如此宽泛的销售范围，供给却严重不足。统计数据显示，北京在全国是经济适用住房建设最多的城市之一，但自２００３年以来，新增项目很少，多以老项目的后续建设为主，２００４年经济适用房的施工面积只占全市房地产施工总面积的１０％；从全国来看，东部有些城市已停建了经济适用房。中西部有些城市尽管喊了多年，但仍是只闻其声，不见其房，项目还停留在“规划”图纸上。一些地方在“经营城市”的利益驱动下高价拍卖土地，人为缩减了经济适用房计划。因为按照政策，用于经济适用房建设的土地，政府将减免土地出让金，并给予配套建设等一系列优惠政策。在房价上涨最疯狂的２００４年，全部房地产开发投资中，住宅投资８８３７亿元，比上一年增长２８．７％。其中的经济适用房投资６０６亿元，比２００３年减少２．５％，是２００２年以来的首次负增长。今年１～５月，经济适用房的投资更是同比下降了１６．７％。
“补人头”还是“补砖头”
经济适用住房是我国住房制度改革在经历了福利分房、安居工程及住房商品化等探索之后，产生的一种房屋所有形式，是１９９８年住房制度改革确立的住房供应体系中的重要组成部分。这一从美国引进的住房供应制度，自舶来之日便争议不断。
回忆当初刚推出经济适用房政策时的情形，包宗华告诉记者，我们的住房供应模式主要学的是美国。美国是２０％的高收入者自行购买商品房， ６２％的中等收入家庭的住房由政府供应并实行优惠政策，但对户型和造价有较严格的控制，剩下１８％的低收入家庭，采取廉租房政策，由于美国的空房率达到１０％左右，主要采取政府补贴租金的做法，每个城市标准不一样。当时，大家都觉得美国的政策很合理，但从现在实行结果看，对经济适用住房供应对象的设定范围过于宽泛，同时供给又严重不足，近几年的供应量只有约６％；同时对户型、购买对象控制不严，这些“先天不足”导致了后天“经济了富人，穷人无力购买”的局面。
对低收入家庭提供廉租房政策，包宗华认为也执行得很不到位，上海算是搞得最好的，但目前只有一万四千多套廉租房，仅占房屋总供应量的１％，北京连１％都不到。
很多人至今仍对这一制度持保留态度。从世界各国的住房补贴来看，只有在住房极度短缺的情况下才实行“砖头补贴”，即开发商从政府得到价格优惠的土地，再销售给特定人群。目前流行的方式是“人头补贴”，即由政府出面认真核实统计，给真正的低收入者发放补贴，然后通过市场体系来解决住房问题。
据中国房地产协会秘书长顾云昌介绍，欧美一些国家就是采取此种方式，规定普通住宅社区中有２０％的房子卖给中低收入家庭，政府根据“人头”来补贴。补人头方式更具有针对性，因而也更有效率，也能避免政府直接参与经济适用住房的批建。
即使执行目前的“补砖头”做法，许多专家学者也提出应该对经济适用房进行再认识、再定位。到底经济适用住房的建设比例多大合适，以及相应的购房对象收入的限定等等，都应该根据现实情况重新设计。国家发改委宏观经济研究院的王小广认为，更重要的是经济适用房应该建在市中心区，例如三环以内，楼层、密度可以很高，面积小，确保总价不高。在成都，正是由于定位不准确，出现了本用于满足中低收入市民住房需求的经济适用房却落入了“买得起的没资格、够资格的买不起”的尴尬局面。
关键是采用何种模式
尽管先天不足，但王小广还是认为经济适用住房的方向并没有问题，对今年“两会”上一些代表、委员停止建设经济适用住房的建议并不认同。他认为，问题的关键是非市场化因素促使房地产行业利润暴涨，推动房价虚高，政府期望推出经济适用住房平抑房价，只是由于资格审核不严格、也不完善，反而激化了矛盾。
王小广认为，政府对大多数老百姓的住房有一定的福利补贴是正常的也是应该的，只是制度还要不断细化。高收入人群通过市场解决住房问题，同时可以设定高的住房消费税，对最低收入群体，由政府提供廉租屋，这部分的比例约为１５％左右，除去两头，中间的部分就可以采取政府补贴地价、利率优惠、公积金贷款等多种优惠形式。
包宗华也并不认同因为眼前的矛盾激化就否认经济适用住房制度的做法。他认为，经济适用住房应该是让大家都买得起的房，模式是关键。现在看来，美国模式并不适合中国国情。新加坡坚持小户型低房价的经验值得推广，而且即使经济发展了，２００４年新加坡人均国内生产总值达到２．５万美元，仍然坚持供应较小的户型，７０％以上的住房低于１００平方米。
这边讨论还在进行，那边来自北京市建委的消息“明年北京市经济适用住房可建设规模将不足１００万平方米”传来，意味着经济适用住房的供应量将更趋紧张，调节供应、完善经济适用住房制度的任务变得更加紧迫。
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| 苦苦等候的购房者。 |
工人日报社评：取消经济适用房 不妥
工人日报消息 经济适用房和市场商品房的同时存在，正是体现了在市场经济条件下政府既坚定地运用市场配置资源，同时又切实履行自己社会责任的价值取向———这应该是我们在目前乃至今后相当一段时间里如何看待经济适用房的首要前提
近来，一些专家重提取消经济适用房。我们认为，此议甚为不妥。
6月27日新华社的一则报道说，因北京天通苑、三环新城放号、抢号事件，引发了业内对经济适用房的种种非议，全国政协委员傅继德在两会期间提交的《关于停止开发建设经济适用房》的提案再次被提起。该提案“表明目前的经济适用房开发建设存在很多弊端”：“在社会诚信系统没有建立的条件下，购房者家庭年收入证明等材料可以通过多种造假途径获得，导致经济适用房大量流入了实际上并不缺房、着眼于升值的投资者手中，给国家造成了不必要的损失。这种做法一方面因不通过招标容易滋生腐败，另一方面因对房屋售价控制不严而使开发商取得不合理的利润。”
需要明确的是，我们完全同意“目前的经济适用房开发建设存在很多弊端”这一判断，而且也认为目前经济适用房开发建设和销售中确实存在上述诸问题———但我们不同意因此就得出必须“取消经济适用房”的结论。在我们看来，上述诸问题的产生并不是实施经济适用房政策所必然带来的，而是我们一些相关部门在具体执行中或智慧不够，或执行不力，甚或某些具体执行者不负责任，乃至违章违纪而造成的。
首先，实施经济适用房政策十几年来，很多低收入者因此而改善了居住条件。就像报道中有关专家所说的那样：“如果取消经济适用房，将导致一部分人永远买不起房子。”因此，必须看到，经济适用房和市场商品房的同时存在，正是体现了在市场经济条件下政府既坚定地运用市场配置资源，同时又切实履行自己社会责任的原则———这应该是我们在目前乃至今后相当一段时间里如何看待经济适用房的首要前提。
其次，社会诚信系统的建立当然十分重要，但这也是一个过程。就像市场经济的健康运行是建立在诚信基础上，但我们不能因为诚信不够就不搞市场经济一样，我们也不能因为社会成员诚信不够，就不履行政府的社会责任。在此前提下，放号、抢号事件与伪造家庭年收入证明材料等等问题，都是可以通过更细致、更严格、更科学的措施加以解决的。
第三，不可否认，虽然实施经济适用房政策已经十多年了，也积累了一定的经验，但无论是在总体设计上，还是在具体配套和实施中，都还有诸多粗糙之处，比如廉租房的启动问题、资格认定问题、运行程序的科学化问题,以及对骗取购房资格的造假者和审核者的责任处罚问题等等，都需尽快加以严格和完善。
事实上，造成目前经济适用房中诸多令人无法容忍现象的原因，从主观上讲很大程度是我们的相关部门和工作人员在具体执行中智慧不够、不负责任的结果。比如一个政府投入诸多补贴而用于低收入者的房子，为何要建成一百几十甚至二百多平方米？这也是像家庭收入可以造假的吗？如果是，那也是开发商与某些监管者出于某种私利不负责任，甚至合谋的结果———像很多问题一样，解决经济适用房问题也要立规矩并严格执行。否则，再好的政策也将被糟蹋掉……
因此，我们认为，在目前情况下，开发建设经济适用房是个好政策，现在问题的关键并不在于是否取消经济适用房，而在于如何使这项政策得到完善并严格而科学地执行。(评论员孙德宏)
责编：陈卓