羊城晚报消息：2005年，是房地产多政之年，市场风起云涌：宏观调控、银根收缩、房价脱缰、行业洗牌、住宅禁商…… 在这一切尚无定数之时，我们迎来了充满猜想的2006年。

　　猜想1：政策，还会变吗？

　　1、商品房预售制度会取消？

　　人民银行房地产金融分析小组撰写的《2004年中国房地产金融报告》中称，“很多市场风险和交易问题都归为商品房的期房预售制度，鉴于目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，建议取消现行的房屋预售制度。”

　　事实上，央行反对的是开发商把商品房预售作为一种最主要的融资手段。不久的将来，金融将统领房地产开发各个环节，当房地产投资信托基金(REITs)、住房抵押贷款证券化(MBS)等融资工具在全国推开之时，就是预售融资方式被抛弃之日，这个时刻不会太久。

　　2、“住宅禁商”能否进行到底？

　　“住宅禁商”5年内变了3次，这次能否真正实行到底，是不少商铺业主和租户都关心的切身问题。

　　2000年广州市有关部门颁布“住宅商用”禁令；同年12月12日《关于工商登记放宽政策问题》的出台，禁令开始失去底气，规定“住宅改作商用的，提供房产证和租赁合同”即可；次年2月6日，广州市规划局又试行《住宅建筑改变使用功能规划处理办法》，提出五种住宅可申请改商用；2002年8月，广州市工商局《关于明确企业注册登记工作中几个问题的通知》的出台，着重放宽企业经营场地的限制，禁令变成了形式，“住改商”开始推高商务区的住宅价格。

　　今年5月1日，《广州市房屋租赁管理规定》出台，再次叫停“住改商”。严格限定承租人应当按照房屋规划用途使用房屋，不得擅自改变建筑物使用性质。然而过了三个月，“住改商”又再出现转机。8月24日，广州市整顿和规范市场经济秩序领导小组办公室向外界公布了整治“住改商”的基本原则———对于部分已办理了营业执照的“住改商”，在证照有效期内可继续经营，到期后可给予不超过一年的过渡期，过渡期满应立即恢复建筑的住宅用途。对市内历史形成的住改商，且已形成一定规模的商业区问题，应本着维护大多数住户合法权益的原则，在充分听取住户的意见后，再决定具体措施。

　　3、调控新政还会出台？

　　2005年广州地区房地产市场在新政策影响下，年中曾有一段短暂的寂静，当政策被消化后，楼市迅速恢复，增长势头越来越强。面对宏观调控后的市场旺盛，政府是否仍会出台新一轮更强更严厉的宏观调控政策？

　　2005年出台的多项新政策，在一定程度上已经控制了房地产市场的过热状况。政府接下来的工作，将是继续巩固成果，使房地产市场走向规范和理性。经过2005年的整顿，2006年将不会再出台更严厉的调控新政。

　　猜想2：地荒，会存在吗？

　　1、土地拍卖仍价高者得？

　　2005年广州市土地出让不断刷新多项历史纪录，拍卖场上出现不少“过江猛龙”。业界由此提出疑问：土地出让是否需要改变“价高者得”的方式？

　　拍卖地价的攀升主要原因是我国当前的特殊情况，来自我国土地紧缺和人们对土地会不断涨价的“认识”，而在拍卖过程中，还缺乏调控价格过高的办法。

　　土地拍卖价格过高，并不一定是好事。地价大幅度提高必然大幅提高房价，最终会摊到购房者身上。地价大幅度提高还会大面积冲击房地产整体市场，造成房地产市场价格的快速上涨。

　　一方面是土地不断拍出高价，另一方面要求稳定房价，政府的取舍将起决定作用。土地出让是否仍是价高者得，决定于政府的利弊权衡。

　　2、建设土地是否紧缺？

　　2005年年初，一些大开发商发出感叹：广州出现“地荒”了！

　　面对广州开发商的“地荒论”，政府公布了2005年1-9月国有土地权登记数据以作应对。当中，出让的房地产用地达162幅，总占地面积293.7884万平方米。其中仅有不到10%是在售项目，预计未来两年广州将有逾290万平方米土地进入开发和销售。

　　广州现时不存在真正意义的“地荒”，只是存在阶段性的土地供应短缺和发展商策略性的延迟土地开发。预期2006年广州市政府会从多方面增加土地供应量(尤其在番禺、花都两区)，以维持房地产市场的平衡和稳定。

　　3、资金与土地的博弈！

　　2005年广州市房地产市场出现了“资金大鳄”和“土地大鳄”的较量。大量市外资金进入广州市场，导致广州本土开发商竞地失败。

　　面对外来资金不惜代价争夺土地，广州地产界人士深深感受到，房地产行业不仅仅是土地市场的经营，还是资本市场的经营。2005年广州地产市场出现不少“资金”和“土地”的合作。“资金型”的发展商和“土地型”的发展商，在某些场合是竞争对手，而在另一些场合却是合作伙伴。

　　预计2006年，在全国范围内会出现大量房地产开发项目缺乏资金启动，资金制约着土地的开发。主因是我国金融政策的收紧，土地开发贷款被列为六大房地产信用风险之一，在资金短缺的局面中，如何融资成为“土地大鳄”的一大课题。

　　猜想3：房价能降下来吗

　　2004年，房价往上涨；2005年，房价往上涨；2006年，房价还会往上涨吗？从成本角度来看，现在土地开发成本提高了，2005年土地拍卖屡创新高，预示2006年房价看涨。

　　从政策角度来看，开发商的生存空间减少了，开发商为了提高自身生存能力增加各种投入，从而加大了成本，最终会转嫁到房价里。

　　2006年，房价还是会往上涨，但涨幅会继续缓慢回落，因为房价经过一个周期又回升到1993年的历史最高纪录，开始触及购房者能够接受的心理极限。

　　猜想4：热点，在哪出现？

　　1、珠江新城

　　珠江新城作为广州市的中心商务区，经过2003年至2005年三年高速发展，商品住宅均价由6000元/平方米攀升至9000元/平方米。在珠江新城商务区居住格局已具雏形的同时，写字楼和酒店项目亦开始红火，将成为广州市高档住宅项目最为密集的区域。

　　经过2002年的珠江新城规划重新检讨，从2003年开始，珠江新城的土地再度大批成功出让，珠江新城的住宅用地出让不断刷新历史最高价。2005年3月，号称珠江新城最后一块出让的住宅用地，以广州住宅用地历史最高单价成功拍出，至此，珠江新城的住宅用地出让告一段落。而富力科迅大厦、保利广场、发展中心大厦等项目的落成，显示珠江新城的写字楼市场进入升温阶段。

　　2、会展琶洲

　　以会展经济为主的琶洲区域，2005年已经积聚了腾飞的动力。

　　2005年3月，中岱集团以13.88亿元投得会展中心南面地块，平均楼面地价为3818元/平方米，比珠江新城写字楼出让楼面地价还高出500元/平方米。10月，同样位于会展中心南面的商业办公地块出让，平均楼面地价6223元/平方米，成为广州市的新地王。

　　琶洲会展的地块以高价出让，必定令琶洲区域以及周边的物业价格升值。现时的琶洲，已经有不少的优质写字楼建成，成为会展业的强大后盾。

　　3、金沙洲

　　在广州市城区内住宅用地逐渐减少的情况下，广州西翼的金沙洲板块进入了广州楼市的视线范围。

　　广州政府关于金沙洲的土地运营计划在2002年已经启动，早前已公开进入金沙洲的大盘有两个，分别为恒大集团的金碧系列楼盘。2004年位于南海黄岐、金沙洲板块旁的万科四季花城开售，为广州楼市添加了一支强大的西翼房地产开发大军。近期，香港凯德置地通过收购股权获得金沙洲29万平方米居住用地，成为金沙洲另一开发巨头。

　　最近，金沙洲完成了新的规划修编。针对金沙洲的发展态势和房地产市场的现状，整体规划进行了调整。规划的再次调整，广州西翼路网的建设，金沙洲地铁的施工，为金沙洲的开发铺平道路。在中低价位住宅缺乏的2006年广州楼市背景下，金沙洲将成为购房者淘“金沙”的区域。

　　猜想5：需求深不见底

　　广州楼市经过十余年的稳定发展，高档楼盘层出不穷，高价优质物业往往受到市场追捧，有人会产生疑问，为什么这么高的价格，争先购买者大有人在？

　　在购买高档楼盘的客户群中，不少购房者已经拥有自己的房屋，他们抱着提高居住条件的心态来购买高价优质物业。该群体在经济上具有一定实力，对生活的品质亦存在一定的追求，他们清楚优质楼盘的打造需要投入更多的成本，楼盘销售价格走高是合情合理的。房地产投资者经常会出现在高档住宅的认购现场，因为高档住宅一般具有优质的物业条件，升值能力往往较高。所以高档住宅成为投资者一种重要投资对象，在楼市蓬勃上升的阶段，该优势尤其明显。2006年众多高档住宅仍将受到市场追捧。

　　猜想6：二手，赶超一手？

　　1、政策积聚能量

　　2005年6月1日起开始实施的“楼花禁止转让”新政策，给正在急速爬升的二手市场来了一个“点刹车”，令相当一部分房屋退出二手交易市场，在一定程度上削弱了二手房市场的供应，减少幅度约一至二成。

　　房地产新政对房屋税费征收标准作出调整，其中对个人购买住宅不足两年转手的，将按交易收入全额征收营业税。这一新规定不仅使转手购入两年内住宅的交易成本激增数万元，也使原本可以免除缴纳营业税的一年以上住宅交易被纳入缴税范围。

　　2005年中央政府相继出台的多项房产新政，不仅打击了投机炒楼者，也阻截了相当部分自用买家。政策的颁布在一定程度上给二手市场降温，也使二手市场买卖双方在2006年的再次飞跃存储了能量。

　　2、安居房成“新血”？

　　2005年7月，广州市放开安居房上市限制，房产证出证满两年的安居房即可上市交易。部分安居房开始进入二手市场，成为房地产市场的一支新力军。

　　广州从1986年起兴建安居房，最后一批安居房在2002年竣工。数万套安居房基本上都够条件入市，自由转让流通。这些安居房将丰富广州中低端二手房市场，也为大部分中低收入家庭提供了置业安居的又一选择。

　　广州的安居房主要集中在天河、白云、芳村、海珠四区。都是比较成熟的居住小区，整体价格为3000元/平方米左右。2006年将是安居房上市比较集中的一年，为中低收入购房者带来一定的惊喜。(文/黎文江)

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