CCTV.com消息（法治地带-互动地带）：

　　昨天的节目里我们了解到一种商品房促销的新形式——“售后返租”，北京的丁先生两年前就投资了这样的一间商品房，然而因为经营不善，开发商不能按时支付事先允诺的租金，丁先生并没有获得预期的回报，购买的这间商铺用房也闲置了下来，正在准备起诉开发商。究竟丁先生从签合同到买房过程中遭遇了哪些风险和陷阱，作为普通的个人投资者又该如何加强防范？一起来看今天的节目。

　　为了吸引投资者，“售后返租”往往约定10年甚至20年较长的承租期限，承诺投资者会得到长期稳定的租金收益。然而租期漫漫，开发商的经营状况随时都有可能发生变化。丁先生签合同时也曾对开发商未来的经营能力有过怀疑，这时开发商给他吃了一颗定心丸。

　　丁先生：到那个售楼处去问他们，说这个房子如果租金不给我们怎么办呀？他说那没有问题，我们有担保的。我问你们担保都保什么呀？问了好多条件，他都满应满许。

　　金律师： 一般的保证担保并不完全可靠。

　　往往他承诺说，有担保公司对租金的支付，承诺担保责任，但是这里面我要提醒购房人所注意的是，有了这个担保公司作支付租金的担保，也并不意味着他以后就没有任何的租金风险。实际上担保公司往往也是一个经营的实体，他担保的方式，往往是一种保证的担保。保证担保往往是一个信用的担保，并不是说把他的固定的货币放到银行里，作为一种保证金来担保，这里面仍然是存在风险的。

　　比起一般的担保公司提供的商业担保，银行提供的担保就更加权威和可靠了，因为银行都会有较强的支付能力。在记者咨询的一些楼盘项目中，有的开发商确实承诺可以提供银行担保，这家提出“20年包租”的开发商，似乎对自己的经营能力很有信心。

　　电话采访：

　　问：你们万一经营不善，不能给我租金怎么办？

　　开发商：我们在北京经营7年了，没问题

　　问：一旦有了问题，有什么保障没有？

　　开发商：我们这个是有银行担保的。

　　问：期限是保多长啊？

　　开发商：这个开始是1年，以后每年循环担保，全程都有保证。

　　金律师 ：银行担保要注意担保期限。

　　这里面要提醒购房人要特别注意，担保期限的问题，如果说每年循环担保，也就是说担保期限只是一年，而不是说开发商原先包租的10、20年的担保，一年的担保期限完了以后，银行如果是不再跟开发商续签担保协议的时候，银行的担保责任已经履行完了，那个时候如果是购房人出现了租期不能够按时收回的时候，那个时候就不能向银行去追溯。

　　律师提醒购房者，在签订担保合同的时候，不仅应当要求担保方提供专门的资金保证，还必须要求担保方对整个租期提供全程的担保。

　　另外，按照开发商的广告宣传，购房者拥有所购商品房的所有权，不少投资者购房时认为即便开发商不能按时支付房租，至少还有房子在自己手里，风险不大。然而丁先生在不能按时收到租金时才发现，当初在售楼图纸上表明的属于自己的那间小阁子，自己根本无法使用。

　　丁先生：那个房子实际就是市场中的一个摊位，十几平米，也不可能去住，没有居住条件，只能租给一些商户做经营活动。

　　金律师：售后返租的商业用房不能自用。

　　作为一个个体店铺的很小单元的购房人，他即便是想亲自去经营商业店铺，实际上任何一个商业店铺是需要商业氛围的，没有了这种商业氛围，他的这种投资的回报率，实际上不太可能实现的。

　　即便如此，开发商在售房广告中还明确承诺，购房者一旦发现投资回报不满意，可以按原价退房，这曾经让丁先生感觉到是一条安全底线。

　　丁先生：他也有自动回购的承诺，三年以后如果我们要卖房的话，他可以自动回购，承诺得特别好。

　　律师指出，即使开发商回购房产，购房人顺利拿回本金，他还是有可能已经承担了利息的损失。

　　金律师：自动回购一般是原价回购 不支付利息。

　　比如说三年之内，五年之内，要解除这个合同，要开发商回购这个房产，开发商有的就是书面当中就约定了，只是原价回购，而不支付利息。那么这个时候对于购房人来讲，也就是说你支付了购房款，开发商已经白白用了几年的购房款。

　　说了“售后返租”这么多弊病和风险，其实这种形式在国外也有过不少成功运作、投资者和开发商双赢的先例。因为在我国还是刚刚起步，您在参与这项投资的时候还应当谨慎，最好买房前先向专业人士做一下咨询。

责编：刘彦妤