主持人：据国家统计局公布的最新数字表明，截止到2002年一季度，国房景气指数达到103.87,和前三年同期相比,稳中有升.主要原因是房地产发展环境日趋宽松,房地产开发投资和商品房销售继续快速增长.5月16日到19日北京城市房地产交易会在国际贸易中心举行,从开发增势强劲,市场供需两旺的情况看,专家预测国房景气指数还将在原有基础上继续攀升,在稍后的演播室里,我们还请来了两位嘉宾,一个是国家统计局固定资产投资司司长李启明先生.另外一位是中国人民大学投资研究所所长任淮秀先生.首先请看记者的相关报道.
解说：
为期4天的房地产交易会使北京国际贸易中心热闹非凡，购销两旺，近百个参展项目都搭建了特色不同的展台，向市民讲解各自的售房理念，与火爆的房市相得益彰，国家统计局今年公布的国房景气指数也一路攀升，截止到3月底，房地产开发综合景气指数为103.87，房地产开发投资指数为107.29，土地开发面积指数为116.68，销售价格指数为93.47。这四项重要指标综合袋子一面地反映了中国房地产 开发的良好势头。在展会上，记者还注意到一份调查报告，通过对北京、上海、广州等10个城市的调查显示，买房、买车、上网，在都市人群的生活需求中，买房成为首选。预计在未来两年内，中国城市20%左右的居民会有购房打算。当然，不同年龄阶段和不同收入群体所看重的购房要素也有所不同。
购房者：我们年岁大了，就想买交通稍微方便一些，另外住得舒适，不要太高的层。
房产项目工作人员：比如说有的人考虑是小孩上学的问题，他对周边的学校非常关心。有的人就是考虑价格性能比比较便宜，他可能就选一个最合适价格的房子来买。
购房者：我个人感觉一个是地理位置，跟我工作的地方比较便利的交通。因为我收入稍微高一点，就喜欢房子的质量（好），包括房子配套设施，特别是绿化的面积，对我来讲比较看重这一切。
解说：
像这样的房地产交易会在中国各地都是很常见的，房地产市场的发育程度一向也被看作经济兴衰的晴雨表。近几年来，各类房展会的主办者都花费心思，为购房人提供优质服务，举办楼市讲座，开辟金融服务区，使市民对一见钟情的房子可以及时签约订购。
中国国际商会北京商会项目经理 王黎东：这样的展览会把很多开发商开发的项目，能够集中起来，这样对购房者是非常有益的，因为他们可以在很短的时间内，能够看到很多的楼盘，而这些楼盘可以说有各种各样的资料，以及讲解员，开发商的业务员会给他们进行详细的解释。对于他们来话，既省时间，又省了精力。
解说：
随着国家西部大开发和小城镇发展战略的实施，西部经济相对滞后地区的基础设施建设发展迅速，也在很大程度上促进了房地产业的开发，因此未来大城市周边的卫星城和为数元多的小城镇将会成为新一轮房地产开发的热点。
记者：
专家指出，今后十年中国房地建设项目的总量将继续增加，增加的原因是人口的自然增长和城市化进程的加快，然而需要注意的是，中国的房地产市场是一个潜力巨大，而又发展不均衡的市场，不同地区和不同人群之间需求差别很大。目前农村的住房还是以砖木混合结构为主，而城市和富裕地区不仅以楼房为主，而且相关的水、电、路、通讯等配套设施已基本齐全，并且人居环境的标准向越来越高的层次发展。
解说：
在科技进步的带动下，精品楼盘得到越来越多的青睐。最近，这家名为锋尚国际公寓的项目被专家认定为高舒适度低能耗住宅，房间内不再有空调、暖气、制冷采暖系统全部嵌入混凝土墙体，并通过特殊材料隔绝噪音，使整座楼宇四季恒温，感觉舒适，开发商从可持续发展的命题出发，事无巨细，为客户做出周全考虑。
锋尚国际公寓市场部经理 曲维：考虑将来入住的高舒适度，而且更多还是考虑了节能这方面。我们的核心技术，我们的维护系统，至少现在测算所测算出来的可能节能是在50%左右的，这种前期设计理念的提高，才是对一个项目真正高舒适度的提高是最有帮助的，因为从一开始整体的这种安排，才可以体现你的高科技含量。
解说：
中国加入世界贸易组织，也为房地产业发展开辟了更为广阔的空间，相关部门积极拓展国际间的交流与合作，将领先的住宅时尚元素引入中国，创造了高品质商品住宅。同时，经济适用房和二级市场的开放，也保障了中低收入家庭居者有其屋，业内人士指出，对中国房地产业影响最大的因素，莫过于住房制度改革。
中国房地产协会副会长 顾云昌：停止福利分房，然后由个人来买房，国家采取这样一种新政策以后，大大地调动了广大居民购房积极性。现在全球已经有80%左右的家庭已经购买了住房，有的是买了自己住的房子，有的是买了新房。所以这样一种个人的购房热，导致了房地产的开发热，也就是我们的房地产业发展，现在是以住宅建筑为主体，住宅建设的投资大概占整个投资的三分之二。
解说：
住宅建设本身就是一个产业链，可以带动建筑业、建村业、化工钢铁等几十个产业，经测算，住宅建设每投资1元，可以诱发相关投资1.7元，带动消费1.5元左右，多方面拉动经济增长，是促进内需的重要因素。
清华大学房地产研究所所长 刘洪玉：实际上房地产市场的繁荣，很大程度上是跟整个社会经济的繁荣相关联的，大的经济形势不好，房地产也不可能一枝独秀，因为房地产本身提供空间，它是一种投资行为，使用这种空间又是一种消费行为。这两个方面都在拉动经济增长，消费者在推动这个市场的发展，也就是房地产这块也在更加地往市场经济的轨道上发展。
解说：
新世纪之初，世界各国都更加重视人居环境建设，促进人与自然的协调发展，科研人员正致敬把更多的研究成果应用到减少污染，降低消耗方面，力求进一步完善。这个包括居住、劳动、教育、健身和社会交往在内的人类生存发展的战略问题。
记者：目前中国已经进入全面建设小康社会，推进现代化建设的新阶段，内需，特别是投资，是中国经济快速增长的拉动力，这其中房地产的拉动非常重要。随着国家宏观政策的推行，中国房地产业的投资主体将更加多样化，发展步伐将进一步加快，人们有理由期待中国房地产业更加良好的发展前景。《中国报道》记者索链在北京综合报道。
主持人：欢迎继续收看《中国报道》，针对中国房地产业方面的有关问题，我们现在开始采访国家统计局投资司司长李启明先生。李司长，你好，欢迎您来到我们的演播室。据我们了解，国家统计局公布的国房景气指数从2001年到2002年的第一季度，一直是稳中有升的这样一个态势。那它的原因是什么呢？
李启明：我们根据将近四年多的实践来看，整个指数的运行情况来看，确实是基本上能够反映房地产的运行态势。这几年来，指数的情况基本上都是在一个景气区间里波动的，去年年底还甚至达到过105点。所以这个应该说还是很不错的。分析之所以这段时间，房地产景气指数比较高，原因我想从一个直接原因和一个深层次原因两方面来分析，从直接原因来分析的话，我想主要是从我们在测算景气指数是用了几个指标来看，这几个指标里头，比如说土地的购置，土地的开发和新开工的面积，今年一季度和去年同期相比，增幅都是提高的，这是一个。另外从商品房的竣工面积来看，商品房竣工面积，我们今年一季度竣工面积是20.8万平方米，比去年同期也提高了10.7个百分点，另外我们从房地产的开发投资来看，房地产的开发投资，我们前三个月，达到了增幅是36.2%，这个增幅也是我们近三年来的最高值，达到最高点。另外从商品房的销售价格，销售价格的平均价格来看，跟上个月相比提高了3.8百分点。所以从直接原因来看，也就是从这几个指标值来看，就决定了我们综合指数是提高的，是稳中有升的。从深层次的原因来看，我想有这么三个方面，第一个就是我们从经济形势和我们执行的经济政策来看，房地产业本身它是国民经济当中的一个重要行业，它在国民经济行业里面，应该说是举足轻重，它跟国民经济整个的走势、趋势，是互相依存的，也可以说是国民经济，它的趋势决定了房地产的走势。所以我们就觉得这些年由于我们采取了积极的财政政策之后，我们国内生产总值的增长，一直保持一个7%到8%这么一个速度，本身来讲，它就使得我们的房地产开发商有积极性，能增强他们的投资信心。第二个深层次原因是国家的住房制度改革，这应该说是一个很巨大的推动力，在我们从计划经济向社会主义市场经济过渡的过程当中，应该说体制的因素，它对我们行业发展有着很重大的影响。1998年国务院分布了一个通知，就是从全国今后停止实物分房，开始实现住房分配的货币化，要发展我们的住房金融，要培育和规范我们住房的交易市场，当时发这么个通知。这个通知发了之后，它的影响很大，造成了什么（后果）呢？我们老百姓过去习惯心理是什么呢？我持币观望，等待分房，现在就变成全民置业，大家都注意在住房上进行投资，变成一种新的时尚。根据我们国家统计局城市调查总队，它最近对10个城市3000个住户做了一次生活意向调查，在这个调查里面，老百姓对住房的关注率达到了百分之六十多，也就说什么呢？也就说它在老百姓最关心的问题里面排到第四位。第三个原因就是我们根据经济周期理论来看，现在处于一个房地产开发、发展的一个扩张期，一般一个扩张期，我们的观察大概是五年左右。所以这么个情况，我想也是根据这个规律来看，也促成了目前的发展形势比较好。另外除了这种对它这种周期规律的观察以外，我们还有一些新的因素要考虑，比如说加入世界贸易组织，北京申奥成功，像这些因素的话都会给房地产业的发展带来一些正面的影响。
主持人：李司长，近年来中国的GDP一直保持在7%到8%的增长率，其中房地产业就占到了1到1.5个百分点，那怎么样来理解房地产投资对经济的巨大拉动作用？
李启明：我们去年全国固定资产投资完成了3万6千8佰9拾8亿（元人民币），它的增幅是12.1%，我们房地产去年完成了是6245亿元（人民币），增长了25.3%，从这个数字里可以看到什么问题呢？就是我们占投资规模总量17%的房地产投资，结果它在整个投资的增长当中，能占到31%的比重，所以这就可以看出来，应该说是在投资拉动国内生产总值增长，或者叫拉动国民经济增长的时候，房地产投资应该说起到很重要的作用。根据投入产出模型的测算，每100亿元（人民币）房地产的投资，它本身可以诱发283亿元（人民币）其他行业的产出，这些行业大概要涉及到50多个部门。所以我们感觉到房地产业一旦要发展起来的话，它对于其他相关产业的拉动作用，是很大的，非常大的。
主持人：要保持这种好的势头，中国政府应该采取什么样的措施，来使得未来房地产业更好的发展呢？
李启明：应该注意促进我们的，特别是城镇居民，他们对于住宅的消费，在这里面我们应该注意，一个要千方百计地提高居民的收入水平，否则的话他们的需求变不成现实的购买力。另外一个，应该注意努力的降低一些成本，我们不必要的税费，土地批租怎么规范一些，能够降低成本。再一个在这个方面里边，我们还要注意，怎么能够提高我们售后服务的质量，现在住房投诉还是比较多的，所以我们在这些方面能够做好的话，解决我们一些居民的后顾之忧，我想这个恐怕有利于我们房地产的发展。
主持人：那您预测一下，中国房地产业未来发展走向？
李启明：今年的开局很好，所以这种情况，从全年大家对它的走势也看好，因为反映房地产开发商心理预期的，对前景预期的几个指标，比如说土地的购置，土地的开发，这些指标增速都比较高。所以也就预示着今年的情况应该说比较好。我们估计前三个月的话，按房地产投资的增幅达到了36.2%，全年很可能要30%左右。另外一个就是刚才我讲到的从经济周期理论来看，我们现在还处于一个扩张期，或者叫做上升期。所以这么一个情况，我们也觉得对今年房地产的形势，我们还是很乐观的。
主持人：李司长，围绕中国房地产业方面的相关话题，我们就谈到这，感谢您到我们的演播室接受采访，谢谢您。观众朋友，围绕中国房地产业的相关话题，我们正在采访国家统计局投资司的司长李启明先生。广告之后我们还将采访有关专家，稍后见。
主持人：观众朋友，我们今天请来的第二位嘉宾是中国人民大学投资研究所所长任淮秀先生。任先生，你好，欢迎您来到我们演播室。有资料表明，中国的民间存款已经达到了7万个亿（人民币）还多，这么巨大的数字可以说对房地产的投资会起到拉动作用，肯定是不言而喻的。您认为应该采取什么样的积极措施来引导社会投资和消费？
任淮秀：确实如你所说咱们国家居民储蓄的储蓄总额在不断地增长，虽然这几年连续降息，这说明民间确实存在着巨大的资金，有待于进一步疏导，投入包括房地产类，这样的话会更进一步促进我们国家的经济发展。现在的情况看，这几年房地产的情况还是不错的，总的来看热头还是逐步向上的，而且比较稳健。从现在的情况看，民间资金的疏导确实有一个怎么样来更好地发挥它的效益的问题。这里头我想恐怕有这么几方面的问题是需要去研究的，首先一个要有一个好的规划，像房地产这个就是非常典型的，我们包括城市规划的进一步科学化，更进一步规范化，包括我们住房制度的改革进一步深化，都会带来这方面一些积极的变化，民间投资它需要有这么几个方面，首先要有一个良好的心理预期，这是它投资的原动力，也就是说将来会有良好的投资回报。所以在这方面，我们应该有更好的投资引导政策，哪些方面是需要加大投资的，这是一个方面的问题。另外一个方面就需要有更好的投融资环境，包括一些机制引入，包括一些信贷支持，这些方面都会有一些客观的需求。最近我们也看到，中央有关部门，包括人民银行也相继出台了一些政策，或者一些指导性的文件，包括引导国有银行，这些大银行，怎么向中小企业投资，向中小企业贷款，这些方面都会有一些好的作用。
主持人：现在看，不断民升温的房地产热，可以说引起了各界人士的关注。那冷静地看，您认为目前房地产发展中存在的哪些问题值得注意呢？
任淮秀：首先应该说房地产投资的升温，应该说它是一个客观的必然，除了我们国家政策引导这方面之外，也是我们国家经济发展到这个阶段，人们的积累到了一定程度，生活水平，人均国民GDP到了这么一个阶段以后，它出现的必然需求，也就是说衣食住行，老百姓现在有这方面的需求，尤其是我们房改政策不断深化，导致人们随着收入水平提高，需要不断改善自己的居住条件。再加上我们城市基础设施的不断完善，拓展了房地产的空间，再加上我们开发西部，加大中小城市的建设，这些方面的城市化工作地不断推进，都会带来这方面的一个良好的推动力。当然我们现在的情况，应该说总体来讲还是健康的，也存在一些隐忧，比如说我们可能在具体到房地产上面来说，它可能有产品结构怎么适应社会的需要，怎么适应社会需求的问题，这样的话就需要我们在这方面做一些工作，包括房地产商，包括相关的政府管理部门，怎么引导这些房地产投资能够更加适合不断发展中的中国城市居民的需求，包括我们住房的形式，高档商品房，中档商品房和经济适用房，怎么一个合理的比例，甚至到具体房地产商，他在开发的过程中，房屋的结构以及周边环境的建设，城市配套设施、交通等等这些方面，包括文化、医疗这些都会产生很大的影响，如果在这些方面再进一步地完善，我想会对房地产投资更健康发展是有很大好处的。
主持人：从您专家的角度来看，加入世界贸易组织，对中国的房地产会带来什么样的影响？
任淮秀：中国从去年年底加入世界贸易组织以后，对我们的影响是方方面面的，房地产也在其中，总体上来说，我们首先可以看到有好的一面，也就是说我们这样更容易跟国际接轨，国外一些先进的方法，包括城市规划、城市管理，甚至房地产开发等等方式、融资等等方面都会有很大的促进，很大的推动作用。当然在加入世界贸易组织以前，已经有一些外资进入中国，我想加入世界贸易组织以后，可能对外资的吸引力会更大，因为我们有更好的国民待遇，这样的话对它来说，可能政策更加透明，我们管理更加规范，这种规范包括对政府的行为规范，各项法规制度更加透明，更加具有稳定性，比如说城市的土地管理方面，我们会更多地引进国际上比较成熟的经验，大家都知道，城市土地是非常有限的，非常宝贵的，那么怎么合理地利用好这块，同时做好土地合理地开发，分批、分期、分阶段地进行，包括进行一些土地储备，最近我看到有关报道，包括北京市，在做土地储备的工作，我想这个是非常明智之举。
主持人：您认为哪些国家，或者是在国外哪些地方这方面的经验值得中国来借鉴？
任淮秀：这个是比较多的，比如说像美国的土地管理方面，它有很好这种管理经验，它在城市土地使用方面，包括城市土地开发上面，利用商业化的机制，包括市场机制，进行土地公开拍卖，这样的话公用土地的使用得到更加合理的使用，这方面也是有很多我们可以学习的经验，总的来说，它就会创造一个良好的投资环境，对房地产商的进入，它是有吸引力的。
主持人：那为了保证中国房地产业可以说健康地发展，您作为专家有什么更好的建议提出来？
任淮秀：总的原则还是进一步推进市场化的进程，进一步吸收国外的先进经验来强化我们城市的规划功能，城市的管理，这些方面政府会做更详尽的工作，进一步在房地产市场的市场化方面，包括土地开发，土地的批租，土地的拍卖等等这些方面，更加规范化，更加市场化，这样的话就会使得我们这个市场更具有活力，土地资源、房地产资源会得到更加有效的配置。我想中国应该有一个相当长一段时间蓬勃的发展时期，大的前提之下，既然中国是这样，那么房地产业，我想也不会跟它非常不适应的，所以房地产业应该也有一个比较光明的前景，在这方面我们应该看到，包括我们城市的交通体系的构建，包括对一些城市的功能定位，城市不同区域功能的细分，这些方面都有很多工作可做。我觉得只要我们在这些方面能够更进一步地本着科学、合理、有效地利用的话，我想这方面的工作会有很大的进展。
主持人：任先生，今天围绕中国房地产业相关话题就谈到这，感谢您来到我们的演播室接受采访。观众朋友，也感谢您收看今天的节目，欢迎您明天继续关注《中国报道》。
主持人：赵俐婷 责任编辑：索链
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