2002年8月8日，中国国际住宅产业建筑科技博览会在北京举行。这是进入新世纪规模最大的一次以住宅产业建筑科技为内容的博览会，大会集中了国际知名的房地产开发商、物业管理商、金融保险机构、建筑设计公司、楼宇智能产品等多方面厂商参展。同时推出大量国际流行的时尚家居概念。全方位改善住宅品质。近年来，中国房地产开发投资增势强劲，开发面积稳步提升，进一步提高住宅产业科技含量以推动房地产的持续健康发展得到了社会各界的广泛认同。有关这方面的问题，我们请来了中国房地产业协会的副会长顾云昌先生。
8月8日上午九点，中国国际住宅产业建筑科技博览会在北京中国国际展览中心隆重开幕。报道认为，这是专业化程度最高，参展商最受益的一次住宅产业盛会，它为促进中国住宅产业化的发展，加强住宅建设领域的技术产品交流与推广创造了一个链接的平台。16000平方米的展厅内，搭建了近千个特色不同的展位，向参观者传递国际流行的家居概念，提高时尚生活品质。记者在采访中注意到一份调查报告，通过对北京、上海、广州等10个城市的调查显示，买房、买车、上网等需求，在都市人群的生活中，买房列为首位，预计在未来两年内，中国城市20%左右的居民会有购房打算，并且把关注的热点投向高标准住宅。这种需求取向直接影响到业内人士的决策，针对住宅产业面临的新问题，做出更加完美的解决方案。
上海中星（集团）有限公司总工程师 戴瑞同：下一步如果要提高住房的品质，就是要搞住宅产业现代化，其实这个产业现代化，实际上就是住宅发展的一个支撑，用这个东西来把住宅进一步向上发展。产业化实际上再讲得简单一点、普通一点，实际上就是提高住宅的科技含量，怎么样把一些高新技术或者是先进的技术，怎么运用到我们住宅的建设上来。
上海在都市国际化的同时，住宅建设也呈出现越来越多的全新理念，大量的地产项目更是近年来业界推崇的典范。为此，记者专程赶赴上海进行了实地采访。顾名思义，这处小区是以运动作为开发主题，关注都市人群的健身意愿，在总体规划上，室内运动馆与露天运动场有机结合，满足不同年龄段人群的丰富选择，为强化视觉效果，这些小小的标识牌都变得富有动感，也许今天，地产开发商类似不仅仅是房子要把独具特色的开发理念一同销售出去。
华新国际集团总裁 卢铿：跟奥林匹克生活方式结合的硬软件一些措施、一些设施，包括运动场、室外的运动设施，健康管教中心、体能测试系统等等，就是整个小区里面很多设施是用来呵护住户健康的，包括今后我们可能还有运动处方、营养的处方、健康的处方。这样你住进奥林匹克花园，等于一个管家在关注人们的健康。
住宅建设本身就是一个产业链，可以带动钢铁、建材、化工等几十个产业的发展，是促进内需的重要因素。同时，中国加入世界贸易组织，也为房地产业发展开辟了更为广阔的空间，相关部门积极拓展国际间的交流与合作，将领先的住宅时尚元素引入中国，创造出高品质商品住宅，而且随着经济适用房和二级市场的开放，城市中低收入家庭居者有其屋也得到了保障。
记者 索链：房地产市场的发育程度一向被看作经济兴衰的晴雨表，专家指出，未来十年随着人口的增多和城市进程的加快，中国的房地产建设项目总量会继续增加。然而需要注意的是，中国的房地产市场不仅仅潜力巨大，而且是个发展不平衡的市场。目前中国的大多数农村地区，还是以砖木混合结构的房子为主，而在城市和富裕地区，不仅仅以楼房为主，精品楼盘得到越来越多的青睐。同时水、电、路、通讯等配套设施，也日益齐全，人居环境向越来越高的层次发展。
记者在上海的许多小区内都发现了科技先导，以人为本的细节，这种箱式的变电站取代了原来的配电房，体积大大缩小，在绿树掩映下基本忽略了它的存在。同时它还具有降低噪音，节约成本等特点，这是小区的分质供水系统，在自来水基础上，经过深度处理提供可直接饮用的纯净水，送到每户居民的厨房，这是一种特别的太阳能草坪灯，通过汲取太阳能把绿化和照明完美地结合起来。这些推陈出新的设计吸引了众多买家。在上海浦东新区做公司职员的李志英女士半年前购得一处智能化小区的住房。除了追求建筑设计上的独道，她说还能感受到居住过程中的人性化关怀。
上海市民 李志英：小区里面应该说一年四季的鲜花、大树、草坪都是四季常青的，而且这里卫生工作一直做得挺好的，感到住在这个小区里边，人的精神面貌也会随着环境的变化而变化，也就是文明，一个小区的文明程度也是挺高的。所以我感到选择这个房子，我选对了。
这样的控制中心是小区的大脑，通过智能信息化对小区物业、人文、修缮、服务、收费等静态信息和动态信息进行适时，交互式的管理、宽带的接入使住户能高速进入INTERNTE，充分享受网上购物、远程医疗、远程教育、视频点播等服务，安居乐业在高科技条件下变得更加简单。
上海友全物业管理有限公司总经理 蔡斌：首先它从安全的角度来说，给居民带来了安居的效果，例如我们在前一阶段，就曾经成功通过我们智能化安全防范系统，成功地抓获了两名翻越围墙进入我们小区的那种有不良行为的人员。第二点作为我们小区来说，通过我们的远程操作系统等等一系列智能化系统，给我们的居民确实带来了很多的便利。
毗邻陆家嘴金融区的仁恒滨江园在设计上大胆修改上海石库门民居的特点，力求体现西洋风格与传统风格的和谐，人工开凿的水系和集中的植被绿化有机地联系起各居住区块，并渗透到住宅间的庭院景观，使小区变得富有层次和韵律，呈现出天蓝、水清、人美、居佳的宜人景象。
上海仁恒房地产有限公司副总经理 庄汉伟：这个住宅怎么样把它当成一种工业产品来做，我们怎么样像作别克轿车，像做桑塔那轿车这样，我们找全世界做最好的零件商来配置零件，我们来做一个总集成。所以我们做这个工作，我们研究了十年。只要把这个住宅产业化做好了，大家把这个当成一个产品来做了，每一个部位都像工厂生产流水线这样，来生产一个完整的产品，这个产品它是经得起检验的，经得起推敲的，这个才是最好的一个完整的商品。
目前，上海正逐年提高房地产业在国民经济中的贡献度，努力建设适宜海内外人士发展创业和生活居住的城市，有资料表明，上海一年房地产的开发量几乎相当于欧盟12国的总和，面对如此大规模的开发建设、决策层似乎更加重视工程的质量和品质。
上海市住宅发展局局长 毛佳樑：最近几年大家都认为，应该把住宅作为一个作品来看待，环境要好，同时要增加它的科技含量。所以我们上海的住宅建设也就从前几年的以数量为主，现在逐步逐步转到以质量的提高，科技含量的提高为主题了。所以你们可能看了一些小区，这里我们十分关注就是住宅产业现代化的这么一项工作的应用和推广。
2001年，中国房地产开发投资总额达到了6245亿元，因此增长25.3%，截止到目前，国家统计局公布的国房景气各项指数也都呈现稳中有升的态势，表明中国住宅产业正处于蓬勃发展阶段，科学技术的突飞猛进，发展环境的日趋宽松，推动现代社会走入与房共舞的时代，空前地扩大了中国住宅产业的发展空间。
记者：衣、食、住、行都是关系国际民生的大事，近年来世界各国都更加重视人居环境建设，促进人与自然的协调发展。目前中国正在努力建设小康社会，房地产业的投入是经济增长的巨大拉动力。随着国家宏观政策的推行，中国房地产业的投资主体会更加多样化，发展步伐也会更加加快。人们有理由期待在未来，随着未来品质的提升，我们可以享有更加时尚、精致的生活。
主持人：就中国房地产业在发展中的有关问题，我们现在开始采访中国房地产业协会副会长顾云昌先生。顾会长，您好，欢迎您来到我们的演播室。中国各地正在举办大大小小、各种各样的房地产博览会，而这次在北京举办的这种国际住宅产业建筑科技博览会规模很大，而且参展商可以说大大小小都云集到这，举办这样的博览会对房地产业的发展，究竟有什么作用和价值？
顾云昌：大家知道，中国现在正处在一个快速发展的房地产业阶段，可以说中国的房地产市场或者说住宅建筑市场是世界上最大的，也是发展最快的，我们举办这样的一种国际住宅产业的建筑博览会，各地的厂商肯定会来。国内的展商来展览，另外世界各国的展商也来展览，当然它首先是为了抢占中国的市场。对我们来说，当然欢迎大家都来，因为中国的住宅产业应该说发展很快，但是我们住宅科技方面还比较落后，我们的住宅产品、水平、质量都不高。通过这样的展会，能够把国外好的产品展示在我们面前，能够更好地提高我们自己产品的质量，有个比较，实际上它来打我们的市场，我们欢迎它参与起来，实际上是双赢的，对我们大家说也是欢迎大家来，对于提升我们住宅产品的质量，改善我们居住条件各方面应该说作用是很大的。
主持人：顾会长，您认为促进今天住宅产业快速发展的政策上原因主要有哪些？
顾云昌：首先得益于我们宏观经济整个态势发展不错，老百姓收入不断提高，但我认为更主要原因是中国从1998年底开始，停止实物分配，使我们的住房制度改革取得了突破性的进展，刺激了许多的居民有能力来买房，这些政策方面因素，我觉得主要有四个，一个就是我们停止实物分配，实行货币化分配，就是分配政策有了很大的改进，过去是集团买房，现在个人买房，使老百姓大量进入市场里来买房。第二方面我们在住宅的供应方面也实行了许多政策，比如说对高收入家庭供应商品房，中低收入家庭供应经济适用住房，最低收入家庭由政府和单位给他一个临租房。第三方面就是我们大力开放住房二级市场，使老百姓能够用小房换大房，旧房换新房，刺激了大家住房消费的积极性。第四个方面原因就是住房金融的配合，银行按揭的配合，使老百姓能够借了钱以后，用未来的钱来圆今天的住房梦，大概就说从分配、供应、住房二级市场金融支持等方面，使我们的住宅市场一步步往前推进，才有今天比较繁荣的住房市场。
主持人：用目前中国房地产业发展的情况看，您认为中国房地产业以及住宅产业政策应该做哪些方面的调整呢？
顾云昌：一方面是在刺激消费方面，启发老百姓买房方面，要进一步加强政策力度，比如税收方面能不能进一步降低，有一些手续是不是进一步简单化，动员更多老百姓能够来买房，买得起房。同时就是引导我们的开发商，我们的厂商，能够开发更加适销对路的产品，适应消费者的需求，这两方面结合起来，就是既要刺激消费，进一步地引导消费，同时还要进一步地改善供应，使这个市场更大，大家都来买房。
主持人：对于消费者来说，住宅可以说不是一个普通的消费品，因为它不仅开支很大，而且还要考虑它长久的使用性能，以及各方面的情况都要考虑到，您认为就目前的情况看，中国的消费民众在住房方面应该首先注意哪些方面的问题呢？
顾云昌：根据目前的情况看，第一就是宁可小一点，但是要好一点，我是那么主张的。现在一般，我们过去的人均面积不大，每套面积很小，现在一下子120、130、150平方米，更大，你的实力够不到的时候，你可以买小一点的，就说不求一次到位，但求逐步改善，新房买不起，我可以买旧房，现在二手房市场开放了，根据你自己的消费能力，根据你的爱好，选择你这个产品，不要盲目地跟风，这个我想大家是可以注意到的。第二就说我看就是在选择房子的时候，当然要考虑它的质量，也可能有些房子便宜一点，但质量方面要差一点，环境方面要差一点，根据你自己的能力，注意房屋的质量，当然这些东西有专业人士给你指导，比如说验收是不是合格，环境怎么样要符合你的需求，应该说做出决定的时候大家都很慎重的。但你在选择的时候要问物业管理怎么回事，收费多少？谁来管？管理当中要注意哪些问题？自己弄明白，不要糊里糊涂住进去以后，为管理收费你感觉不合适了，或者说为管理公司不怎么好，你感觉将来住进去后也是很糟糕的事情。所以说买房子必须关注物业管理。
主持人：中国加入世界贸易组织以后，外商也看好中国这么庞大的房地产市场，现在中国对房地产，外商的准入度，准它进入的这种度，把握的是有多少？
顾云昌：对外商进入中国搞房地产方面，限制的不多，从一开始我们就限制的不多，现在可能加入世界贸易组织之后，这方面门户进一步打开，实际上只限制了一些高档的楼盘，我们有一定的限制，其余的差不多都放开了，施工企业、规划设计企业，你要搞独资的有一定限制，其余的方面都放开的，特别是一些建材的产品，一些部件品、墙体、材料、门窗，我看只要是符合环保的，符合我们需要的，都是大量地进入。
主持人：外资进入中国的房地产业，会给中国房地产带来一些什么样的影响？
顾云昌：国外的房地产开发，他们经验比我们多，理念方面比我们先进一点，特别它的产品，比如门窗、设备、设施、墙体材料，比我们质量要高、品味要高、价格也比较合理。所以将来对我们中国房地产市场，特别是住宅建设、住宅部品市场会造成很大的冲击，这个对我们是个考验，引发我们自己企业更好地来改善自己的产品质量，提高我们的劳动生产率。
主持人：现在人们对住房的要求越来越高，而且品味也越来越高，所以这样，大量的开发商引入了高科技来进入住宅产业，您怎么看高科技对住宅产业的拉动作用？
顾云昌：住宅看起来很简单，实际上它有几万种的部件品构成的，影响我们住宅品质、质量的有各种各样的部件品构成，比如门窗的质量好不好，墙体的隔热保温如何？厨房、卫生间的设施，另外比如五金，另外我们建材当中是不是有许多有毒的物质等等，影响了我们整个住宅的档次、质量。所谓高科技，或者新技术、新材料应用，就说能够通过它的应用，提高我们的品味、品质、质量，同时也提高我们的劳动生产率，因为中国的劳动生产率，现在看来住宅产业劳动生产率不高，我们都是手工操作的，室内作业，泥水木匠这种湿作业，手工操作的，劳动生产率一般只有发达国家的七分之一，或者五分之一，而且我们的耗能比较高，能耗是人家发达国家的三倍、四倍，所以如果引进这些新技术、新材料，或者说高科技，能够大大提升我们的劳动生产率，另外降低我们的能耗，节约我们的资源。实际上说发展住宅产业，从科技方面来说，就是如何提高劳动生产率，降低我们的能耗，提高我们的产品品味和质量。从这个角度来推动我们住宅产业的发展。那么我想通过这样的博览会，通过引进国际先进的产品、技术理念，我想会提升我们住宅产业整个科技水平，提升我们这个产业的素质。
主持人：高新技术产品应用到住宅产业中以后，房价会不会抬高了呢？
顾云昌：随着高科技的发展或者新技术的应用，实际上会降低我们的产品成本，像手机一样，原来手机很贵，现在手机便宜得多。实际上它是通过科技手段降低产品的价格，我们住宅也是这样，这两年你看，尽管我们住宅的品质、品味有很大的提高，但是我们的价格并没有随着品质、品味相应地提高很多，只不过是稍微提高。说明它通过劳动生产率的提高，通过好的产品应用以后，反而降低了它的价格。
主持人：有报道说，像北京、上海这种大城市，房地产泡沫经济还挺严重的，而且房价还可以有降价的幅度，您怎么看这个问题？
顾云昌：泡沫问题，我不这么认为，我认为从中国现在的房地产发展看，总体上没有多少泡沫，或者说中国的房地产业基本上是健康的、理性的。当然老百姓反映房价高的问题是很复杂的问题，我认为主要是我们现在市场竞争还不够充分，还有一定的利润空间，这是一个方面。另外方面就说，就是结构性的问题，我举个例子，比如我们现在买衣服，有的人买1000块一套的，有的人买100元人民币一套的，有的人买10多元人民币一套的，一件衣服的。在这样的时候，买10多元人民币一件衣服的人，他不会说现在的衣服很贵，因为他都能买到各自自己需要的衣服，在市场上有各种不同的产品，能够对应各种消费者的时候，消费者都能买到产品时候，他不会说这个衣服很贵，尽管你1000元人民币一套衣服，他也不会说衣服很贵，我买到10多元人民币，我也能穿一件T恤衫。现在我们市场上，有许多中低收入家庭想买房子，但是发现没有适合他的价位的和适合他需要的这样的房子，他看到的房子都比他想象得高得多，比他自己能支付的水平要高得多，所以他说房价太贵了。所以我认为其中这个原因，就说如果调整我们产品的结构，使各种价位的房子能够相适应于我们各种不同收入家庭的这样一种住房消费，这时候说房价高的人就会少得多。
主持人：现在是不是中国的房地产业还是没有考虑到各个层次的消费层呢？
顾云昌：应该大家都在考虑，但有个过程。我强调现在中国的房地产业、住宅产品应该要进行结构调整，前一阶段，特别在北京这样城市，明显表现出来中高价位的房子供大于求，中低价位的房子供不应求，就说为什么前一时期北京有一个叫翠城的经济适用住房，排队三天三夜，就说明了中低收入家庭，普通老百姓买房，希望是30万元人民币到50万元人民币一套房子的，但我们市场上供应这样的房子太少，或者说有这样的房子离得太远，交通不便，或者配套设施不全。如果说能够有30万元人民币到50万元人民币价位的大量供应，能够和我们消费需求，和需求的量相匹配，这时候的感觉市场供求就比较平衡了。所以房地产的供求平衡，不光是表现在供求总量上的平衡，更主要表现在各种不同档次，不同价位的房子和不同消费者需求之间的平衡。刚才我说的房价问题是这样，因为北京有好多人有30万元人民币或者40万元人民币想买这样一套房子，他买不到，都是80万元人民币、90万元人民币的，他肯定说房价太贵。其实房价贵的人有房价贵的人去买，房价中等的有中等收入的买，低价位有低价位（收入的人）买。这样的市场就比较好了，建设部今年工作会议就提出来，住宅建设面向中低收入家庭，北京市政府现在大加经济型住房的建设，就是说大量地开发中低价位的，适合广大消费者需求这种产品，北京人认为上海价位比较合适，就这样他们提出要开发大众化的住宅，适合更多人的消费。当然我这里补充一句，老百姓除了买新房以外，还可以通过二手房市场买旧房，旧房的价位更便宜。所以需要政府和我们的房地产业把住房二级市场搞活跃起来。
主持人：您认为应该怎么样来规范中国房地产市场的？
顾云昌：中国房地产市场刚刚发育起来，但是中国房地产市场发育，表现一种发育的这种过程，也就说还不够规范，在我们供应者之间，消费者之间，中介者之间，市场主体形为还不够规范，政府部门提出要来规范和整顿房地产市场，也就说我认为整顿是手段，规范是目的，使我们这个市场更加健康地运营，使消费者买房很轻松，很放心，我们的目的是使更多的老百姓参与市场，来买房、来租房，市场做大了，我们拉动内需的力量也就更大了。这个当中一个是刚才说的市场结构调整，第二就是市场行为的规范，这两方面都应该认真抓起来。
主持人：就中国目前住宅产业这样高速发展的情况来看，中国住宅科技未来发展的趋势是什么样？
顾云昌：我认为住宅产业的发展两个方面，一个是市场，市场化的进程要加大。第二个就是住宅科技的加快。这两方面都不可偏废，如何提高住宅产品的质量，这是个核心，节地、节水、节能、低污染、提高劳动生产率，大概是这样的一种目标。要达到这样的目标，我想可能要多方面的努力，一个是从规划设计上，搞得更好一点。第二方面，进一步提高我们住宅本身，本体的品质和质量，比如说我们住宅本身的隔热保温，厨卫设施是不是好，从这些方面等等来体现我们住宅里边的一些品味，如何来做？我们提出来就是要推行它的工业化，为什么提工业化呢？我们现在都是室作业的，手工操作的，现场操作的，劳动生产率很低。工厂化生产，有许多东西是工厂化生产好的，现场拼装，这是提高劳动生产力的途径。第二方面就是一种标准化，通过一定的魔术，来把它组合，什么样的尺寸，各式各样的设施，还一个系列化，就说你要什么东西，我工厂里都能生产，在现场一拼装就行了。通过这个的提高我们住宅产品工业化的水平，使我们劳动生产率进一步提高。另外一方面就是利用一些新的技术，比如智能化的东西，应用到住宅里边来。还一个更重要的一些就是要节约能源、节约水源，我们现在能耗太大，如果我们的住宅建造能不能利用一些新鲜的能源，或者说利用节能，我们国家提出来节能50%，通过比如说墙体的隔热保温，冬天的空调，（暖气）不一定烧得火那么大，隔热保温就比较好了。还一句说节水，比如我们现在抽水马桶一抽，就是9升、12升，我们将来用6升以上的抽水马桶，一抽很干净。比如还有一些像材料，像砖，我们过去都用红砖、实芯砖，既毁了田，又不节约能源，烧砖花很多能源，而且把农田都毁掉了，我们用其他新型材料来代替它等等，做到了既要节地、又要节水，又要节能，又要低污染。低污染大家很关心，现在家庭装修有许多许多有毒有害的物质，我们通过绿色建材，能够把污染源降低到最低点，符合人体的需求，这些都要通过住宅科技各方面的工作来促进。所以我觉得现在大家很重视市场，什么价位、什么房型，到将来以后，更可能注重住宅的品味，能够提供更好的、价格又比较低的，品质又比较高的，劳动生产率比较高的，而且对整个国家来说，是可持续发展的这种概念在我们住宅产业当中能够进一步发展起来。
主持人：赵俐婷 责任编辑：索链
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