2002年6月23日播出
记者：老城区的保护和开发一直是全世界面临的一个共同难题，对中国这样一个文明古国来说，这个问题尤其引人注目。当它的社会和经济飞速发展的时候，如何在汹涌的现代化大潮中保护一个地区的历史风貌，一直是一个热门话题，在今天，解决了温饱的中国人，在建设自己家园的过程中，正在努力打造一个融现代与传统、时尚与历史为一体的美好的新天地。
一、上海有个新天地
八十年前，中国一批先进的知识分子聚集在这里，成立了一个组织，1949年，这个组织成为了中国的执政党，古老的中国从此进入了一个新时代。八十年后，就在中共一大会址的周围，一个以新天地命名的时尚休闲区悄然兴起。
投资方 罗康瑞：一大就是天，新天地。
这个高档商业休闲区由于地处特殊的位置，引起了海内外的关注。
一大馆长：近在咫尺的一大会址旁边，搞了这么多境外的这些餐饮业，好像是不是给资本主义所包围了。
有人说，新天地的最引人之处在于它找到了旧城改造的一种新方式。
杨保军：对于一个原有的老的建筑，它注入了新的生机，它甚至可以改变它的一个功能，这种改变实际上是为了更好地适应现代生活的需要。
也有人对它改变了石库门居住功能的做法提出了疑议。
教授罗小未：你说是说保护里弄，结果把里弄掏空了做别的用途，这个怎么算保护呢？
这种特殊的改造方式，使这片不过十个篮球场大的地方吸纳了近13亿元人民币。
罗康瑞：很多人都不理解，所以他们都说我肯定是疯了。
许多商家入驻新天地，新天地周围的土地也随之升值，良好的投资回报使人们开始以乐观的态度看待耗资巨大的旧城保护改造工程。
郑教授：它把原来的居住功能转换了，转换成这种商业化的功能，但如果上海的老百姓还要住，你不可能把所有的转换成商业。
靠近淮海路的"新天地"位于上海市的中心地带，原来是一片居民区。九十年代,作为中国新一轮经济发展的火车头，上海的目标是要成为国内乃至亚洲最大的商业、金融中心。显然，按照这一雄心勃勃的计划，市区中心地带建筑物的单一居住功能已经远远不能满足新上海的需要，改造乃大势所趋。然而，原有的大片大片的石库门建筑是上海的文化财富，凝聚着几代人的人生记忆。如何对待它们，成为各界人士争论的焦点，也成为新上海城市建设的难题
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杨保军：欧美国家他们在战后大规模重建的时候，也面临同样的问题，就是说原有的旧的一些居住区也好，商业区也好，它们已经是换句话说是破败不堪了，或者说不能满足当时生活的需要了，因此简单地办法就是把它推掉，我们盖新的。以新换旧，但是在实施过程当中发现了不少问题。
在北京、西安、广州这些年龄比上海大得多的城市，老城区改造更是一个牵动人心的话题。中国政府历来重视对历史文化古迹的保护，按照有关规定，凡是被划为文物保护区的建筑，在城市改造中必须原封不动地保存下来。然而，大量没有被列为文化保护区、但体现了特定历史风貌的民居建筑，其命运就成为老城区改造中一个倍受争议的问题。围绕一片老房子，拆，还是不拆的激烈交锋时有发生。
罗小未：新天地这里的这些石库门弄根本就没列为保护单位，所以没列为保护单位也就是说它可以拆的，但是瑞安公司它还是很有远见，它就觉得它把它保护下来了，而且经过调查，它也发现这里面的确有很多好东西。
一边是具有保护价值的传统建筑，一边是城市建设和商业开发的利润追求，如何在两者之间实现平衡，各界人士都在进行积极探索。而新天地与众不同之处，在于它保留了上海特有建筑石库门的外观，内部却改变了原先的居住功能，成为主题餐厅、咖啡酒吧、时尚用品商店等，有专家说，新天地以商业化的方式局部破解了旧城改造方面的一个难题，并且成为人们了解上海的一个窗口。
一大馆长：一大会址和新天地虽然处在同一个地理位置上，他们所承担的任务有所不同，他们在文化消费的层次上面来说、对象来说也有不同，但是他们共同地来营造了上海改革开放的这样一个整体的文化风格。
BEDWOOD（老外）：我想现在中国已经意识到不仅要保护大的重要建筑，还要保护那些所谓的不太重要的建筑，那些你成长的地方、出生的地方。邻里关系变得越来越重要，不仅仅是保留建筑，还要保留一个城市的风貌。
新天地现在已经成为上海时尚的一个代名词，人们到这儿来，不仅可以品尝各国美食，还可以品味一种文化--传统的石库门文化。
游客1：小时候也住这样的石库门的房子，所以回过头来现在看新天地感觉非常亲切，我仿佛又回到了我爸爸妈妈那个时代，里弄里的那种生活。
游客2：我喜欢来这里，因为我觉得真的是很中国，也很上海。
记者：这些旧的砖墙经过岁月的侵蚀，已经风化了，所以有人说，走进上海的弄堂是在走进一个时代，是在穿越历史。
二、一言难尽石库门
这是上个世纪初石库门的设计图纸，体现了那个时代时尚的设计理念。二十世纪三四十年代，上海租界地区建造了大批连片的里弄住宅，采用欧式连排布局，单体上又有中国传统宅院特色，为迎合居民追求安全的需要，又在门上大做文章，选用花岗石料作门框，黑色厚重的木料作门扉，既坚固又显示主人的身份，所以称作石库门。上个世纪初，石库门多达9000多处，上海曾经有六成人口居住在这里，这些特点鲜明的房子是上海历史的写照，也是代表上海建筑风格的标志性建筑。
陈逸飞：石库门房子也是因为是上海所特有的一种建筑文化，而且是在本世纪初，我想如果谈到上海，肯定会谈到石库门这三个字。
老一代的上海人，尤其是住过石库门房子的人，心中都有一种挥之不去的"石库门情结"，新天地的原居民、62岁的林玉兰在石库门度过了她一生最美好的年华，虽然现在的单元房宽敝明亮，设备齐全，但说起老房子和老房子的邻居，仍然显得十分留恋。
林玉兰：像自家人一样平常跑来跑去，很客气，搬家时，大家都舍不得，都哭了。
这些精美的画面，是上海电视台为拍摄纪录片《永远的石库门》而精心组织的，对于今天的上海人来说它已经成为一种遥远而美好的回忆。事实上，当年独门独户的居住格局因为种种原因已经变成了72家房客，石库门已经成为居住条件差的代名词。
居民1：我们十平方米，我们三口就挤在一张床上。
居民2：洗手间？啥地方装呀。
居民3：总觉得有些不好，有蟑螂、老鼠什么的。
新天地的原居民对于过去生活的回忆，最难忘记的恐怕是倒马桶了。
林玉兰：每天拎马桶从楼上到楼下，下雨天挺不方便的。
在中国的其他城市，老城区的居民面对居住了几十年的老房子同样有着非常复杂的感情。
北京胡同居民：楼房是减轻不少负担，拢火、上厕所，弄这个弄那个，倒土，楼房一下都有。
居民2：还是希望住平房，别住楼房，住楼房就觉得心里不痛快，平房出来进去的见的人也多。
年轻人：楼房里吃完饭以后也能打打球什么的，这胡同里根本就没办法打球。
小孩：别的地方也没有人跟我玩，除非他们也跟我搬一栋楼去。
据了解，目前上海还有大约3000万平方米的弄堂建筑，居住着200多万上海市民。在北京，胡同里的居民人数也早就超过了住宅的承载量，大杂院取代了四合院。显然，从适合居住的角度来看，许多老城区已经失去它存在的意义。
记者：这些青砖铺成的路面它的年龄已经近百年了，但是您可能不知道，在它下面的三米深处，已经埋上了从自来水、空调到互联网等各种各样的管道，这些现代化的基础设施，就像一个人的神经和血管，一旦把它们联结上，这位高龄老人不仅具有了历史和文化的魅力，而且还充满了时代的活力。
三、整旧如旧的启示
1号楼作为新天地的私人会所，是保留最完整的建筑物，即使从表面上看，老式的红木家具，华美的灯饰，处处显示出30年代的精致和讲究，但设施完全是21世纪的装备了。
吴经理：里头包括有空调、也有电梯，也可以安装各种各样音响，拿来做一个展示。
新天地所有石库门建筑的内部都安装了现代化设施，但外表则整旧如旧，青水砖墙，乌漆大门，雕花门楣，重现了弄堂的风光韵味，而这种整旧如旧的工程是浩大繁杂的，几乎每一块砖石的去留都被仔细研究过。
总设计师 陈建邦：以前这个砖头也是比较糟糕的，很不行，所以有些要修补，一般在上海的概念以前修补基本上就是粉刷，把旧的粉砖刷，粉刷我觉得可能不太对，可能是我们要用另外的方法，把破了的砖拿出来，放些比较好的进去，我希望还是有原来的感觉，旧就是旧，新真正是新的了，表现了现代化的感觉了。
陈建邦是新天地的高级发展经理，他参加过美国一些老城区改造，对他来说，新天地的改造工程仍然具有很大的挑战性，象这样一块地面，以前是混凝土的，怎么让它显示出一种沧桑感呢？
陈建邦：我还希望做完以后有这种青苔长出来，这样长出来以后会比较有味道，有旧的感觉，以前不知道能不能做出来，现在很高兴还有一点点能做出来，还是比较成功。
尽量保持石库门的原汁原味，是新天地改造工程的一个关键。
承建方 马崇恩：一般我们像上海包括上海附近的地方，修补清水墙一般都是很简单的，就是破损的把它抹灰抹一下，再涂料涂一下，把它勾出来就是了，这次我们的业主为了要体现原汁原味，他一定要叫我们把里面的内墙的砖拆出来补在外面，外面坏一块换一块。
这样的做法保持了砖墙品质和年代的一致性，同时为了延长它的使用寿命，高科技的产品也被引进来。
马崇恩：用德国的高科技的瑞玛斯涂料，它既能透气，又能防水，传统的方面就完全用传统的手法去修复，这是我们一个原则。这次我们还有一个结合了高科技的手段，揉和在修复过程当中，原先我们做防水层的时候是很麻烦的，传统的做法是把它打掉，做成混凝土的结构，这对房子的损坏是很大的，这次我们用了高科技的防水层，在下面布管进行了防水处理，这次取得了很好的效果。
传统和现代的完美结合，不仅让设计师们颇有成就感，也得到了有关专家的肯定。
郑时龄：它就使人们觉得这一类的建设可以做得那么样的美，而且它可以给我们今天的生活跟新的功能很好地结合在一起。
围绕新天地的改造，也有不同意见，有人认为这里仅仅保留了石库门建筑的一个门脸，不能算真正意义上的保护。
罗小末：只保护外貌，里边把它掏空了做别的用场，刚开始我们有些人不能接受，过去那种认为要保护就原封不动地保护，要保护就必定要做本来的用途，那种是比较狭隘的看法。
陈逸飞：你跑在巴黎的马路上，你跑到威尼斯，你会发现有许多的墙竖立在那，而后面空着，为什么，它就把这个旧的墙面要贴在一个新的建筑的表面上，为什么？它保持了一个原来的风貌，但同时里面又适合今天现代人居住的条件。
郑时龄：上海人在过去，在一些旧的建筑改造里面，包括公共建筑，也有过这个做法，我们叫热水瓶换胆。
罗小末：保护不是单单保护几个建筑，你应该把它的环境也保护出来，等于让人家看到这个建筑还有这个环境，然后知道当时的历史文化面貌。
专家认为，任何城市不仅是生产力发展的产物，也是一个发展的过程，在这个不断变化的过程中，既要保护它固有的历史文化风貌，也要适应时代发展的需要，这样的城市才能历久常新！
记者：新天地项目是和旧城改造的构想紧密联系在一起的，在上海，尤其在商业繁华地段，要进行这种整旧如旧的改造，对一个城市来说是一笔宝贵的文化财富，但同时也意味着巨大的代价和成本。
四、数字的背后
在世界各地，任何一个老城区的改造，投入的代价都是巨大的，资金问题是首要的制约因素。
有人说，新天地每座房子都沉淀着20世纪初的风雨。为了留住这些往日的风雨痕迹，付出的代价是极其昂贵的。据介绍，只是买下老房子和将原来的住户迁走，就花了6亿元人民币，而为了翻新内部和保存外表，代价又是6亿元，这片占地3万平方米的新天地，每一平方米建筑的造价就是2万元人民币。
张书记：如何来完成这么一个工程呢？应该说政府和企业都做了很大的努力，政府和企业现在考虑的，是一个动态的平衡，是搞一个大的平衡。
目前，新天地能够容纳的企业并不多，一期工程全部租出也只能容纳22家企业，租金和新天地的十多亿投入及营运成本之间，有着相当大的距离，短时间内很难赢利，那么，精明如罗康瑞的开发商怎么会如此不惜血本呢？
罗康瑞：因为我们是52公顷的开发，新天地广场是第一期，下去我这几项等新天地的广场品牌打出来，我们下去的开发项目肯定会有经济的效益。
事实上，新天地是上海卢湾区太平桥总体开发项目的一个组成部分，这个项目规划占地52公顷，总建筑面积160万平方米，目标是建成一个标志性的现代化综合园区。新天地所带来的品牌效应，使周边的楼价立即上涨，这意味着新天地的投入，将在瑞安其他房地产项目上得到回报。
张书记：所谓一个动态平衡就是在新天地改造当中不急于求成，原计划是花10年到15年的时间，通过10-15年地价的变动，来平衡开发的成本，所以现在看是完全能够达到预期这么一个预算的。
杨保军：这也是我们在旧城的改造包括整治当中可以借鉴的一条经验，就是说如果我为了对这个城市留下一点历史文化的有价值的一个地区的话，我可以在其他地方给他相应的政策补偿，让他作为一个统一的项目来运作。
在这种住宅改造的新的运作方式中，首先受益的是新天地的原居民，他们从狭窄拥挤的石库门搬了出来，住进了宽敞明亮的楼房。过去，林玉兰梦想着能在家门口有一个环境优美的休闲场所。现在她终于可以和老伴每天在小区里散步了，家里的住房面积也比以前大多了，原来六口人住的房子不到40平米，现在的新房有160多平米，厨房、卫生设备一应俱全。
采访林玉兰：很开心的，早上锻炼锻炼，锻炼好之后买买菜，然后俩老一起出去玩。
目前，上海运用市场机制进行旧城改造的做法，已经被中国其他城市的仿效。然而，也有专家对新天地模式的普遍性提出质疑。
郑时龄：398个建筑作为保护，其中有相当一部分也是住宅，总的大概有234个街坊，1000万平方米的建筑，这些建筑将来走哪一条路，你如果还是都按照新天地那是不可能，因为新天地它只是一种模式。
无论如何，新天地的资金运作方式提供了一种有益的启示，它至少使许多人意识到，对传统建筑的保护也许并不仅仅是一种负担。
记者：新天地的改造过程让人们了解到城市建设和商业开发利润追求之间的平衡，也让人看到一个城市政府和企业对历史文化的尊重，今天的中国人在用建筑表达对传统的留恋，在用生活方式表述自己对现代文明的渴望。
五、新天地，新生活
活跃在新天地的人们中，有上海的原居民，也有来自中国各地包括香港、台湾的新移民，还有来自其他国家的人们。
游客1：新天地给我很深的印象，因为我想这是上海一个把东西方文化结合得很好的一个地方。
游客2：仿古建筑还是可能是三四十年代的，但是人全是新的，气氛也是新的。
游客3：代表着上海这批我们上海这批年青人的一种精神面貌，一种追求。
这位澳大利亚人名叫安东尼，是新天地X服饰店的老板，店里出售他设计的各种服饰，这些专门标上"中国制造"的产品让他的生意好得出奇。
安东尼：中国国庆节我只能在门口拦住客人进来，因为人太多了，这真是每个商人的梦想。
安东尼先生还打算在新天地开办第二家商店，他说他很喜欢在中国的生活，并且有了中国的绿卡。他认为中国正处在一个急剧变化的时代，这种变化对他们这些创业者非常有吸引力。
安东尼：当你想到上海时你会震惊，你闭上眼睛五分钟，有些事就发生了，这些瞬间是那么的神奇，我在想，天啊，这一切怎么发生得这么快，我都没看见它就完成了。
和安东尼一样在新天地开店的著名艺术家陈逸飞，通过他的"逸飞之家"不仅开创了他的事业的新局面，还向人们展示了他的文化生活理念。
陈逸飞：十年前人们是为着生活而消费，十年后的今天人们是为着生活的质量在消费，所以石库门这么一个典型的上海建筑文化的环境，然后跟很好的一种作品，我们包括艺术作品，包括商业的产品，能够很好地结合起来的话，那一定会是一个大家所瞩目的一个风景线，一个亮点。
新天地的总设计师陈建邦来自香港，他平时工作在新天地，周末也经常带着家人、孩子来这里，看到人们悠闲地喝着咖啡，他就有一种成就感和满足感。
陈建邦：上海基本就是个移民的城市吧，它也是中国最国际化的城市，从国际化的角度方面，他们应该有不同的生活方式。
新的生活方式并不意味着忘记过去，今天的人们就是在对历史的依恋和对未来的向往中不断前进着。
记者：据了解，目前中国老城区的开发已经不仅停留在对重点文物古迹的保护阶段，而且各个城市的设计者和建设者，还注重体现完整的历史风貌，我们有理由相信，未来呈现在世界面前的，不仅是一个现代化的中国，而且还是一个历史的中国。《中国报道》记者傅洁在上海综合报道。
责任编辑：傅洁 导播：滕双双 监制：吴明训
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