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退房潮暗涌高价接盘者组团自救专家:仍待商榷

CCTV.com 2008年10月22日 10:57 进入复兴论坛来源：新华网

　　今年的九十月对于内地楼市来说，注定是个多事之秋。成交量降至冰点，而始自去年底的降价，引发了深圳的断供；业内龙头公司万科在长三角的降价，频遭前期业主“闹事”的情况，如今也蔓延到北京。这些业主自称是高房价的受害者，要求退房或补偿；而对于此类“闹事”的惧怕，又成为那些想跟进降价的开发商的心头病。

　　10月18日，周末。马如飞来到北京南四环外的某楼盘售楼处，再次要求约见开发商。

　　与她同行的还有数十名男女。他们在今年上半年，购买了这个楼盘的二期，如今三期开盘，几乎同样的产品，价格已跌去2000多元/平米。

　　房价下跌引发退房纠纷

　　当房价进入持续下跌通道时，退房就会集中爆发。这个节点是在房价下降30%的时候

　　“这已经是我们第二次来和开发商谈判了，”马如飞说，9月初一个名为《三期比二期跌价20%》的帖子在网上传播后，二期购房人组织了一个30人的小型聚会，然后到开发商的北京公司去谈判。

　　但第一次谈判中提出的补差价、折现、送车位、送精装修等要求均被开发商拒绝。9月15日，要求退房的人数激增，近百位业主聚集售楼处，要求开发商对降价补偿做出回应，未果。

　　此后一个多月，“房子买贵了，能退就退”的想法成为马如飞的心病。

　　第二次谈判，马如飞们等了一天，最终还是未能得到实质性的回复。

　　记者实地调查发现，在北京这并非是单个的“突发事件”；而在千里之外的上海和深圳，与马如飞“同病相怜”的一群退房人，已开始准备踏上诉讼之路。

　　这一轮退房潮，始于万科在长三角推出的降价促销活动。

　　今年7月，位于上海浦东三林的万科金色雅筑以装修标准发生变化为由调低了房价，之后又直降10万元再打折，这与开盘时相比降幅达到30％，从最高18000元单价下调至13000元。

　　“几个月内损失了将近40万。”贺成钢是在高位买入的购房人之一。与贺成钢经历类似的150余人成立了“退房团”。在多次交涉未果下，8月底，他们来到金色雅筑售楼处，告诉那些准备买房的人，“不要上当”。

　　在北京，虽然尚未出现此类激烈事件，但记者了解到，多个楼盘业主拟组团退房。在南三环和南四环的两个大型项目，均出现了业主要求退房事件。北京还出现了因不到10天预售房降价一成，业主将开发商告上法庭的案例（见《新京报》10月14日A12版）。

　　“退房一直都有，楼市上行、下行时都会出现，退房的原因也各种各样，但房产市值缩水始终是最主要的原因。”上海跃平律师事务所的杜跃平说，市场上行阶段，业主预期物业升值，即使对房屋质量、小区配套等有所不满，也不会轻易退房。“而当房价进入持续下跌通道时，退房就会集中爆发。这个节点是在房价下降30%的时候。”

　　焦虑的高价接盘者

　　80%以上都是用来自住的，一些退房人称，一降价每户损失几十万元不等，这都是全家人攒的钱。

　　在万科金色雅筑售楼处门前，站着十几位销售人员，一有人过来，他们就热情地邀请人们进去看房。金色雅筑前期很多业主是这样和销售人员开始打交道的。

　　然而，他们没想到，自己成了房价最高位的接盘者，此后，价格一路下滑。这热情的开始在他们看来，最终演变成精心设计的“骗局”。

　　据金色雅筑准业主介绍，他们看到万科的阳光宣言和青年置业计划广告，其中金色雅筑凭借90+小三房新颖设计和整个小区A级装修的标准，被描绘成青年置业的“宝地”，很多年轻人都被吸引。

　　之后，销售人员营造出房源供不应求的氛围，以及透露价格还要上涨的趋势，并且不断宣传整个小区都是顶级装修（A级）来敦促买房。但是到了7月，万科把部分楼的装修等级大幅度降低，推翻了前期的种种宣传。

　　“金色雅筑购房者中，80%以上都是用来自住的，其中相当一部分是24岁-30岁的年轻人，是用来做婚房的。”对于外界说金色雅筑业主都是投资客的说法，万科退房团发起人贺成钢并不认同。一些退房人称，降价以后每户损失几十万元不等，这都是全家人攒的钱。

　　对此杜跃平表示，同样是退房，与2005年不同的是，上海现在退房人中基本没有投资客的身影。而在北京，目前出现退房团的项目中，记者调查的数据也是以自住居多。

　　但“销售欺诈”是否构成退房或开发商赔偿的条件？法律人士认为，上述业主的理由并不能作为退房的有效依据。

　　博弈“退房补贴”

　　房地产业内人士担心“补差价”如果演变成行业风气，将给开发商资金链带来极大冲击，并在市场中形成恶性循环

　　按照贺成钢他们起初的想法，有两种选择―――与万科商议退房，或获得部分补偿。

　　事实上，在3月份，深圳万科曾推出“琢玉行动”―――3月新开盘均价下降了3000元/平方米，原购买毛坯房的业主只需付300元/平方米，就可以获得1500元/平方米的精装修，这事实上是在变相补偿前期高价购房业主。在北京，远洋地产也有类似的举动给业主进行补偿。

　　但是这次，上海万科非常坚决地拒绝了贺成钢他们的提议。“对市场的价格变化给老业主进行补偿没有法律依据，因此双方短期内不容易达成共识。”9月4日，在万科公司债券发行网上交流会上，万科执行副总裁肖莉对全国退房事件做出了表态。

　　同时，万科方面认为，在高位买房的客户数量并不多，其支付能力较强，不会轻易断供，因此不足以影响信贷和宏观经济。

　　此前，万科等的“补差价”使得房地产业内人士担心，这种企业个体行为会演变成行业风气，一旦出现前期购房人集体索要差价的事件，将给开发商资金链带来极大的冲击，并在市场中形成恶性循环。

　　对此，万科内部也有争议。其内部人士透露，在第一轮珠三角降价后，万科判断楼市会回暖，因此从企业品牌维护角度，给部分业主进行了补偿。

　　但之后楼市继续低迷，万科在全国摊子铺得很大，仅在上海就有13个在售和待售项目，如果再进行降价后补偿，不仅费用巨大，而且并不能阻止房价继续下跌的趋势，更糟的是会损毁市场存在的基础―――法律和契约精神。因此，在长三角降价引起退房后，万科发布公告否认了“考虑对业主进行补偿”的说法。

　　无独有偶，上海万科降价之后，北京一知名地产上市公司在西四环内某项目推出了特价房，最低至6.3折，公司同时表示，暂时不考虑补偿老业主。

　　退房存在法律争议

　　地产商降价出售房屋，是在竞争的市场上看到房屋价格水平过高，超出现有的购买力，遂采取的一种商业策略以增加销售，本身是无可非议的

　　“我们第一次退房申请已经遭到拒绝，如果万科依然不接受退房申请，我们准备走法律途径，正式提起诉讼。”贺成钢及其他退房团成员认为，肖莉的表态其实是对退房的变相拒绝。

　　那么万科等降价是否侵犯了业主权益？记者咨询业内和法律界人士多数认为，只要万科的购房合同是合法、合理的，按合同规定办事就不存在侵犯消费者权益的问题。

　　中山大学岭南学院院长吴立范表示，地产商降价出售房屋，是在竞争的市场上看到房屋价格水平过高，超出现有的购买力，遂采取的一种商业策略以增加销售，本身是无可非议的。

　　事实上，北京丰台法院日前已经驳回了一起“退房”诉讼。在马家堡某项目置业的一位业主，因所购预售房8天后降价一成，认为开发商进行欺骗销售，将开发商诉至法院，请求解除预售合同。但丰台法院认为，该业主提出的理由证据不足，无事实依据和法律依据，不予支持（见《新京报》10月15日A14版）。

　　鉴于此，贺成钢他们找到了在上海善于打退房官司的律师杜跃平。接受了贺成钢等人的求助，杜跃平表示，降价只是退房的背景，退房一旦走法律途径那就与降价基本无关。退房是俗称，在法律上称之为解除合同，因此要退房就必须看合同。对此杜跃平颇有信心，“金色雅筑的补充条款并没有限制乙方解除合同的权利，官司的胜率比较大。但业主必须跨越一道门槛，退房前提是必须全款付清或者还清贷款。”

　　但杜跃平同时指出，即便还清了银行贷款，也仅仅只是诉讼开始。

　　贺成钢透露，退房团成员现在正在到处筹集房款，达到条件的将在近日提起诉讼。而房子最终能不能退，需要多长时间，在这期间房价会不会涨，谁也不知道。

　　以前，杜跃平常常会劝那些退房人，成功退房后赶紧再买房，但是这次，房价下跌仍然在持续，看不到回暖的迹象，他再也不这么轻易劝别人了。

　　地产公司避谈退房

　　不排除某些前期上涨过多的区域和项目还有下调空间，但退房纠纷的教训，将会促使他们未来的产品定价趋于合理

　　除万科外，多数地产公司对旗下楼盘出现退房均不予回应。不过，对于房地产上市公司而言，临近“年关”，将面临着年底冲业绩的财务压力。

　　“降价保量、回笼现金流成为首要选择，这也使得开发商不会再对前期高价购房者进行安慰性的补偿。”双方的博弈又回到了合同和契约层面。

　　记者统计的公开数据显示，深穗已经开始全面降价，上海新盘定价向降价楼盘看齐，而在北京，更多的开发商跟进降价，加大了推特价房的力度，曾经热销的保利百合花园、中信城均推出了低于此前售价两三千元的“特价房”。在早期特价房推出的区域如远洋山水所在的玉泉路片区、富力桃园所在的上地清河，都有低价新品推出。

　　而近期频频出台的救市政策，为房价的未来走势再蒙上一层薄纱。上周，杭州等地方政府出台救市政策，力促房地产业回暖。10月17日，国务院常务会议对第四季度经济工作作出部署，首次提到“降低住房交易税费，支持居民购房”，被认为是市场将要稳定的政策信号。

　　“不排除某些前期上涨过多的区域和项目还有下调空间。”采访中也有部分开发商乐观地对记者表示，但房价很可能稳定在当前的价格区间，以后退房不会大规模发生。但退房纠纷的教训，将会促使他们未来的产品定价趋于合理。

　　地产资讯机构南京发现传媒副总经理李宗苗称，商品房在去年被过多的热钱更多地“异化”成投资品，这是房地产行业面临的巨大风险。“房地产的万科式突围，最起码给行业提供了一个研究的范本，开发商迟早会遇到类似的问题。”

　　李宗苗认为，现在是一些城市一些地区出现这种事件，为此买单的现在是万科等开发商和业主，将来整个行业都要为此买单，而且代价惨重。