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房评：都是期房预售惹的祸

CCTV.com 2008年11月10日 07:28 进入复兴论坛来源：中国证券报

　　近日，有网络媒体披露，北大、清华数十位教师因购买的商品房面临烂尾可能（已逾期交房近两年），到政府信访办上访，受到粗暴对待。此前，《?望东方》杂志曾报道，北大某著名教授早些时候与其他业主，也因购买此房而迟迟未能入住到政府部门上访，曾遭到接待人员的野蛮推搡。这两件前后不同时间发生的事件，表达的是同一个诉求――当其所买的房子面临烂尾风险时，向政府求助。

　　据了解，这个位于北京海淀区圆明园附近，名为褐石园的商品住宅项目，于2004年开发并销售，由泰跃房地产开发有限责任公司开发。该公司法人刘军因涉及北京市海淀区区长周良洛受贿案，以及违规挪用高达十几亿预售房款，致使资金链断裂，无力支付工程款，令该项目接近烂尾。

　　令众多购房者感到困惑与郁闷的是，因个别官员的贪腐所造成的后果为何要由无辜百姓来承担？根据已知的公开信息得知，周良洛在任期间通过“非法批地、未批先用、批少用多、非法低价出让国有土地使用权获取利益”。其中收受泰跃公司法人刘军给予的美元近93万，人民币100万元。

　　从近几年公之于众的政府官员贪污腐败案件看,几乎无一幸免地与土地审批有关。如广西成克杰案、沈阳慕马大案等案件。深谙此道的开发商和少数政府官员十分明白,权钱交易是房地产开发中最为快捷和高效的暴富手段。

　　虽然此后政府通过“招、拍、挂”将卖地这一最受诟病的烫手山芋交给了市场和法律，走出了划清政府权力界线的一大步，但不幸的是，褐石业主所买的房恰恰是土地协议转让的项目，业主们无意间踏入了“雷区”。

　　极有可能烂尾的褐石园项目，反映出的另一个问题是，我国目前的房屋预售制度有着致命的缺陷。事实上，除了香港等少数地区外，房屋预售制并不是世界各国所采用的普遍市场规则，它隐含着极大的风险。

　　据央行曾经撰写的《房地产金融报告》显示，整个房地产行业通过借贷银行资金、占用建筑商资金、使用购房者预售款资金，完美演绎了自有资金“四两拨千斤”的技巧。但是，较大的财务杠杆同时也隐含着较大的财务风险。一旦出现资金链断裂的现象，房地产商由于自有资金少而无法为债务清偿提供合理保障。

　　根据建设部的规定，预收商品房预售款，在房屋开工建设时不得超过40%，待建房工作量完成一半时再收至60%，到房屋封顶可收至95%，到房屋交付使用时再全部收取。然而，据业内人士透露这一规定基本上没有得到严格执行。现实情况是，当开发商一拿到预售许可证后，如果购房者做按揭贷款的比率较高，实际上开发商就可拿到大部分预售房款。而这部分资金的使用是无成本的。这也是开发商们的净资产收益率与资产负债率要远高于其他行业的原因之一。更有甚者，有的开发商为了牟取更大的利益，将业主的购房款挪作他用，购房者的风险被陡然急剧放大。购房者与开发商所承担的风险极不对称。

　　住房问题表面上看是经济问题，实际上是政治问题。对民众而言，有居则安、有产则宁。住房不仅是人们生活中的必需品，更是普通老百姓家庭财产中，价值最大的资产。试想，一个老百姓家庭节衣缩食举债购房，但得到的却是债台高筑和永远无法入住的房子，将会是一种什么样心情？

　　从目前的情形看，追究部分开发商的“原罪”以及严查少数官员与之牵连的贪腐行为，还社会以公平、平抑公众的不满情绪是有积极意义的。但要从根本上解决住房问题，或许还应从制度安排入手。诸如，考虑彻底取消期房预售制；加强对开发商的资金监管；对因涉及贪腐案而使民众受到重大损失的情况，政府酌情以财政转移支付等多种方式妥善处置……。总之，政府可以做的事还很多。（大漠）