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“华东第一村”征地13000亩村民每户分红28万

CCTV.com 2008年11月20日 15:28 进入复兴论坛来源：东方网

　　近日，上海马桥镇旗忠村拿出一亿元巨款分给了村民。全村359户村民，每户都分到28万元“分红”。2000年后旗忠村周边的7个半村的土地共13000亩土地，统一以旗忠村的名义被征用，建成高尔夫球场、网球馆和高档别墅区，收益巨大。

　　10月31日，上海市闵行区马桥镇旗忠村文化活动中心门口。”拿到钞票了伐？”一位红毛衣村妇刚跨进来，迎面而来的另两个村民就这样问道。

　　在这个“寒冬”来临之前，旗忠村拿出了一亿元巨款分给了村民。全村359户村民，每户都拿到了28万元的“分红”。不过，其名义是“修缮住房借款”，每个村民需要打一张“借条”。

　　旗忠，以大师杯网球赛所在地而闻名，稍早之前的1980年代，他们就以农民进工厂、住别墅而被称为”华东第一村“。

　　进入2000年后，旗忠村又迎来了第二轮“繁荣”。旗忠村周边的7个半村的土地(旗忠村本村土地1987年被征完)，共13000亩土地，统一以旗忠村的名义被征用起来，建设成为高尔夫球场、网球馆和高档别墅的聚集区。

　　这些被征用的农用地，在村民们看来已经累积出极大的价值。按照2005年旗忠村旗龙置业转让股份的价格看，一亩地的收益为100万以上，13000亩土地的总收益应该高于130亿。

　　10月12日，刚刚落幕的十七届三中全会通过了推进农村改革发展的决定。旗忠村的这笔土地“分红款”，正好发生在中央农村土地流转新政之后。

　　旗忠村村委书记高凤池回避了本报记者的采访。此前他透过《中国经营报》，承认了“(旗忠村)部分人年收入确实比较高，分配也不够公开”。

　　一份残缺的批文

　　旗忠村一共发生过两次大规模征地，一次是在1987年，一次则在2002年以后。尤其后一次征地，使得土地的巨大价值横亘在了村民面前。

　　承办大师杯网球赛，成为这个“华东第一村”近年扩张中最奋力的一跳。其在2002年一举提出了征地9000亩的宏大计划，其中，场馆建设1000亩，联动商品房开发8000亩。

　　仅仅是旗忠一个村并没有这么多土地。

　　闵行区年鉴显示，截止2007年，旗忠村的总人口为359户1391人，共有2640亩土地。从2000年开始，旗忠村并入马桥镇其他村落的一些土地。2002年开始获批征用的13000多亩土地(实际征用6000余亩)就牵涉到与旗忠村相邻或相近的工农村、望海村、青登村、马桥村、联工村、联盟村、联建村、俞塘村等7个半村(俞塘村只涉及一半土地)。

　　对于这次大规模的征地，上海市府办、上海市发展计划委员会(上海市发改委前身)、上海市闵行区人民政府、上海市体育局等相关单位皆出具了相应的文件，予以申请以及批准。但这些文件的内容已经不能从公开渠道一一查到，唯一查到的一份文件还有两处重要内容被人涂抹，无法看清。

　　记者获得的这份文件名为”关于对上海旗忠森林体育城网球场申请土地优惠政策处理意见的报告“，文号为沪计调(2002)057号，由上海市计委出具。该文件显示，旗忠体育城网球场馆计划于2004年建成，场馆占地1000亩，联动商品房占地8000亩，总投资为14亿元左右。

　　在该批文下发之前，闵行区政府和上海市体育局还联名提出了两点要求，恳请市政府对“场馆及联动开发商品房土地的平衡费及土地出让金给予减免"，同时希望“以协议批租的形式给予供地”。

　　但计委批复的文件中，却有两处关键字样已经被涂抹。文件批复意见之一称，以场馆用地1000亩、联动开发商品房用地8000亩为最高限额，以市计委和市房地资源局等有关部门对场馆和联动开发商品房项目实际用地的批复分别作为依据，将需要……(后一行重要意见被涂抹)。

　　涉及市城投的出资问题，文件称，由于市城投公司承担大量市政基础设施建设任务，近日(当时为2002年)因成立市上海地产(集团)有限公司，又从市城投公司划出一部分资产，偿债难度更大，因此，我们建议由……(后一行被涂抹)。

　　记者随后在公司章程找到了具体实施的方案。公司章程第十三条规定，乙方(市城投)以该项目用地需向市财政缴纳的耕地开垦费、土地出让金以及该项目道路、天然气排管等大市政配套资金作为投资。

　　这个章程条款证明，市城投并没有实际投入任何资金，而是以本该上缴市财政的费用作为了市城投的出资。

　　批复意见之二是针对征地的方案，该文件建议原则上按照《上海市土地使用权出让招标拍卖试行办法》(以下简称《上海土地招拍挂试行》)，有关部门确定具体操作办法。

　　从内容上看，这个《上海土地招拍挂试行》虽与国土部下发的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(以下简称《招拍挂规定》)基本保持一致，却额外注明“经市政府批准以协议方式出让土地使用权的项目和市政府有关部门认定的旧区改造项目除外”。

　　而这份被涂抹过的文件就证明，旗忠村的土地正是“经过市政府批准”之列，可以游离于公开招标的流程以外。

　　据当地村民介绍，在这批征用的13000亩土地中，约有9000多亩属于基本农田。而由闵行区政府发布的征地方案公告中也提及大部分征用土地的性质皆为耕地。

　　从时间上看，征地方案公告的发布也远迟于实际征地的时间。2003年10月，工农村等几个村就陆续开展征地，2005年11月，旗忠体育城网球城投入使用，并分别租给上海大师杯网球赛以及第八届国际游泳锦标赛，作为比赛场地。但这些土地的征地方案公告则迟至2005年2月，才由闵行区人民政府发布。

　　34家置业公司切割？

　　追索土地去向的过程中，记者发现，旗忠集团将大部分土地都切割成35公顷以下的“豆腐块”，并注册了多达34个项目公司，并一一受让这些土地。

　　工商资料显示，这些小型置业公司有着惊人的相似之处。它们分两批成立于2004年8月12日和2004年12月30日，股份构成皆为旗忠集团出资450万元、旗忠房地产公司或旗忠驾驶员培训学校出资50万元，注册地址一律为闵行区马桥镇光华路2118号C栋。

　　记者到达光华路2118号时，未能在几栋半旧的办公楼内找到任何一家注册在此的相关置业公司，只有上海旗忠森林体育城经济园区有限公司等几家公司挂牌。上述公司工作人员对置业公司的办公地点不置可否。

　　这些置业公司的受让高峰开始于2004年。记者查阅了所有相关的官方网站，统计出2004至2006年间，这34家旗忠集团名下的置业公司共获得地块为6294.96亩，占旗忠村所有出让土地的8成之多。其中，2004年和2005年的出让规模达到了峰值，分别为2794亩和3120亩。

　　如此大规模的土地出让却通过了一次次不厌其烦地“拆解”来完成。根据记者查阅的上海市闵行区规划管理局颁发《中华人民共和国建设用地许可证》(以下简称《许可证》)，2004年-2006年间，上述34家置业公司受让土地的最小面积仅为12公顷，最大也不过31公顷。

　　而1999年实施的《土地管理法》规定，35公顷以上的基本农田(耕地)、70公顷以上的非基本农田的征用，必须由国务院批准。

　　似乎是与此相配套，这34家置业公司取得土地的方式并非“公开招标”，而是“邀请招标”。

　　中国土地市场网显示，这些“邀请招标”的土地成交价格奇低。以一块批准用地时间为2006年1月1日、编号为马桥镇177号的地块为例，其“邀请招标”的楼面成交均价仅为394.9元/平方米，即每亩价格26.3万元。若以之前一年2005年的公开数据比较，拥有旗忠村土地的相关置业公司“上海旗龙置业有限公司”就以股权转让方式转让名下所有旗忠土地，且受让公司又补交了土地出让金，两项相加，价格达到82万元/亩，是前者的三倍多。

　　两者的巨大差价，显然是由不同的招标方式形成的。国土资源部于2002年7月1日起开始实施《招拍挂规定》就明确规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

　　这9000亩土地的转让都在2002年之后，属于“商业、旅游、娱乐”的范畴，理应通过公开招标的方式。“邀请招标是一个最常见的‘玩法’，因为受让方必须是被邀请的对象，好控制。如果公开招标的话，这些地怎么可能这么便宜。”一位相关法律人士解释了两种招标方式的不同。

　　陆续套现

　　土地出让完成之后，2006年上海社保案发。这个征地-出让-地产开发的链条突然断了最后一个环节，而停滞下来。

　　以34家置业公司中的4家为例，上海超爽置业有限公司、上海雪真置业有限公司、上海热和置业有限公司、上海云府置业有限公司都是由旗忠集团和旗忠房地产开发经营公司(以下简称旗忠地产)两家投资设立。在旗忠地产的年检资料备注中称，截至2008年4月，上述置业公司均与旗忠集团联营，但因故至今未正式营运，挂账至今。

　　除去旗忠集团的相关置业公司，另有房地产大鳄也在这个土地出让盛宴中，通过非正常方式“获益颇丰”。其中，绿城森林高尔夫别墅开发有限公司(以下简称绿城高尔夫)获益最为明显。

　　这家绿城高尔夫的注册资金为1亿元，其中浙江绿城集团(3900.HK)占51%，上海绿宇房地产开发有限公司占股31%，北京中青旅创格科技有限公司占18%。其中，上海绿宇是绿城集团在上海的主要地产运作平台。

　　根据上海城市规划网公布的信息，绿城高尔夫于2006年4月分四次，以划拨方式获得了项目名称为绿城玫瑰园B块、C块、D块、E块四个地块共828.5亩的土地。

　　该官方网站上提供了由上海市闵行区城市规划局出具的“建设用地规划许可证”，许可证中明确表示“准予办理土地划拨手续”。

　　从2006年11月开始，绿城高尔夫的其他土地取得并没有通过划拨的方式。但自彼时至2007年，绿城高尔夫以非划拨方式获得的土地则仅为133.8亩。

　　而另一家国有土地大鳄中房集团，也隐现此间。有报道称，其在此开发的110栋别墅在2007年已经以1.2亿美元出售给凯雷，成功套现。

　　在2005年2月，另一家置业公司“旗龙置业”则更早地套现走人。其将全部股权以26000万港元出售给GISLINGHAM，后者以外资投资者的身份在2006年3月又支付了5894.8066万元土地出让金。公开信息显示，这家GISLINGHAM是一家在英属维尔京群岛注册的离岸公司，股东是李嘉诚控制下的和黄集团和长实集团，各占50%股份。

　　无论是与旗忠集团控股的34家小型置业公司，还是有着雄厚资本的绿城高尔夫，它们的2007年度工商年检报告都宣称这些公司自成立起并无营业收入。

　　但可以在各类中介机构查询到的是，在旗忠村联动商品房区域内的山水世纪别墅业已售罄，绿城高尔夫名下的绿城玫瑰园也于2007年1月开盘，别墅均价达到每平方米3万元。

　　110亿元级差地租？

　　而作为利益分配的最下游，旗忠村村民此次每户28万元“分红”，其准确的名称却是“住房修缮借款”。按照村里的说法，1980年代末修建的农民别墅至今已经20多年，需要修缮，故“借”给村民。

　　作为一个坐落在上海近郊的村子，旗忠村的收入主要由两部分构成，一是土地转让溢价，二是村办企业利润，这其中包括了村里的主干企业华普电缆厂的利润，也包括旗忠高尔夫球场，网球场和体育公园的运营收入。

　　在2002年以前，作为一个工业村，旗忠村的收入主要来自其几个村办企业，包括华普电缆厂(原马桥电缆厂)、马桥纺织器材厂、马桥电器材料厂以及旗忠汽车驾驶员培训中心等。

　　这其中，利润最好的企业是华普电缆厂(2004年转制为华普电缆有限公司，以下简称华普电缆厂)和旗忠汽车驾驶员培训中心(后改称上海市驾驶员第一培训中心，以下简称“旗忠驾校”)，根据闵行区年鉴，华普电缆厂2002年实现净利润2.3亿元，2003年实现利润2.7亿，同年，马桥金属线材厂净利润490万元；2002年，旗忠驾校利润约2000万，(估算2000年净利润1300万)大致算来，旗忠村2002年年收益在2.5亿元左右。

　　但是，直到此时，旗忠村1300名村民所获得的收益是一栋农民别墅和一份进厂工作的机会，月平均工资不超过千元。

　　早在1980年代末，地方政府就以统一规划的名义，将村里的土地集中起来开发利用。农民们交出所有土地(人均1.3亩)。但据村民回忆，当时没有获得任何土地补偿款，得到的只是得到3万元无息贷款和一栋需要付建房款的农民别墅。

　　按照村民们的说法，3万元无息贷款分六年还清；每户村民一栋农民别墅，别墅的性质为小产权，村民们为此还需付出3万-8万元不等的建房款。

　　2002年之后，随着席卷全国的房地产开发浪潮，坐落在上海近郊的旗忠村跟着做土地开发。土地开发一跃超过村办企业，成为旗忠村的主要利润之源。

　　2002年4月，建设部出台关于土地出让必须实行“招挂拍”文件，市内土地稀缺，沪郊土地一夜之间升值数倍。其时，上海国际赛车场项目由于引入F1，周边土地升值数倍(普遍从20万一亩到200万左右)，旗忠村启动高尔夫球场、网球场，联动开发周边房地产。

　　但是旗忠村的土地已经被征用完毕，在闵行区和原上海市计委的许可下，旗忠村最终征地13000亩，范围涉及周边的星星村、工农村、联工村等7个半村。

　　此时，按照2002年4月颁布的《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》(以下简称13号文)的规定，征用集体所有土地房屋的补偿安置基本精神为货币化安置，安置标准为不低于原有住宅面积和住宅标准。但是，7个半村的村民失去了所有土地和房屋，得到的仅仅是和原有住宅面积相当的商品房和一份镇保养老保险。(各村情况稍有出入，但大体相当)

　　工农村村民沈佩兰告诉记者，该村村民除了得到一套和原有住房面积相等的住房外，50岁以下的拿到9600元待业金，50岁以上的则进入镇保，每月养老金600元。

　　在工农村附近的星星村，村民原有房屋补偿标准被定为每平方米仅200-300元不等，宅基地可通过置换或1100元/平方米得到一定补偿。

　　联工村村民同样以“拆一还一”的标准被安置到廉价板式住宅区，安置房面积不足原有住房的，以每平方米500元的标准给予补贴，超出则收取每平方米1000-2000元不等的购房费。

　　据知情人士告诉记者，此次征地采用了上海独有的为失地农民提供保障的镇保方式，即失地农民转为非农户口，通过小城镇养老保险获得将来的保障，旗忠村为每个征地农民付给上海市小城镇社会保险中心5.8万元左右。

　　这样算来，2002年此番征地，全部补偿款不过16.9亿(800元/平方米×918083.88+5.8万×16556)(计算方式说明：800是补偿平均价格，总拆迁面积根据闵行年鉴上农村家庭人均居住面积乘以总人口估算)。

　　至此，通过1987年和2002年两次征地，旗忠村以及周边的7个半村村民失去他们赖以生存的全部土地，所获得的全部收益不超过20亿(16.9亿+2.6亿)。

　　而以2005年旗龙置业转让所有股份的价格看，一亩地的收益为100万以上，13000亩土地的总收益应该高于130亿。照此估算，其间存在110亿元的级差地租。不过这一说法未得到旗忠方面的证实。

　　此前中国经营报报道，今年3月份，旗忠村一村民偶然拾得了村干部遗忘在小区门卫室的账本，其中记录了旗忠集团董事会核心成员及旗忠村村委会成员的部分分配情况，分别分得800万、400多万和100多万不等。

　　这次下发的28万元，村民们普遍认为这是一种变相的分红补偿款，他们压根没打算还。“到时候再说。”村民们说。