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支撑点在哪里? 2009楼市10大悬念

 

CCTV.com  2008年12月31日 07:38  进入复兴论坛  来源:综合  

  2008年,注定要在中国房地产业历史上写下浓墨重彩的一笔,这是开发商从天堂踏入地狱的一年。故事总是这样,总是在不经意间发生戏剧性的变化。楼市就是一场买方与卖方角力的游戏,二者在博弈中寻求平衡。当众多开发商还沉浸在2007年“辉煌”的赚钱年代中不能自拔时,房地产市场却在2008年悄然发生了“巨变”。2009年即将来临,楼市还将发生什么变化?

  1房价继续下行?

  2008年年初,房价“拐点论”就已经在房地产业界风行。而2008年也确实完成了房价从上涨到下跌的转变。

  上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示,全国70个大中城市房屋价格指数表明,2008年1月份同比增幅为11.3%,达到近几年的高点,其后增幅加速递减,11月份已降到0.2%。与时间跨度为一年的同比增幅相比,环比增幅更能反映出房价短期变化,从8月开始,房价终于由正增长变为负增长,拐点正式出现。

  中国社会科学院日前在北京发布的2009年《经济蓝皮书》中指出,2009年,在国际、国内经济形势以及国家宏观调控政策的影响下,房地产市场将步入较长时间的调整期。蓝皮书指出,2009年将延续2008年房市的低迷,短期内房价面临进一步回调。

  事实上,在保障性住房即将批量入市的预期下,商品房价格也可能将面临方向性的调整。再加上大多数业内人士仍预期明年上半年楼市回暖无望,但开发商会借下半年的回暖加大推盘力度,因此,在供应加大的前提下,再加上开发商资金回笼预期,很可能会在价格做出一定的让步。

  世邦魏理仕住宅项目营销部高级董事陈炜表示,当前采用降价举措的大多是土地储备量大、年报需要做得漂亮的公司,明年还会继续降价,现在卖的项目,可能是2005年的土地。而2007年获得的土地,还没有投放市场。有降价和资金需求的公司,在市场上不会放弃明年2季度的市场,将会是一个集中新上市的时机,但大多房源依然会采用低开的举措。

  杨红旭同时指出,按照市场价格下滑的惯性,未来全国房价环比跌幅还会继续扩大。在房价回调时,也要提防房价过快、过度下跌,否则不仅危及企业,而且不利市场稳定发展,若不加以防范,则有可能出现“硬着陆”。针对于此,政府必须予以足够的重视,加大稳定市场、剌激需求的政策力度。

  2成交即将回暖?

  中国房地产指数系统秘书长、搜房控股有限公司董事长莫天全认为,楼市要复苏至少需要6~12个月的准备期。他表示,2008年是一个调控年,下半年全国主要城市商品房的成交量都有40%左右的下滑,价格方面也有15%~20%不同幅度的调整。

  实际上,在全国房价出现负增长以前,全国商品房成交量已持续低迷半年左右,多数一、二线城市的成交量同比都下降五成左右。杨红旭认为,久盘必跌,开发商的资金链越来越紧张,不得不降价促销以回笼资金,于是全国楼市进入量价齐跌阶段。

  对比2008年中央政府相关部门和地方政府的救市措施可以发现,中央政府相关部门救的是市场需求,重点在于“救量”。地方政府除了扶持需求外,还照顾到开发商,比如缓交土地出让金。

  杨红旭认为,从救市效果分析,整体上有利于房地产市场趋稳,但由于政策见效需要一个周期,短期难以改变市场下行的大势。而且,救市很难“毕其功于一役”,相关部委和地方政府的配套措施还将会陆续推出。

  国际五大行之一的世邦魏理仕上海分公司总经理马乐表示,楼市放缓现象比预期更严峻,当前楼市观望气氛浓厚,明年的三、四季度成交将有望逐步活跃。

  五合智库总经理邹毅认为,当前消费者对价格的心理预期并没有改变,因此楼市短期难见回暖。如果明年二季度外部经济环境好转,那么楼市才有可能慢慢回暖。同时,还要看股市,股市慢慢反弹了,楼市才有可能触底反弹。

  3土地继续流标?

  “地王”退地、土地流拍主导2008年的土地市场。2009年,还会持续这种现象吗?

  房地产高级经济师章林晓在接受媒体采访时表示,明年上半年,楼市不可能回暖。相应地,土地市场也将延续今年下半年以来的低迷态势。

  北京中原投资顾问部的研究报告称,由于今年市场形势低迷,并且出现多宗土地流拍,预计2009年土地整体价格将下调。2009年土地供应总量将继续增加,仍将大力推出保障性住房和两限房,预计明年保障性住房和两限房用地供应将比2008年有所增加。

  根据国土资源部近期下发的《关于做好2009年报国务院批准城市建设用地申报工作的通知》的要求,地方政府要在2009年2月28日前完成2009年用地计划申报。未完成2007年供地计划的城市不准申报2009年用地计划;2008年用地计划完成缓慢的城市,减少2009年用地计划申报指标。

  这意味着地方政府要在近段时间内将2007和2008年的存量土地消化完。

  中原投顾的报告同时认为,虽然目前情况下,多数开发商更多关注的是如何保持良好的现金流,但实力派开商仍将实施“储地为王”的地产开发策略。比如近2年销售情况较好的开发商,以及资金链充足的开发商,将会在明年实施“储地为王”计划。但近2年销售情况不好,资金紧缺的开发商,关注的重点是如何平衡土地储备和资金链的问题,拿地较为谨慎。

  杨红旭认为,面对企业的这种正常行为,地方政府应该调整土地出让的思路。

  首先,不能再继续抱着多卖地、卖贵地以增加地方财政收入的传统观念,地方政府要从总量上适当减少土地供应,以缓和土地市场和房产市场双双供大于求的形势,避免市场和房价大幅下跌。

  其次,要调整土地出让的结构,尽量供应开发商需求较为急迫,建成后市场前景较好的地块。

  最后,地方政府土地管理重点要放在“控增逼存”,目前开发商手中的土地储备较多,其中相当一部分属于闲置土地,要优先督促其及早开发,而非增加大量新的土地供应。

  4专业人才大流动?

  洲联集团刘力博士认为,2009年,房地产行业的洗牌已不可避免。尤其是一批天价拿地、囤地的开发商可能会因资金问题面临出局,或不得不寻求项目合作。相反,有良性流动资金、立足传统行业进行房地产开发的企业占有绝对优势,他们有充足的资金保障,手中没有囤压大面积土地,这时正好可以整合濒临倒闭的地产企业,吸纳良好的土地、项目和人才资源。

  刘力博士认为,行业新的格局正在形成。首先是资本的集中,包括资金、土地、项目等。一批中小开发商将被淘汰,优秀健康的企业将崛起壮大,逐渐形成寡头局面;其次是人才的集中,中国房地产业经过十多年高速发展,产业链日益完善,但由于业务流程涉及十余个专业环节,对专业人才存在着迫切需求。今后一段时间,很多优秀的专业人才会由中、小企业流向大型正规企业,从而缓解大企业的人才瓶颈问题。

  刘力指出,洗牌后,不具备专业开发能力和管理水平的开发商将逐步被淘汰,以前开发商只要拿地建房就能赢利的模式也难以为继。生存下来的企业将更加认识到专业化开发和管理模式的重要性,各环节将越来越追求专业化,对产品品质的追求将重于对项目效率的追求,进而推动房地产业进入产品时代。

 

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