房屋土地市场巨量库存调查:开发商面临更大考验

　　5月24日，2009太原市第11届大型房地产交易展示会在太原山西省展览馆拉开帷幕，共吸引120多家省内外单位参展，展销商品房和二手房共13万套。 新华社发(孟晨光摄)

　　3月以来中国楼市的“小阳春”，为一直在低谷徘徊的土地市场吹来暖风，久违的竞拍争地“大战”重现上海、北京等地。金地集团以5.6亿元拍得上海徐泾镇3号地块，超出底价82%；温州长运地块以高达19607元/平方米的楼面价成交，成为中国“新地王”……近期全国至少有十块土地以非底价成交。一时间，“楼市重回地王时代”“土地争夺战全面打响”的呼声四起。

　　然而，记者对房地产市场土地“库存”问题深入调查后发现，国内住宅产业市场化迄今十年间，房地产土地存量超过10亿平方米。

　　“面粉”贵过“面包”

　　面对记者，天津振业房地产开发公司副总经理王维民眉头紧锁。2007年，天津振业以10.6亿元竞拍到一块地，8800元/平方米的楼面价创下天津“地王”纪录。短暂的风光过后，公司陷入困境。

　　“现在，我们周边的3个项目，成品房均价每平方米6000元，比我们的楼面价还低，真正是面粉贵过面包！”王维民说。昔日“地王”成为“烫手山芋”，并非天津振业一家。在上海、福建、广东等地，2008年以来先后出现过退地潮。

　　3年前，房地产企业优劣在资本市场上的衡量标准是土地储备量。许多企业把大量资金用于购买土地，带动2006年、2007年出现开发商储备土地高峰，六成房地产上市公司一半的土地存量是那两年积累的。

　　到2008年，商品房销售紧缩，“库存”问题凸显。北京市国土资源局局长魏成林说，一方面是持续低迷的房地产市场，一方面是吃到肚子里无法消化的土地，金融危机下不少开发商难以面对巨量土地“库存”。

　　国家信息中心首席经济师范剑平认为，我国首次面临房地产“库存”调整。海尔地产集团有限公司董事长卢铿说：“目前，中国房地产发展最大的阻力是存货。”上海一家房地产公司到2008年底拥有2000多万平方米土地储备，如按照当年销售速度，这些地要开发32年。

　　那么，国内房地产市场的土地“库存”究竟有多少？著名国际地产顾问机构戴德梁行的一份研究报告称，1998年至2008年10年间，中国用于房地产开发的土地购置面积达31.3亿平方米，截至2008年底，开发量仅为19.4亿平方米，约12亿平方米土地滞压在开发商手中。

　　“整体土地市场仍在调整”

　　面对今春以来土地市场频吹暖风，戴德梁行中国区综合住宅服务主管蒋尚礼认为，较高的负债水平和存货数量，仍然是房地产企业存在的整体现象。现阶段开发商更为注重自身资产负债水平的恢复，将有限的资金用在现有存量项目的建设上。“整体土地市场仍旧处于调整之中。”

　　中国指数研究院对全国60个城市土地招拍挂市场供应及成交情况监测显示，今年一季度住宅用地成交量为156宗877万平方米，分别仅为去年同期的33.3%和20.2%。

　　SOHO中国董事长潘石屹认为，从上述数据可以看到，巨量土地“库存”压力下，开发商拿地热情减缓。富力地产联席董事长张力的说法代表了不少开发商的心态：“企业买地速度会放慢，除非是很好、很便宜的地才买；同时减少开工面积，以销定产，控制好整个资金链的运作。”

　　同时，政府为了给土地“库存”减压，土地供应也有所控制。魏成林透露，北京今年计划年度供应土地5700公顷，而去年这个数字是6100公顷左右。天津市区今年一季度推出的地块中，没有住宅用地。另一方面，政府一季度推出的土地中，出现大量流拍。中国指数研究院的报告称，全国主要城市一季度住宅地块底价成交成主流，土地溢价水平普遍低于10%，土地价格明显走低。

　　研究人员认为，房地产界普遍认为楼市回暖也许只是暂时现象，大部分房地产公司在购买土地时显得犹豫不决，甚至停止购地，害怕资金被套牢。这使房地产市场真正回暖缺乏坚实基础。

　　中国指数研究院常务副院长黄瑜预测，房地产市场到2010年才可能逐渐好转，巨量的土地“库存”导致当前土地市场不会持续活跃。

　　谁来为巨量土地“库存”买单

　　国家统计局数据显示，前4个月房地产新开工面积同比下降15.6%。业内人士称，在开发商忙于消化“库存”、谨慎开工的影响下，未来住宅市场有可能出现结构性供不应求，一些符合市场需求的楼盘价格可能上扬。

　　范剑平也表示担忧：随着楼市遇冷、房价下跌，高价巨量拿地的风险很快暴露出来，开发商面临更大考验，要为当初的冲动付出代价！

　　根据近半年来的市场平均消化能力看，房地产市场“去库存化”是一个艰难漫长的过程。这一轮中国经济周期最难消化的库存不是工业“库存”，而是房地产“库存”，其中积压在开发商手里消化不良的土地，可能比空置房的消化更难办。

　　在土地市场上，各方为实现“去库存化”想尽办法，有的开发商通过新购低价土地平衡成本，有的开发商则期待政府部门提高容积率，一些地方政府推出“降低税费，分期、延期收费”等“土地新政”。

　　然而，对“去库存化”信心不足仍是普遍心态。华远地产董事长任志强认为，眼前的巨大土地存量仍然没有一个消化的基础和条件，“当前土地存量中相当一部分是高价甚至天价，这些土地不可能在现有市场条件下消化掉。”

　　面对“面粉贵过面包”局面，一些开发商认为同地方政府有直接关系。天津一家斥资数十亿元拿到土地的开发商表示，开发商利润有多大，政府利润就有多大。全国工商联房地产商会调研报告显示，9个有代表性城市的62个不同规模开发企业中，开发项目总费用支出，近一半是向政府支付的；项目开发成本中，土地成本占直接成本的比例最高达到58%。

责编：王玉飞