地产商又开始“圈地”高价地有卷土重来之势

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　　随着今年以来楼市持续回暖，摆脱资金之虞的地产企业寻找新的土地储备已成当务之急，而近期不少开发商确实已开始大手笔地拿地。市场担心，连续出现高地价，是否会很快导致楼市新一轮涨价潮。

　　现象：地产商又开始“圈地”

　　由于楼市的持续好转，加上资本金比例下调的最新利好政策，去年还在资金困境中挣扎的中国地产商,现在似乎已经缓过气来,开始了新一轮的跑马圈地。

　　不久前，广州2009年第一幅公告挂牌的住宅用地，经过四家公司约31轮的竞价，最后被广东佳兆业地产公司以高于底价65%，即3.18亿元的成交价成功获得，折合楼面地价达5910元/平方米。4月底，杭州上城投经46轮竞价竞得上城区南山路一地块，楼面价4.6万元/平方米，再次刷新单价地王纪录。5月，富力以240％溢价率拿下北京广渠路10号地。值得关注的是，对市场回暖一向保持谨慎的万科最近也集中出手，以19.43亿元在无锡、佛山购得超过87万平方米的大型地块，其中佛山地块溢价50%。

　　疑问：买地的钱从哪里来？

　　去年还连喊“差钱”的开发商近期踊跃入市、高价拿地，之所以如此有底气，主要有三大原因：

　　一是楼市的持续好转，使得开发商销售状况超出预期，资金回笼加快。

　　二是国家政策缓解资金压力。根据国务院5月27日发布的通知，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例从2004 年的35%调低至20%，恢复到1996 年的水平，其他房地产开发项目的最低资本金比例由35%调低至为30%。这是房地产项目资本金比例自1996 年资本金制度建立以来首次调低，从而提高了开发商的银行融资额度，对于资金饥渴型的房地产行业来说无疑是最大的一个利好。

　　三是开发商融资环境好转，仅在4月至5月间，包括华润置地、龙湖地产、绿地、恒基地产、保利地产、金地、雅居乐、星狮地产、北京金隅、五矿建设等多家大型房地产企业已经融资及计划融资总额超过520亿元。融资方式包括增发、企业债、贷款（包括银行授信）等。另外，北京金隅股份计划赴港上市，此举或率先开启新一轮地产IPO大幕。

　　趋势：土地“低价期”或很快结束

　　从这些企业的公告来看，虽然有部分融资用途是开发现有房地产项目，但多数房企融资是为了赶上土地市场“低价期”的难得机遇。

　　克而瑞（中国）上海区总经理于丹丹表示，虽然商品房价量齐升，但地方政府目前显得冷静很多，在推地时对底价的设定相当理性和谨慎。

　　根据中国地产网统计信息，今年以来，上海住宅用地的出让价格与供给价格进入基本相符的时期，价格区间调整在1000至3000元/平方米之间。

　　于是，很多开发商视目前为进入土地市场的绝佳机会。连一向以严控风险著称的万科也积极入市，令市场更加坚定回暖已经实质性到来。

　　以最为火爆的北京市场为例，北京土地整理储备中心网站数据显示，5月份,北京共有23个地块成交，成交金额达到61.70亿元人民币，较4月份暴涨481.73%。

　　对于未来土地市场的出让趋势，多数专家认为，一场席卷全国的土地出让潮刚刚开始，而目前较低的土地价格形势或许很快就会扭转。

　　高地价潜藏风险

　　“开发商的心态已从之前的保生存，慢慢转变为谋发展。”中原地产研究中心总经理程澐说。

　　“去年很多开发商都没有拿地，今年如果再不拿地，在开发周期上会受到影响。”远洋地产控股投资管理部总经理张耘表示。

　　不过，程澐指出，在目前整体经济有较大不确定性的情况下，一些资金不是很雄厚的企业缺乏大步扩张的勇气，拿地的开发商大多是大型企业或者上市公司。

　　同时，房地产开发商拿土地，更多的是出于战略性土地储备的考虑，这并不能代表他们认同楼市将由成交“回暖”走向价格“回升”。楼市冷暖的重要指标--房地产投资和新开工项目数据仍低迷，暗示了开发商的谨慎态度。

　　高地价无疑是把双刃剑，为催生楼市泡沫的同时，也会抑制市场需求，而这与政府希望稳定房价的初衷有所背离。“在市场未真正回升之前，高价地将成为企业未来的负担，甚至潜伏了新的风险。”程澐说。

　　地价往往推高房价

　　“地价上涨毫无疑问会推高房价。”寒桐投资有限公司总经理韩世同对本报记者指出，2007年广州楼价的疯狂，很大程度上与几大标志性地王出现相关。“当年9月份出现18700元的楼面地价，一下子把房价推到极端。”而从今年来看，拿地热情似乎又重新高涨起来，6月10日，广州将推出珠江新城D8－C3地块，记者从广州市国土和房屋管理局网站上了解到，这块地已经吸引了多家开发商参与竞价，广州“新地王”很有可能在此诞生。

　　不过，韩世同认为，随着供应量的减少，房价的上涨以及购买力的消化，下半年房价还是存在很大的变数。（张忠安）

责编：张福伟