“买房后悔权”不能传递不切实际的期待

　　这世上没有后悔药可以吃，尤其是在买卖上，不过正在酝酿的《消费者权益法》向公众传递出一个信号：是有后悔药可吃的，而且是在事关许多人重大利益的买房上。中国消费者协会副会长刘俊海教授近日在介绍消法修改的方向时透露：拟建立冷静期制度，也就是后悔权制度。原则上让消费者在合理期限内可以无条件退货，涉及的就包括交易额巨大的消费行为，比如购买汽车、房屋等。(四川在线6月10日)

　　基于房价的昂贵和住房交易的普遍，“买房后悔权”成为舆论关注的焦点。在买房这样涉及消费者巨大利益、交易额巨大的消费上，设定一个冷静期，给消费者后悔的权利，这种人性化的权利，是现代商业文明的发展和消费者权益进步的产物。

　　不准悔约，定约了就得按约履行契约，按照财产保障、契约自由和合同履行的古典观念来看，后悔权是不正当的。依法订立合同后只能依法履行合同，否则就得承担毁约责任——比如此次澳大利亚的力拓违约了，就得向中铝支付巨额违约金。订约履约，这是现代社会中一项非常重要甚至是核心的价值，因为现代人绝大部分的利益，都是在依靠契约的履行中获得稳定预期和安全保障的(工资靠合同，买卖靠合同)，它也是现代社会信任彼此的制度基石(凭什么信你，因为有合同)。如果订立的契约可以随意地毁弃的话，可想而知社会将陷入一种怎样的混乱。

　　然而，“忠实履行契约”也并非绝对的价值，它在一些特殊的关系中需要利益的平衡，比如在买房上就是。契约自由关键在关系平等和意思自治，而房产买卖实质上对双方并不平等，房子这种不动产和庞然大物，对财大气粗的房产商只是一桩买卖的事情，一套房子卖不出对他没有什么大的损失——而对许多买房者的意义却不一样，他们是用毕生的积累去买可能住一辈子的房间，也可能是他这辈子最大的投资。无论从利益和情感上来说，都需要谨慎和安静的决策。从这种利害的对比和利益的衡平来说，赋予消费者以某种后悔权是合宜和正当的。对这样天然不平等的关系，有时候需要一种看似不平等的规定去矫正失衡的强弱以实现实质的平等。

　　从意思自治的角度看也是如此，由于房产买卖上存在着很大的信息不对称，加上现在许多售房者又喜欢以一些欺诈性的信息误导消费者，使消费者作出不冷静的决策——一般商品上可以苛求消费者自我的理性辨别，而在住房这样交易额巨大的消费上，应该给消费者安静期以允许其后悔。这样并非纵容消费者的非理性，而是承认消费者理性的有限。

　　正因为此，许多发达国家在一些消费行为上都已经引入了后悔权，为交易设定了“可以后悔的冷静期”，消费者在一定期限内冷静思考后可以无理由退货。欧美等国家早已就一些高风险的消费市场为消费者定下冷静期，在直销市场上，美国的冷静期是3天，而欧洲是7天。日本1968年就制定了《消费者保护基本法》，日本购买的正常商品基本都能实现“无理由退货”。

　　当然了，正如“正当防卫权”中的“防卫”一样，“后悔”作为一个人们生活中经常用到的大众词语，当其进入法律中的时候，应该进行严格的法律限定，以避免人们在想当然中对这个词产生误解并滋生不切实际的期待，从而加剧商人和消费者的冲突。后悔的期限，后悔的条件，哪些买卖可以后悔，什么是消费者，这些都要进行严格的定义。

　　另一个就是在“买房后悔权”上的执法，所以特别强调这个，因为《消费者权益保护法》向来是一部软法，其上的很多权利并不能得到很好的执行。立法增设了某种消费者权利激起了消费者的期待，但又不能得到执行，只有徒增许多冲突——尤其“买房后悔权”能激起极大的期待，执行不下去的话，只能加剧本就很激烈的商人和消费者冲突。所以，并不是权利好就可以纳入法律中，增设一种权利从来都是条件成熟的产物，不成熟时立法增权只能导致混乱。

　　还有就是在法律的平衡上，赋予了消费者在买房上的后悔权，那房产商有没有相应的后悔权呢？你买者可以后悔，卖者能不能后悔？为了避免后悔权给自己带来的损失和避免风险，房产商是不是可以将一套房子与几个消费者签订合同，这隐含着无数的合同纠纷和无穷无尽的冲突。法律是为了保持社会秩序，而不能为解决一个问题导致了更多的问题，所以在“买房后悔权”这个看起来很美的权利上一定要非常谨慎，避免立法导致无数问题后再后悔，那真没有后悔药可以吃了。

责编：金文建