马光远：仅有买房“后悔权”还远远不够

　　“后悔权”制度只是给了消费者一个考察房屋质量的期限，但并不能解决房屋纠纷中的各种问题。“消法”应增加若干专门适用于房地产消费者保护的条款，如有关期房权益、物业管理、产权、小区规划、配套设施、产权归属等问题。

　　据报道，《消费者权益保护法》的“大修”工程业已启动，此次消法修改的一个内容是建立“后悔权”制度，让消费者在合理期限内可以无条件退货，包括购车、买房等（《成都商报》6月10日）。

　　1993年，“消法”刚颁布之时，所言的消费大多指一些小额的生活用品，而今，电信、互联网、金融、保险、法律、医疗、交通、教育、娱乐、旅游、购房、装修等领域的消费已经成为消费的重点领域。无疑，保护消费者在大宗商品和新兴消费领域的权利必然成为未来“消法”修改和完善的重点。特别是，在购房等大额消费领域引入国际上通行的“静默权”，即后悔权制度，更是成为必需。

　　事实上，自住房商品化改革以来，住房等特殊商品的消费地位日益重要，而与住房消费相关的纠纷日益成为焦点。消协每年的消费者报告中，住房的投诉总是与食品等焦点产品同居前列。而15年前制定的“消法”在住房的消费问题上，无论是具体制度，还是救济程序，已经远远不能满足消费者权益保护的需要。当一个法律界既不能从制度上保护交易的安全，又不能在权利受到侵害之后提供足额的救济途径，唯一的选择就是对其进行实质性的完善。

　　毋庸讳言，我国房地产市场带有转型期的诸多特点，信息和开发的垄断，使得商品房高度“柠檬市场”化，开发商不仅在住房的价格信息等方面拥有垄断的权利，更是在房屋的面积、材料、配套设施、交付使用等方面拥有绝对的话语权。就信息而言，这是一个很不对称的市场，因而欺诈频发，虚假宣传、价格欺诈、房屋缺斤短两、质量低劣、售后维修无法保证等成为家常便饭。在销售的过程中，开发商更是利用所谓的“格式合同”，要求消费者预付定金等手段使得消费者即使在权利受到侵犯之后也无法申诉。对开发商未能按规定向消费者交付产权证，不能按期交房等问题，现有的“消法”并不能提供解答。

　　而诸如此类的问题，显然不是在“消法”里面设立一个“后悔权”制度可以完全解决的。“后悔权”制度只是给了消费者一个考察房屋质量的期限，但并不能解决房屋纠纷中的各种问题。

　　当法治健全时，法治是权利的保障，而当法治残缺时，法治则可能“抑善扬恶”，房地产市场的诸多乱象，法治不彰难辞其咎。我建议，在“消法”修改的时候，必须明确将住房消费纳入“消法”的保护范畴，在规定“后悔权”的同时，并增加若干专门适用于房地产消费者保护的条款，如期房权益、物业管理、产权、小区规划、配套设施、产权归属等问题予以明确规定，在消费者以上权利受到侵犯的情况下，明确适用惩罚性赔偿条款，借鉴食品安全法，规定3到5倍的赔偿额。

　　同时，考虑到房地产领域消费者权益保护的复杂，单靠一部“消法”显然难以保护到位，应该参照《食品安全法》等法律，制定房地产消费权益保护的单行法律，并在《房地产法》、《产品质量法》、《侵权行为法》、《合同法》和《民法典》中明确房地产领域权益保护应该适用“消法”，在司法举证上，也适当向消费者倾斜，改变购房者在权益保护上的弱势地位。 （作者：马光远）

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