一个房地产圈内人士的自白：如何操作假按揭

　　现在的房地产市场上，假按揭现象肯定有，但随着银行风险控制体系的健全和法律体系的逐步完善，这种现象会越来越少。

　　假按揭的操作手法，首先是开发商找自己的员工或一些关联人士作为虚假的购房者，然后借用他们的身份证办理按揭贷款。开发商事前会向他们承诺，首付款及月供都由开发商来提供，并会给他们几千元的“好处费”。

　　等到这些人同意提供身份证后，开发商就会伪造这些人的收入证明，联系有关系的律师出具法律意见书，证明这些人有还款能力。

　　然后，开发商会把这些贷款材料递到银行，银行内部有开发商事先联系好的员工，他们对这些开发商递交的资料进行表面的审核，帮助开发商很容易地获得80%的贷款，因为开发商会给他们“好处”。

　　在这个过程中，有的开发商为了获取大量贷款，在办理按揭手续之前故意抬高房价，这样虽然交了20%的首付款，但实际上获得的80%的贷款就是整栋房子的全部价值。

　　开发商获取贷款后，通常他们会采取两种方式。一种方式是卖二手房。一个小区的房子卖得非常“火”，甚至都卖完了，但进去之后会发现，连最基本的装修都没有。这就是开发商做的一个局。开发商通过热卖假象，吸引真正的购房者来买二手房，而且会依据热卖假象，适当提高房价，因此开发商在卖二手房时又能赚钱了。

　　另外的一种情况是，开发商在获得80%的贷款后，不准备继续还月供，就等着银行申请拍卖。一般情况下，区法院受理拍卖申请后，会请当事人双方先行协商，选择房产评估机构和拍卖机构。如果双方协商不成，区法院就会向市高级人民法院提请筛选评估机构和拍卖机构。

　　市高院在所指定的数十家评估机构和拍卖机构中，通过抽签，决定评估公司和拍卖公司。然后，高院会将抽签结果告知区法院，进行拍卖。

　　拍卖之前，拍卖机构首先会发布公告，对于公告，法律上只要求是在公开媒体上公告即可，并没有限定公告的刊登方式。因此，部分拍卖机构，为了圈定竞买人群，把其他竞争者排除在外，他们有很多手段来阻止别的开发商去接拍那些房产。比如把公告刊登在报纸的中缝中，电话永远打不通，汇的钱可能被银行退票，进入拍卖的公司大多数都是事先串通好了的。

　　当然，如果在拍卖现场出现了“突发状况”，比如，出现了圈定范围以外的竞买人，拍卖机构一般会以“竞买人不够，取消竞拍”或“已经交了保证金的人不能到场，没法竞买”等原因，推迟拍卖时间。这个做法的目的是，一定要确保由开发商和拍卖公司之前圈定的圈子内的人来竞买。

　　在这个过程中，开发商也可能联合评估机构，故意将房产价值估低，而拍卖底价一般会低于评估价。

　　拍卖成功后，拍卖多少钱银行收回多少钱，从账面上，银行通过内部审核，将该笔欠贷进行销账，拍卖额和贷款额的差价部分，银行也只能做呆死账处理。

　　这样，银行的资金就被大量套取，而开发商以低价竞买到该房产后，又可以市价出售。

　　目前，个人假按揭很少有进入拍卖程序的情况出现。可能有少数恶意的开发商，以公司的名义假按揭，获得大量的银行贷款后，公司再宣布破产，银行只能通过拍卖房子收回部分贷款，因为公司已破产，被开发商套取的贷款，银行只能做呆死账处理。

　　但现在，银行的监管体制逐步健全，银行的内部人士不敢轻易作为开发商的“内应”，而且法律对这种恶意的骗贷套现行为，也会严惩。

责编：陈平丽