北京上海深圳频现地王 房市泡沫将在一线城市出现

　　2009年5月22日，富力地产刚刚以10.22亿元竞得广渠门外10号地，楼面地价为15141元/平方米。2009年6月30日，北京朝阳区广渠路15号地被中化方兴投资管理有限公司以40.6亿元的高价被竞得，折合楼面地价达16240元/平米，成为总价和楼面地价“双料地王”。有媒体甚至对此报道称，“北京提前进3万元房时代”

　　而与北京地王前后脚并生的是，6月11日上海朗华置业有限公司以4.22亿元的价格竞得上海内环的黄金地块——长宁区周家桥街道91街坊地块，根据中国指数研究院所做的上半年住宅用地统计：这一地块以近2.2万元/平方米的楼面地价位居楼面地价榜首，成为“单价地王”

　　“地王”的频现，不但让消费者大跌眼镜，也让众多投资者感到担心，房地产市场是不是又来了一轮新的泡沫？

　　深圳市房地产研究中心的专家王锋对深圳、北京、上海高房价和“地王”的频频现身颇有研究。他对此并不担心，而且提出了三点认识来解释这种现象。

　　国际化大都市

　　出现地王很正常

　　王锋认为，房价总体来看，它是随着宏观经济的增长，随着我们财富的增长，整个市场还是一个向上的发展趋势的。但是这个过程中，房价也可能在短期内出现泡沫，所以它会有回调、回落、波动，但总体向上趋势应该说不会变，这是我的第一个认识，应该说长期是一个向上的过程，这是第一个我想说明的问题。

　　第二个想说明的问题是，不要把北京、上海、深圳属于国际化城市和经济中心城市的房价和其它部分中小城市的房价等同对待。因为这些城市不一样，它要么是国际化城市，要么是全国经济中心，要么是区域的经济中心，而这些城市始终面临的是，外向型的程度非常高，而且财富聚集的效应是非常强的。一般进入这些城市都是资金实力比较强的，比较富裕的个人和企业，所以它本身体现的房价并不单纯是这个城市居民收入水平的，体现的是国内的收入比较高的个人或者企业的水平。

　　真实房价和本地居民收入水平是很难真实挂上钩的，按房价收入比这个来算的话，是离谱的，挂不上钩的，所以说这些城市的房价是有其特殊性的。

　　但是我们同时又看到大量的其它省会城市，武汉重庆成都沈阳这些城市的房价其实并不高，也就是个4-5千，有的城市可能才3千多这么个水平。这些城市它没有形成全国性的经济中心，或者是国际化城市，所以它体现不出这种财富过于集中而带来的价格高涨。它的价格水平低是体现的本地的消费水平，跟本地居民收入水平是挂钩的，房价收入比并不高。

　　所以真正的一线城市跟二三线这些城市是有区别的，所以说我们不能把一线城市的房价表现为高水平，就好像代表我们全国出现了经济泡沫，出现了房地产热潮，并不是这样的，因为它是有它的特殊性的。

　　如果看中国的房地产市场，更应该看二线城市、三线城市，因为它们也在快速城市化，它的房价水平是代表了本地真实的房价水平。

　　所以从这个角度来看，即使北京、上海、深圳这样一线城市房价水平比较高，都是万元以上，甚至将来2万元以上、3万元以上，但是我想这也不奇怪，因为中国毕竟有几个城市是国际化城市、经济中心城市，是财富聚集带来的，所以我们不能拿它们的房价水平来衡量中国其它城市和普通老百姓的收入水平，这应该是区别对待的。这是第二个我想说明的问题。

　　泡沫只出现在一线大城市

　　第三个我想说的是，愈是出现了这样的情况，少数城市包括杭州，虽然它不一定形成国际化的城市或经济中心，但是它是一个国际化的旅游城市，它也可能形成财富聚集式的房价高涨。

　　像这种市场问题和老百姓的安居问题要跟内地好多城市要有区别处理的，内地城市基本上以市场为主，市场房价与老百姓的收入水平比较接近，多数老百姓可以买的起，那么就可以少搞点保障性住房，但是对于北京上海深圳及杭州高房价的国际化城市和区域经济中心价格比较高的，均价都在1万多元以上，2万以上，以后像这样的城市对普通老百姓的住房问题要加强住房保障的方式加以解决，尤其是本地很多居民他们的收入水平并不高，房价高企是因为外来的高收入者的进入把房价带起来的，这对于本地的居民这是不公平的。本地居民可以通过经济适用房等来解决“居者有其屋”的安居问题。我想这是可以区别考虑的。

　　所以，像北京这样国际化的城市它不可能不产生这种地王的，也不可能不产生高房价的，基本上是经济收入最高的人进入这些城市，妨碍市场的实际上是他们占很大的成份的，普通北京老百姓去买市场上的房他是买不起的，在这种情况下，只能通过加强住房住房保障才能解决北京本地普通家庭的住房问题，这样才能实现最基本的社会公平。

　　泡沫化只能在这种一线城市、国际化城市、全国的经济中心城市才会出现，在别的地方它不会出现“地王”这样的问题。

责编：张福伟