叶檀：房企手中最强的博弈工具是拥地自重

　　这次中国经济调整，绝不是靠政府投资熬到全球经济复苏拉动出口就能轻易度过的。此次经济调整是全球经济模式与中国经济模式的大调整，是全球未能找到提升生产力的新经济模式，与资产负债表崩溃等一系列难题的集中爆发。

　　单纯依靠货币政策进行调整，将引发资产型泡沫与货币信用崩溃的双重危机。

　　在虚拟经济主导的社会中，通货紧缩与通货膨胀不再以年为时间段，而以月为时间段。如果说今年三四月份机构抢购国债导致利率下跌，是通缩时代的典型标志，那么，仅仅过了3个月，央行的票据就因为利率过低而遭遇流标，则是通胀预期的典型反映。产能过剩会引发通缩，产能过剩加上信贷过多，会引发资产泡沫、货币信用崩溃和又一轮严重的通货紧缩。

　　中国经济复苏尚未企稳之时，货币流动性已经造成资产价格的急剧上涨，某些板块的泡沫已经恢复历史高位。泡沫铸就的复苏地基不稳，这点大家心知肚明。银行传出收紧二套房贷与央行恢复信贷5日汇报制度，绝非空穴来风。

　　问题是房企手中拥有最大的博弈工具，就是拥地自重，就是减少库存之后不马上开发，这导致经济数据中民间投资这一块上不去。根据国家统计局的数据，今年1到6月份，全国商品房销售面积34109万平方米，同比增长31.7%，销售额15800亿元，同比增长53.0%。北京二手房交易量大涨6倍，上海二手房单月交易量破3万套。北京、上海二手房价均上涨15％，深圳新房涨幅最高达30％。商品房市场进入火速去库存阶段，上海等地的商品房库存已降至两个月的临界点之下，出现心理恐慌性的供不应求状态。

　　与此相反的是，商品房投资未能跟上。据中房指数方面预计，宏观经济尚存在很多不确定性，这将影响房地产投资。2009年下半年房地产开发投资会稳步增长，但将低于去年全年20.9％的增长幅度。

　　开发商之所以有恃无恐，一是用足目前的优惠政策，延长优惠政策的保鲜期。目前，房地产地价款缴纳期限再次软化，银行信贷相对宽松，5月27日，国务院宣布调低固定资产投资项目资本金比例，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，商品房资本金比例13年来的首次下调，使得恒大、泛海等公司不仅无资金链断裂之虞，反而有土地的资产性收益。其次，在房价上升周期，捂盘惜售是最明智的选择，因为此时土地与楼盘是以投资品价格来估价，甚至1个月之内就可能每平方米上升500元。

　　地方政府是幕后推手，地方政府1/4的财政收入来自于土地收入，土地价格上涨就能够满足需求，营造房地产市场供应恐慌不仅有利于开发商，更有利于地方政府。因此，北京等地实际推出土地远小于规划，各城市推出土地没有明确的时间规划，这导致了开发商的恐慌性抢地。购房者与资本市场房地产企业的投资者是最终接盘者。

　　应该再次强调的是，房地产市场的历史和现实已经非常明确，所谓以低价换成交量的说法是不懂资产品定价系统的无知之说。只要能够继续营造供应恐慌，以各种手法制造高成交量，房价就能节节攀升，直到最后宏观经济崩溃，这方面美国的次贷危机就是最生动的例证。

　　强调乌有的通缩风险已经让我们在铁矿石谈判中步步处于下风，在最关键的三四月份，中国铁矿石进口大量增加，在目前谈判的关键时刻，宝钢两个月涨价超过千元，给了谈判对手明确的心理预期，这是一个正在制造泡沫的无序市场。钢铁谈判所面临的结构性问题，何尝不是房地产行业所面临的问题？钢铁行业需要铁腕重整秩序，房地产行业何尝不是？如果保障型住房口惠而实不至，如果不能整顿郑州经济适用房成为豪华别墅等项目中隐藏的官商勾结，如果不能严厉规定开发周期，房地产市场永无宁日。

　　唯一可以宽慰的是，今年上半年，保障型住房用地供应大幅增加。根据国土资源部的数据，保障型住房用地供应3754.37公顷，同比增加36.3％，占住宅用地的16.7％，同比提高5.6个百分点。

　　可以肯定的是，一旦民间投资真正恢复，而保障型住房体现为实际供应量，到时候房地产行业的大风暴就将到来。

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