楼市成本陷迷局如何理解政府企业“两笔账”

　　嘉宾：陈立民 （前仲量联行中国区董事）

　　主持人：上海证券报 于兵兵

　　土地价格究竟占房价比例有多少？这原本是一个简单的统计问题，近日却再次成为楼市热议焦点。从今年初的两会到今天，先是开发商抛出土地成本占房价50％的研究报告，后是国土部高调调研，最终出具报告称地价仅占房价23.2％。近日，这一报告详细内容浮出水面，一时又引起多方关注。

　　上海知名房地产专家、前仲量联行中国区董事陈立民做客本期上证演播室，详解这一轮政府与开发商的口水大战。在陈立民看来，事件背后是政府与房地产企业对各自暴利质疑的解释。但不能否认的一点是，多年来地价与房价互相助涨的真实关系一直存在，按政府的说法，地价占比会随着开发周期的拉长而下降，而这个建立在房价一路上涨基础上的地价占比下降，对于普通购房阶层来说没有丝毫受益。

　　上海证券报：这一轮国土部与开发商的房价地价之争源起何时，经历了怎样的过程，最终结论如何？

　　陈立民：今年初，开发商集体表态，亮出一份旗帜鲜明的研究报告，凭数据“证明”地价占房价50%，直指房地产业的核心利益都让给政府了。一时之间，议论沸腾，褒贬声此起彼落。有认同开发商的，说政府乃房价居高不下的幕后黑手；也有反对开发商的，认为数据有偏差，开发商只不过拿数据来忽悠大众，居心叵测云云。

　　到了6月份，国土部副部长、国家土地副总督察鹿心社在国新办新闻发布会上表示，决定房价的关键因素或者根本因素是供求关系。针对此前市场所讲土地偏紧、地价偏高，影响房价等现象，国土部做了系统调查。而结论是，目前国内地价占房价比为15%至30%，平均是23.2%。地价在房价中所占的比例远远低于邻国。

　　虽然政府没有公开报告细节，但23.2%说得斩钉截铁、铿锵有力、掷地有声，对本来略占上风的开发商们而言，可谓是一个正面回击。

　　最近，政府终于公布报告内容，还引用了620个实际案例，以说明23.2%的来龙去脉。

　　上海证券报：那么，在50％和23.2％之间，究竟有怎样的因果关系？哪个真哪个假呢？

　　陈立民：50%与23.2%谁真谁假？确切点说，这个提问是在问开发商和政府之间究竟谁该背房价居高不下的“黑锅”？

　　咱们不妨仔细检查双方的数据。年初开发商提出的报告中，地价和房价均按当时的市场价计算，或者说，是200年9的地和2009年的房。5月份政府的报告中，地是2006年或以前的地，房则是2009年的房。

　　举个例子吧。2007年，龙湖地产初涉上海，一举拍得青浦赵巷的一块住宅地，楼板价高达10600元/平方米。一年多后，从该地块长出来的龙湖滟澜山正式面市，单价仅16000元/平方米。当时，很多人认为，这个项目扯平就不错，稍有不慎，设计略有偏差的话，则肯定要亏本。两年后的今天，再看龙湖滟澜山，已经卖30000元/平方米了。以2007年的地价，比2009年的房价，是35%左右；而以2009年的地价（即金地刚刚在赵巷拍得的块地，楼板价超过14,000元/平方米），比2009年的房价，却是50%。

　　由此我们可以看到，以此趋势，今天的地价可能占房价达到50％，但开发商如果两至三年后开盘，那可能就是23.2%了！

　　想深一层，近年高速发展的城市化，实为大城市凝聚了庞大需求。城市越发达，就会吸引更多人涌进来。只要经济不出致命性的问题，捏在政府手里的土地肯定年年升值。因此，尽管钢筋水泥价格不变，房价也会水涨船高。

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