信贷总量快速增长会否引发楼市泡沫

编 辑 黄碧梅

记 者 欧阳洁

    新闻事件

　　一方面，信贷总量激增，一方面，楼市明显回暖。

　　与此同时，想买二套房的人们发现：走进很多售楼处，通过做高房价、多填“家人”等等“巧妙做法”，销售人员就能很轻松地“搞定”银行，帮你降低首付比例、获得优惠利率，享受一套房的待遇。

　　监管部门这样界定二套房贷：已经贷款购买住房、准备贷款买第二套(含以上)住房。

　　监管部门这样管理二套房贷：最低首付不得低于40%，利率不得低于基准利率的1.1倍。

　　在去年底楼市低迷的时候，尽管有“改善型住房”可以比照一套房获信贷优惠的政策，但监管部门对二套房贷政策从未正式松口。

　　对于放松二套房贷，一些地方商业银行似乎很热衷。楼市低迷的时候，有它；楼市火爆的时候，也有它。其目的，都是为了争夺个人按揭贷款这块“肥肉”。其结果，很大程度上刺激了投资甚至投机，推高了房价，并酝酿了风险。

　　对于放松二套房贷，监管部门一直很警惕。在一些地方楼市泡沫渐起的时候，这种警惕格外强烈。近期，银监会一再重申，始终严格执行二套房贷的有关政策不动摇，坚决打击“假按揭、假首付、假房价”等行为。

　　“你喊你的，我贷我的”，记者在调查中发现，“打擦边球”的现象仍然存在。

　　对话人

　　编 辑 黄碧梅

　　记 者 欧阳洁

　　一问：天量信贷有没有推高房价？

　　编辑：房价一涨，楼市一热，人们首先想到泡沫。说起泡沫，人们自然联想到信贷。快速增长的信贷总量、比较充足的流动性，会不会导致房地产泡沫？二套房贷政策没有得到严格执行，是不是这轮房价上涨的一个主要因素？

　　记者：从历史经验看，房地产泡沫的出现，都是住房投资过度的结果。这是业界比较普遍的看法。而住房投资，离不开银行信贷。

　　中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇就认为，房地产泡沫的出现与银行信贷过度扩张有关。

　　今年以来，在实体经济没有完全复苏的情况下，信贷激增首先带来了资产价格的上涨和通胀预期的形成。有可能刺激投资性购房需求过快扩张，从而推动房价非理性上涨。

　　今年1—6月，全国新增信贷高达7.37万亿元，创下改革开放以来的最高水平。与此同时，房地产开发企业本年资金来源同比增长23.6%。其中，国内贷款5381亿元，增长32.6%；个人按揭贷款2829亿元，增长63.1%。

　　在这种情况下，一旦房贷首付标准降低，将会放大市场投机情绪，助长资产泡沫形成，加剧市场的波动。

　　二套房贷政策，就是为了有效引导投资性购房，防范金融风险和市场风险。2007年9月，二套房贷政策出台之际，正值上一轮房价上涨的高峰，就充分说明了这一点。

　　值得一提的是，除了个人按揭贷款放松助推房价外，房地产开发贷款的放松也是这一轮房价上涨的重要因素。去年下半年以来，房价下跌，楼市低迷，政府适当放松了房地产开发贷款，在一定程度上缓解了房地产商的资金紧张。

　　郭田勇预测，下半年信贷资金将有所收紧，相应地，房地产开发贷款资金也会收紧，信贷资金将不会成为下半年房地产价格变动的主要因素。

　　二问：房贷业务是不是包赚不赔？

　　编辑：在二套房贷实际执行中，一些银行为什么会放松标准？难道他们不明白，放松二套房贷标准会带来风险吗？

　　记者：个人消费信贷业务，特别是房贷业务一直以来被银行视为优质业务，不良贷款率相对较低。在目前房地产市场逐步回暖，住房交易量节节攀升的情况下，房贷业务自然成为各家银行争夺的主要市场。

　　然而房贷业务也并不是包赚不赔的买卖，特别是在当前实体经济尚未完全复苏的情况下，房价上涨的基础并不稳定，就业形势依然严峻，房贷业务风险不可小觑。

　　如果房价下跌，房地产投机者资金难以周转，银行掌握的住房资产价值也将大大缩水，房贷风险就会显现。而且购房者的未来收入水平也可能不升反降，这将影响其持续还贷能力，房贷违约率也将上升。美国的次贷危机早就给我们敲响了警钟。

　　银监会新闻发言人廖岷说，“以炒房投机为目的的借款人与首套及改善型自住二套房的借款人，其还款意愿是完全不同的，对银行来说风险也不同。”

　　中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇说：“银行可能会存在这样的认识误区，认为二套房贷款比一套房贷款的风险要小，简单地以为二套房购买者是相对富裕人群，所以违约情况会少一些。实际上，二套房多是投资性或者投机性住房，二套房贷标准下降后，信贷资金的杠杆率将放大，风险也会随之增加。”

　　一位银行从业人员说，房地产信贷政策是在政府、开发商、银行和公众多方博弈中不断调整、变化的，银行不容易看清未来的走向。

　　银行更应该在放贷的时候，将该因素考虑在内，根据自身业务状况和风险判断，主动调整、应对。

　　三问：房贷铁律会不会束之高阁？

　　编辑：如何才能保证真正严格执行二套房贷标准，避免银行、开发商、房屋中介公司与评估机构联手打“擦边球”，最终导致“你喊你的，我贷我的”？

　　记者：要治理执行中的不规范行为，还要了解银行、开发商和中介公司惯用的降低首付标准和利率的“伎俩”。

　　记者曾作为买房人询问过银行业务人员，他说，有两种办法能减少购房者首付，第一种是，如果在申请贷款的时候，把购房者提供的居住人证明修改一下，多加几个家人，让人均住房面积降低，就能申请到优惠贷款。第二种是，多找几家评估公司来为房屋估价，选择估价最高的价格，按照这个价格向银行申请贷款，而实际成交价格却低于这个申贷价格，这样申请的贷款就能多一些，相对降低了首付比例。

　　实际上，监管部门已经觉察到风险。7月23日，廖岷强调，银监会认真督促商业银行严格贷前审查和按揭贷款发放标准，严格落实借款合同面签制度，认真核实借款人首付款真实情况，坚决打击“假按揭、假首付、假房价”等行为。

　　如果真的有银行因突破二套房贷限制而受到监管部门的处理，会起到更大的警示作用。

　　银行的态度从根本上影响政策的执行效果。信贷资金如能有效进入实体经济，对楼市就不会有那么强烈的放贷冲动。

　　目前房地产中介，评估机构是假房价、假首付的主要助推者，他们制造了购房者和房屋的虚假信息，骗取银行贷款。如果银行能够完善相关信息建设，下力气了解客户的真实信息，对房产有自己准确、合理的认定，就会杜绝这种情况再次发生。

责编：张福伟