下半年房地产市场发展两大趋势 持续回暖不确定

　　阻碍房地产业发展有四大不利因素

    第一，经济运行的基本面不支撑房价暴涨。今年上半年，在一揽子计划的有力刺激下，我国经济增速下滑势头得到遏制，初步呈现企稳回升态势。但是，全球房地产市场仍处于调整之中，世界经济走势仍不明朗，因此，我国经济回升的基础还不稳固，当前的经济运行状况根本无法支撑房价的再度飙升。历史经验证明，房地产“一业独大”有悖于经济结构的优化，不利于民生的持续改善。倘若在消费需求提振无力的情况下，放任房价逆势上扬，必将严重挤压居民在汽车、家电等其他方面的消费，抑制实体经济的复苏，导致经济增长的终端引擎难以启动。因此，唯有房价理性回归，才能让“保增长”的政策真正惠及民生，才能发挥房地产对经济增长的拉动作用。

    第二，房地产开发企业信心不足。2009年1季度房地产企业家信心指数小幅回升至90，较2008年四季度提升8.1个百分点，但比2007年和2008年同期分别低47个百分点和41个百分点。由于市场全面启动有一个传导过程，因此，房地产企业家市场信心的恢复和投资意愿的回升仍然需要一段时间。

    第三，房价大幅反弹将威胁房地产市场回暖的可持续性。人民银行2009年第2季度全国城镇储户问卷调查显示，超过6成居民认为当前房价“高，难以接受”，购房意愿仍处于较低位置——准备在未来3个月内购买住房的居民占比为15.8%，比上季度减少了0.9个百分点。房价快速大幅反弹将打击刚刚出现好转的楼市，威胁房地产市场复苏的可持续性。

    第四，过度的投机炒房将影响楼市健康调整。伴随着楼市的不断升温，投资性购房的比例也在逐渐增加，一次性买入多套住宅的现象有所上升。在通胀预期的驱动下，流入房地产市场的资金量将不断扩大。由于自住型需求承受能力有限，对房价涨幅较为敏感，投资性和投机性需求资金充裕，对高房价具有较强的吸纳能力，因而，投资性需求的大量入市会加速房价走高。如果刚性需求再次被过高的房价压抑，市场新一轮低迷调整的风险则会逐步积累，进而导致房地产市场的波动。

    为了控制投资性购房行为带来的楼市泡沫，北京、大连和杭州等地银监局分别重申，二套房贷首付比例不得低于40%，并且不能享受贷款利率优惠。下半年，如果投机性需求过度挤占市场、推高房价，国家有可能通过加息、收紧二套房贷等手段来抑制房价的过快上涨。如果利率从基准利率的70%上调到110%，将会对投资性需求产生较大影响。因此，二手房贷款政策的走向将成为影响房地产市场销售的重要因素。