按套内面积计房价：谁动了谁的奶酪？

　　虽然从数字上看，北京房价似乎又将大大提升，但业内人士表示，新规定仅改变了计价方式，对契税、买卖方式无影响，实质上看并不会助推房价。北京市房地产协会副秘书长陈志认为，建筑面积的公式计算跟价格无关。某个楼盘怎么定价，市场怎么买卖，这些基本面的东西并未发生变化。对于购房者来说，均价数据只是概念意义，反映的是一个城市的价格水平，实际上还是要看具体某个地段或楼盘的价格。对于想要购买某套房子的消费者而言，房屋总价是不变的。印花税、契税由于是按照房屋总价百分比来计算，也不会发生改变。“现在这个政策应该是对过去政策的重申，而且是强调所有购房者在签合同时，必须要让开发商在合同中写明套内面积多少。”陈志表示，过去公摊的公式很复杂，往往消费者不知道自己这套房子摊了多少面积，通过这个办法以后，买房人可以清楚自己花多少钱买了多少使用面积。

　　北京联达四方总经理杨少锋认为，新政会促使开发商以后更多为消费者考虑。在产品设计时有意识地减少公摊面积，实际上这也是使买房人权利得到更多保证。杨少锋认为，此举还可以减少开发商在公摊面积上与测绘单位勾结，利用预售与交房之间的时间差来损害购房人利益。但仅有一个“按套内面积计价”还不足以约束开发商，有关部门还应出台相应的配套法规，规范开发商的行为。同时相应税费均应按套内面积计算。如此，购房人才能得到真正实惠。

　　购房者：怎样才能明明白白买面积

　　俗话说，买的没有卖的精。让购房者担忧的是，假如原来建筑面积100平方米的房子，单价为1万元，现在按套内算变成90平方米了，开发商把单价变成1.2万元，最后总房价可能变成了108万元———如此一来，倒霉的还不是购房者？对此，杨少锋提醒购房者，买房时一定要明明白白买面积。具体而言，要明确以下三点：

　　首先，要明确公用分摊建筑面积。按套内建筑面积计价时，公用分摊建筑面积虽不影响房价，但并不意味着对买房人来说无关紧要。因此，在购房合同中，明确约定公用分摊建筑面积的大小以及计入分摊的公用部位是十分重要的。对此，《商品房销售管理办法》第十八条规定“按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积”。

　　其次，要明确公用分摊建筑面积误差的处理方法。《商品房销售管理办法》中已规定了按套内建筑面积或者建筑面积计价时，买卖双方对合同中载明的约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。对此，买房人可以与开发商在合同中约定援用。而对公用分摊建筑面积的误差处理问题，买房人既可以要求单独订立处理公用分摊建筑面积误差的合同条款，也可以将公用分摊建筑面积误差统一纳入房屋建筑面积误差的处理方法之中。

　　最后，要明确房屋建筑面积误差的处理方式。实际购房当中，无论采用何种计价方式并不影响开发商的售房总价，所不同的往往不过是购房人的心理因素而已。正因为房价在各种营销方式中仅仅是“换汤不换药”，所以，当公摊建筑面积“缩水”，房屋建筑面积同步减少时，买房人常常由此产生新的心理不平衡，即房屋总价应当相应减少。然而，如果买卖双方约定按套内面积计价，那么公摊建筑面积“缩水”导致的房屋建筑面积减少，则不会对房价产生任何影响。因此，买房人如认为必要，还可以要求在购房合同中约定房屋建筑面积误差的处理方式，以免在纠纷发生时莫衷一是。

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