北京楼市“金九”成色消退 十月新盘均价仍上涨

　　陷入“价涨量跌”后的北京楼市，在传统销售旺季也未见起色。据北京市房地产交易管理网的数据显示，9月1日至20日，北京成交期房住宅7689套，成交面积85.4万平方米；除去保障性住房，实际成交的期房商品住宅6541套，成交面积为75.9万平米。环比分别下降10.8%和4.8%。期房商品住宅日均成交量仅为327套。业内预计，“金九银十”北京楼市月均成交量将跌破万套。

　　再现“滞涨”

　　亚豪机构副总经理高姗指出，自商业银行对二套房贷重新收紧后，投资性和改善性购房需求受到一定抑制；与此同时，开发商库存又显不足，不少项目逐渐通过提高项目销售价格、推迟开盘时间等方式来控制销量。北京楼市再度出现“滞涨”局面。

　　协成机构房地产经纪公司的数据显示，8月份，在北京市建委干预下，楼市约有50个项目推盘，而9月中上旬，北京只有17个新盘项目入市。楼市新增供应量呈下降趋势，对比往年数据看供应量也偏低，这主要是因为在七八月份楼市火热期，新盘供应已提前释放。

　　另外，9月份别墅类和公寓类产品成为新增供应的主体，公寓类产品以50-90平方米小户型为主。而别墅类产品却全部为独栋类别墅，主力面积为450-550平方米之间。由此推高了北京楼市的整体房价，并导致量能的萎缩。

　　同时，北京二手房的成交量也迅速滑落。数据显示，9月份北京二手房的日均签约套数环比降幅达30%左右。21世纪不动产孟奇指出，9月开始，二手房网签报价与实际合同报价必须统一，以防止“黑白合同”导致的贷款风险。由于实际交易过程中，普遍存在以“黑白合同”规避交易税费的做法，政策实施后将增加二手房交易中的实际成本，从而导致交易量的下滑。

　　“房价的过快上涨和信贷政策微调的预期，导致观望气氛加重。”中原地产华北区董事总经理李文杰表示，楼市“金九银十”褪色也将已成定局。

　　新盘仍涨价

　　亚豪机构监测数据显示，10月份北京即将入市销售的项目达48个。其中，首次开盘的纯新盘项目达20个，占总开盘项目的42%，老项目后期入市的项目28个。有价格记录的项目整体开盘均价达17154元/平方米，而9月已经开盘项目的整体均价为16166元/平方米。

　　目前，北京房价仍在高位徘徊，但五环外远郊项目价格有所松动。10月即将开盘的五环外项目整体均价为11818元/平方米，环比下降了5.3%。

　　亚豪机构高姗认为，10月价格总体水平处于高位，但五环外的远郊项目却出现了价格下调的趋势，楼市开始进入盘整期。不过，一些区域位置好、前期销售火爆的项目、因开发商资金充足并不急于推盘，因此价格仍然保持坚挺，他们还会执行高价策略。而地段较偏远、而开发商急于回款的项目则可能选择及时调价策略。

　　从区域分布看，10月即将开盘的项目中三环内的项目仅有7个，三至五环的项目有16个，而五环外项目达到了25个，而且，这些项目中，别墅、公寓、商住楼及花园洋房项目有许多都是地处五环以外区域。

　　业内专家指出，京城土地资金的日渐稀缺，商品房开发的郊区化成为必然。虽然今年供应的多数地块并不处于城市中心区，但受到北京“多中心”发展规划的影响，各个新城仍然涌现出一批地王，今后，高档化、舒适型住宅将呈现向外延伸的趋势。（记者 林喆）

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