易宪容：房产市场或入新收缩周期 六大因素影响

　　住房按揭贷款会否收紧、楼市是否会陷入“有价无市”等六大因素对中国房地产市场未来走向影响深远，但未来房地产市场发展将可能陷于“停滞不前”的僵持格局，甚至还可能会进入一个新的收缩周期。

　　“十一”黄金周的国内楼市，并未见到火爆景象。但透过房价的节节攀升、住房销售快速下降、房地产开发商叫嚷“无房可卖”及各地地王频出等市场现象可以发现，中国房地产市场的未来发展将可能陷入“停滞不前”的僵持格局，甚至还可能会进入一个新的收缩周期。

　　依笔者之见，中国房地产市场的未来走向，主要将取决于以下六大因素。

　　一是今年上半年极度宽松的信贷政策是否还会延续。从目前来看，极度宽松的货币政策是不可持续的。实际上，从今年7月份开始，每月信贷增长已下降到约3500亿元，央行也开始对过度宽松的货币政策进行“微调”。一旦今年下半年信贷政策收紧，大量信贷资金就难以进入房地产市场。由此，投资者就不敢贸然进入市场，甚至还会以较高的价格抛售住房。可以说，下半年信贷政策是否会发生变化，对中国房地产市场的未来走向将影响深远。

　　二是今年下半年是否会收紧住房按揭贷款。引发今年以来中国房地产市场复苏与繁荣的最主要原因是上半年个人住房按揭贷款的快速增长，目前个人住房按揭贷款规模已超过2007年同期水平，这是国内商业银行过度激励信贷员的结果之一，如突破第二套住房政策规定、违规发放个人按揭贷款等，导致房地产炒作之风再度兴起。但是，央行与银监会在今年6月18日下发了有关加强对住房信贷管理的通知，该通知不仅细化了131号文件精神，而且还制定了对商业银行的违规者进行严厉处罚的规定。如果鉴于下半年各商业银行的信贷扩张冲动已没有上半年那么大，估计银行会收紧个人住房按揭贷款。一旦收紧了住房按揭贷款，住房投资者就将会逐渐退出这个市场。如此，要想利用银行信贷的杠杆效应在短期内再推高房价并非易事。

　　三是会否采取针对性的政策措施来防范中国房地产泡沫的破灭与冲击。当前，美国金融危机还在延续，房地产泡沫的破灭对美国经济所造成的影响也没有完全消失。有此前车之鉴，相信谁(包括各级地方政府)也不希望高房价现象的继续存在，因为这最终将可能会导致房地产泡沫的破灭。此时，房地产开发商也难以借机推高房价。尽管如此，我们还应出台相应的政策措施来有效抑制虚高的房价。

　　四是宏观经济政策是否还要继续支持房地产市场的快速发展。美国金融危机爆发后，全球经济才初显曙光，目前各国房价仍处于下降通道。例如，美国房价在近10年中仅上涨一倍多，但这次房价调整却超过了30%。相比之下，国内房价即便在经济全面调整时仍出现了非理性上涨。因此，如何抑制或避免房价上涨的潜在市场风险，这个问题解决得好否，将对中国房地产市场的未来走向构成很大的影响。

　　五是如何破解当前国内房地产市场可能陷入“有价无市”僵局。当前，由于住房消费者已被挤出了市场，住房投资者也不愿或不敢贸然进入这个市场，而房地产开发商早已赚得“盆满钵满”却又不愿意调整高房价，这样，房地产市场将陷入一个僵持局面——“有价无市”。至于僵持的局面会持续多久或市场会发生怎样的变化，都要取决于相关政策是否会改变或调整。但是，一旦房地产市场出现了“有价无市”的僵持局面，都将对中国经济形成巨大冲击。

　　六是呼吁中国房地产市场要进行重大制度性改革——二次房改能否成行，对房地产市场的未来走向将影响巨大。事实上，当前中国房地产市场中存在着利益失衡的问题，少数人在短期内收敛了大量社会财富。如果这个问题解决得不好，利益失衡问题将成为阻碍中国房地产市场及中国经济发展的一大障碍。应该看到，当前的房价高企是不可持续的，只有建立在绝大多数居民的支付能力基础之上的房价，才是中国房地产市场持续、稳定发展的根本基础。也就是说，中国房地产市场的持续、稳定发展，必须建立在以百姓消费为主导的基础之上。所以，通过二次房改这种制度改革来调整中国房地产市场的各种利益关系，可以促进房地产市场及中国经济的持续、稳定发展，并可能对中国房地产市场的未来走向产生深刻影响。(作者系中国社会科学院金融研究所研究员）

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