二手房每三天一倒手 散户成为南京炒房主力军

　　不知不觉入了炒房的门

　　两个月来，袁山（化名）一直奔波在看房路上。他是南京一所高校的老师。8月初，袁山决定卖掉自住的100多平方米的房子，此后，他在中山北路买了一套二手房、一套新房。他又让中介把二手房挂牌出租了，租金一个月2000元。“为了这房子，我折腾一个月没睡好觉，想想自己也挺疯的，但时间就是生命，现在房价涨得太快了。”袁山双眼充满了血丝。

　　袁山不知道，不知不觉中，他已加入了炒房的队伍。

　　袁山用“沸腾”二字形容中介市场。他亲眼目睹了很多令人咂舌的交易，一些排队等号买房的人，夹着皮包，包里放着现金，他们一般不看房，就直接现金成交。袁山说：“好房源大家互相争抢，房主很牛气，坐地起价，谁给的房价高就卖给谁，根本没有讨价还价的余地。”

　　南京华侨路上一家中介店的经理告诉记者，有人买房仅3天就卖房，获利后再买再卖。他说，在投资者当中，有一部分是专门炒房赚取差价，被称为“房虫”，这些人没有固定职业，但对房产政策颇有研究，每天都会关注政策变化。他们手上有充足的资金，一般一次性就能把房价付清。

　　他透露，中介公司和“房虫”保持着密切联系，如果中介公司手上有便宜的房源，他们就会主动联系“房虫”。而“房虫”也会定期联系熟悉的中介店，咨询中介手上的房源。

　　“他们效率很高，看房之后，如果满意就立刻成交。等到时机成熟，他们就会出手，一般利润会在五六万元左右。我去年冬天做的一个单子，那人转手赚了30多万元，现在这个房子已经在我手里倒好几次了。”

　　“奥体的很多房主也是当时投资买的房，现在转手卖了，房价涨了一半多。有时候，我带人去看房，房主连自己的房子在哪个楼层都忘了，花好长时间才找到。最后打开门，发现地上厚厚一层灰尘，这些都是当时买的毛坯房，估计从来没去过。”一位房屋中介负责人说。

　　有市场人士告诉记者：“这里的房源并不是最抢手的，但是现在该片区房价的上涨却最为突出，这显然有人为操控的痕迹。”

　　记者调查了解到，有的2008年下半年交房的楼盘，仍是整装的毛坯房，无装修痕迹，一到晚上一片漆黑，并无人居住。有知情人士告诉记者，这些房子基本上是投资业主在捂房惜售，他们在等待周边楼盘涨价，随后房子马上涨价挂牌。

　　房产专家认为，事实上，本年度飙升的交易量并非真正的刚性需求，有超过四成的交易量是炒房者造成的，在经他们几次倒手后，造成了需求旺盛的假象，给真正购房者带来了巨大压力。

　　房主一天接40个看房电话

　　记者调查了解到，与当年的温州炒房团群体出击不同，目前的炒房者大多没有经过组织。手中有部分闲钱，加上宽松的金融政策，近年来只涨不跌的房产走势，让他们成了房价的推手。

　　南京房屋置换有限公司的店长姚波说：“2008年房地产市场相对低迷，相当一部分购房者持币待购。今年一季度，当房价调整到较低价位后，刚性需求大量释放，加上大量投资者的介入，导致量价齐升。”

　　房地产专业人士叶松认为，政策的推动是二手房成交明显攀升的关键原因。营业税“五改二”以及个税新政、金融信贷优惠政策等，都极大助推了市场成交。目前，二手房交易正“享受”10年来最低的过户成本，很多房产在过户时无须缴税，整个过程只要几百元的手续费、工本费。

　　有专家分析，金融危机后，为了确保经济增长，国家放宽楼市政策，此后，市场全面回暖。很多投资者看到了机会，并参与到购房的队伍中。

　　叶松说：“成交量大了，种种原因导致的毁约率也很高。其实，房主的心态是被客户追涨破坏的。”“房主一天接40多个看房电话，导致心理价位不断变化。同一小区的房主会互相打听房价，或者参照附近新开楼盘的房价，以此确定新的房价。”

　　据南京网上房地产统计显示，8月南京共成交了8766套二手房，同比7月下降了721套,降幅达到了7.6％。这是南京二手房成交量连续两个月高位上涨后首次明显下降。

　　有专家分析，自7月以来，南京各家银行收紧二套房贷政策，这影响了投资和投机需求，成交数量的下降表明楼市水分的存在。

　　中国房地产研究会副会长胡志刚认为，期房制度很不合理。房子还没建好，却被转卖了几手，提高的价格最终由老百姓埋单。

　　宋坚分析，“炒房者喜欢过山车式的房价变化，如果房价非常稳定，投资客就没有投资空间了。”

　　击鼓传花式的涨价谁来埋单

　　事实上，在每一轮平民炒房暴涨的背后也有政府的影子。

　　两个多月前，南京某区委书记曾要求各部门必须在3个月内将一块地拍卖出去，“我们必须趁着目前房价疯涨的时候卖出去，赶在10月份之前拍卖。万一宏观调控了，我们的地就卖不出好价钱了。”

　　“新地王代价到底谁来承担呢？这种击鼓传花式的涨价最后谁来埋单？”面对记者的疑问，该书记笑而不答。

　　“本来以为金融危机会让我们破产，没想到反倒救了我们。”一位房地产商说，去年年底，好多人都睡不着觉，但没想到经济危机中房地产会这么火。

　　国际金融危机波及中国后，地方政府大力扶持房地产企业，制订了大量宽松政策以期拉动经济增长。

　　有业内人士认为，目前，房地产行业的发展已经严重违背了经济规律，房子作为商品，其价值本应随着使用年限的减少而降低或者持平，而在政府、开发商和炒房者的合力下，南京房价却连年暴涨。

　　江苏省房地产经济学会理事陶美珍教授说：“房子是生活必须品，房产市场需求大量是刚性需求，房产是民生产业，国家需要保民众的基本需求，因此房价的飙涨需要宏观调控。”

　　有业内专家分析，政府的决策比市场慢一个节奏，由于楼市变化非常快，而政府的决策要在调研之后才能实行，因此决策实行的效果并不好，甚至影响了楼市变化，给投资者提供了机会。

　　胡志刚认为目前的房地产市场存在比较严重的结构性矛盾。他说：“国家应该提倡梯度消费，能买大房的就买大房，能买小房的就买小房，不能买房就租房。实现了梯度消费，购房者就不必都去买一手房，从而背上过重的房贷压力。” (李润文)

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