楼市“银十”缘何开局平淡 供需双方重陷僵持

　　近期各地楼市动态显示，以往为楼市旺季的“金九银十”形势不容乐观：“金九”成交下挫，所谓“银十”至今开局平淡，部分城市甚至延续了九月的下跌之势。种种迹象显示，楼市正面临“微调”，市场各方博弈的僵持将继续。

　　十月楼市平淡开局

　　国庆长假期间的交易情况，是判断十月楼市走势的“风向标”。据北京市房地产交易管理网的数据显示，10月1日至7日，北京新房网上签约量为1119套，比去年同期的2254套降约五成。

　　北京二手房成交情况也不理想。10月1日至7日，北京二手商品房成交量仅为140套，其中二手商品住宅成交136套。与2008年同期的146套相比，下降6.8%。比2007年同期下降46.9%。

　　上海“网上房地产”的交易数据则显示，10月5日至7日，上海新房成交量日均500多套，远低于9月日均800多套的水平。此外，据上海最大的二手房中介中原地产对旗下160余家门店的统计，“十一”长假期间，真正出手的客户较少，与9月同期相比，二手房成交量下降约1成左右，部分门店今年黄金周期间甚至遭遇了罕见的“零成交”。在另一个一线城市深圳，为期五天的国庆房交会期间，仅有60个楼盘参展，新房成交共计506套，远低于今年春季房交会991套的水平。

　　十月至今各地楼市的平淡开局是九月市场形势的延续。中国指数研究院发布的统计数据显示，9月，在30个重点城市中，约一半城市住宅成交面积环比下跌，总成交面积环比下跌约3.83%。上海、深圳等城市9月的二手房成交也出现明显下跌。来自中原地产的数字显示，9月该机构代理的上海长宁、卢湾、静安、徐汇、黄浦等五区的二手房市场普遍表现出一定程度的萎缩，总体成交套数环比下降两成左右。

　　成交下滑的背后：高房价面前供需双方重陷僵持

　　不过，种种迹象显示，开发商似乎不担心眼下成交量的下滑。记者在国庆期间“2009上海房地产秋季展示会”上采访发现，此次房展会未见“买房送家电送旅游”等促销招数，且开发商给出的真正折扣优惠也不多，有些还附加了相对“苛刻”的条件。比如，有个别楼盘打出一些现场优惠大都在一万元或“总房价的1%”以内，且前提是“国庆期间签约”；有楼盘宣称可打9.8折，但要符合“现场认购、三天内签约、首付40%”等要求。在总计约220个楼盘中，近一半楼盘“只展不售”。一些售楼人员对看房者“不冷不热”地介绍，具体开盘时间和销售价格还没有确定，目前只是作些“形象宣传”。

　　不但如此，一些开发商还“逆市提价”。据上海房展会的主办方介绍，此次参展楼盘均价在2万元/平方米左右，大大高于去年国庆房展会1.2万/平方米的均价。

　　高房价“吓”住了不少看房人。一位上海市民在房展会上看中的楼盘位于外环线以外，但售价已高达15000元/平方米，这让他“很失望”，无奈只好决定再等等看。深圳市民陈红摇着头说：“没想到深圳的房子一夜之间高成这样，市内的房子都是两万元以上起价，太疯狂了。”搜房网在国庆期间进行的一项调查显示，有67%的人在房展会上最关注的是“价格走势”，而“折扣优惠”和“其他”的关注度分别为23%和10%；有9%的人选择在“1个月内”买房，而多达56%的人购房时间将在“6个月及以上”。市场重新陷入“僵持”。

　　谈“拐点”为时尚早“高房价”仍是购房者“心痛点”

　　其实，所谓的“金九银十”之所以成为市场规律，是由于一般情况下秋季是开发商在年前通过销售回笼资金的关键时期，期间开发商通常会加大推盘力度，并推出不少优惠折扣。而对于购房者来说，价格优惠、气候宜人等都是买房的“利好”因素。在此情况下，九月十月往往成为楼市的热销期。

　　但是今年以来，房地产业经历了超常规的“反弹”，自二季度起便迅速升温，购房者的自住、改善和投资等各层次需求大量释放，房价在短期内快速窜升。在上述情况下，成交量的回落、秋季楼市的平淡都属意料之中。

　　而开发商在短期内便实现巨额销售，万科、保利等大开发商在上半年赚得盆满钵满，其半年的销售额便已接近甚至超过去年全年的销售水平。再加上宽松的信贷环境和畅通的股市融资渠道，开发商的资金流和财务状况已今非昔比。既无外患，亦无内忧，开发商重新掌握博弈的主动权。正如一家开发商告诉记者，即使下半年一栋房子不卖，撑一两年都没有问题。也基于上述原因，不可对目前楼市的“微调”过度解读而得出“拐点”的结论。

　　中国房地产业协会副会长朱中一则认为，出现局部市场出现波动是很正常的，几个城市销售量的下降是市场规律使然。与去年同期相比，国内城市成交量总体仍在大幅提升，价格也在企稳，同时全国的房屋施工面积、房屋竣工面积等指标都在逐月提高，说明市场在回暖。开发投资、土地开发面积等指标虽然同比是下降的，但环比是上升的，“不能仅凭个别城市和个别指标的变动就说楼市已进入‘拐点’了”。

　　不少分析人士认为，目前房价的高位将阻碍部分城市楼市再度猛涨，但短期内看不到促使房价明显下跌的因素。供需双方的博弈在今年第四季度将继续下去。（叶锋 彭勇）

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