房贷优惠取消传闻引发楼市成交“末班车效应”

　　“金九银十”谢幕之际，关于房贷利率七折优惠将取消的传闻也开始在各大房产中介和银行之间流传。记者调查发现，尽管没有正式通知，但各银行对个人住房贷款“惜贷”却是不争的事实。房贷闸门收紧、利率优惠取消的传闻，也在上海房地产市场刮起了一阵“抢贷潮”。

　　房贷优惠取消未得正面回应

　　上海日前有房产中介称，接到某国有商业银行口头通知，从11月1日起，第二套房贷利率将严格按照基准利率上调10%来执行，不论是否优质客户，全部一视同仁。

　　记者致电建行、中行等国有商业银行上海分行相关人士，均未得到正面回应，只是对记者表示，银行一直严格执行银监会相关规定，对二套房贷执行首付四成、利率上浮10%的政策。

　　事实上，此前各家商业银行对二套房贷政策的执行都差不多，首付四成是“硬杠杠”，基本上没有弹性操作的空间。但在贷款利率方面，按照“贷款利率在基准利率基础上按风险合理确定”的原则，各家银行一般都会对“优质客户”给予一定优惠，在基准利率基础上打85折甚至更低，有的甚至可以跟首套住房一样，享受到利率七折优惠。

　　一家股份制商业银行信贷经理表示：“最近关于取消利率优惠的传闻沸沸扬扬，一些客户已经开始打电话来咨询优惠政策取消可能带来的影响。但目前没有任何正式的文件或指导意见，监管层也没有明确表态，第一套自住购房或改善性住房的贷款申请仍能获得7折利率优惠，部分银行收紧二套房贷应该只是出于自身经营状况及风险控制考虑的个别行为。”

　　二套房贷收紧令市场纷纷猜测，房贷政策或将全面调整，特别是即将于年底到期的房贷利率7折优惠政策可能面临取消。2008年10月22日，央行为刺激自住性购房需求，规定将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付比例调整为20%。

　　银行“惜贷”为哪般

　　虽然利率优惠是否取消目前尚无确切消息，但银行逐渐对二套房贷收紧闸门则是不争的事实，银行对二套房贷款的受理、审批、放款速度大大放缓。

　　中原地产业务员万正伟告诉记者，从8月底开始，银行对二手房的贷款明显收紧了。以前办贷只要主贷人、副贷人的简单材料就可以了，现在银行还要求提供工资流水单。好几位上海本地的买家，虽然家境不错，但工资单上收入只有2000元左右，银行放贷时就打了很大“折扣”，比如申贷40万元，放下来只有20万元。此外审批周期也明显拉长，以前五六天基本可以解决，现在至少两个星期。

　　一位上市银行个人信贷部经理分析认为，银行对二手房贷款“惜贷”以及有些银行“一刀切”将二手房贷利率上浮10%，很大程度上与银行提前完成全年放贷指标有关。今年房地产市场的“井喷”行情导致个人住房贷款发放创下历史新高，一些银行可能借提高门槛的形式挂出“休战牌”。

　　上海银监局最新发布的一项房地产信贷分析报告显示，截至9月末，全市商业性房地产贷款已经突破7000亿元整数关口，其中三季度454.6亿元的个人住房贷款增量创下单季最高纪录。

　　此外，监管部门对银行资本充足率、拨备覆盖率要求提高，也令一些银行不得不控制贷款节奏。今年以来的信贷高速投放，令不少银行的存贷比逼近75%的监管红线，一些资金趋于紧张的银行不得不通过发返点券、送家电等手段揽存款。

　　传言引发“末班车”效应

　　万正伟表示，不管利率7折优惠是否取消，它已经对房地产市场产生了影响。二套房贷的收紧对商品房成交的影响立竿见影。一些真正有实力的买家，即使银行放贷收紧了还会照买不误，但是很多对贷款依赖程度高的买家就会放弃。再加上现在房价又处在高位，很多人都说到过年时再看看。一般来说，一家20名业务员左右的门店，4、5月时至少有一半的人每月能经手3套以上房子，现在能达到这个水平的业务员只有一两个。

　　房贷收紧和利率优惠取消的传闻，也引发沪上刮起一阵“抢贷潮”。部分有刚性需求的购房者为避免因房地产交易优惠政策“退出”，已经开始四处托关系，督促银行快点审批房贷合同，试图抢搭优惠政策的末班车。还有一些市民则在要求较高的“中”字头国有大行碰壁后，转投门槛较低、相对较宽松的城市商业银行。

　　丁立群今年9月在上海康城看中一套二手房，但100多万元的贷款批了近一个月还没下来，无奈之下，他只好转投较为宽松的广发银行。

　　易居房地产研究院综合研究部负责人杨红旭认为，除了利率优惠，市场也担心交易环节各项税收减免政策明年会取消，因此“抢末班车”心态导致近期二手房交易迅猛反弹。去年国家对二套房贷适度“松绑”和营业税减免政策设定期限，既有督促购房者积极入市之意，又有防止投资投机风卷土重来之心。杨红旭判断，随着楼市超预期回暖，这两项政策可能会按期终止，或者调整后延续，比如非普通住宅营业税优惠所限时间由2年还原为5年；至于鼓励首次置业需求、合理自住需求的政策，如契税、印花税、土地增值税的相关优惠，可能会总体维持不变。 (姚玉洁 叶锋)

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