房贷优惠取消? 房贷变数下的理财之道

　　“听说购房贷款优惠政策快要到期了，也不知道明年是什么情况，真不知道是赶‘末班车’还是再观察一段时间。”来京工作已3年多的李先生困惑地说。

　　和李先生的困惑相同，最近一段时间，有关银行可能会对基准利率基础上下浮30%的优惠房贷利率叫停的消息成了众人关注的焦点，对政策预期的不确定让不少购房者产生了疑虑。尽管目前尚无权威定论，接受记者采访的业内人士普遍认为，消费者应“未雨绸缪”，并给出了具体建议。

　　房贷优惠取消？

　　最近一段时间，关于房贷利率七折优惠将取消的传闻在一些房产中介和银行间流传，这引发了业内外的广泛关注。记者采访发现，目前尚没有正式通知，取消与否也没有权威说法。北京伟嘉安捷投资担保有限公司相关负责人告诉记者，与之合作的10余家内外资银行，都尚未接到取消首套住房房贷利率下浮30%的通知。

　　记者了解到，2008年，整个房地产市场走势低迷，为了鼓励住房消费，“七折利率优惠”这一暖市政策于10月出台。该政策规定，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。

　　有分析认为，房贷七折利率等优惠政策的推出，直接促进了潜在隐性需求的显现，使2009年购房成交量显著上升，对市场回暖起到了积极的促进作用。

　　北京美联物业市场研究部总监张大伟分析说，在2008年底前房贷利率实行的都是基准利率八五折的优惠标准，因为房地产贷款的特殊性，抵押物价值比较高，而且贷款额度也比较高，属于银行的低风险业务，所以贷款一直执行的是低于基准利率的优惠利率。而2009年为了拉动刺激房地产消费，出台了七折利率优惠，使得商贷的利率仅比公积金利率高0.29%。经过1年的暴涨，这一优惠政策很可能恢复到去年底的八五折优惠。

　　政策走向虽然暂无定论，不过业界普遍担心，七折利率优惠等政策一旦不续行，产生的影响将非常之大，甚至将可能引起市场走势发生转变。

　　记者发现，传言引发的一些效应已经开始显现。部分有刚性需求的购房者为避免因优惠政策取消，已开始抓紧购房赶“末班车”。

　　优惠利率若叫停还款额将略增

　　对于普通消费者来说，政策变化的最直接影响是购房成本的提高。如果从2010年1月份起房贷市场30%的优惠利率取消，恢复到2008年以前下浮15%的房贷优惠利率，对于借款人来说，每月的还贷额以及总利息会增加多少呢？

　　伟嘉安捷的企划主管吴昊给记者算了一笔账，以贷款60万元20年为例，八五折与七折房贷优惠利率相比，月还款额将会上涨290.30元，总利息差额增加69671.23元。

　　吴昊说，一旦政策下发，短时期内还是会对首次置业购房人群的心理造成一定影响，但从长远角度分析，中国的利率还未像国外那样市场化，主要由央行统一掌控管理，所以不论如何调整，老百姓还是能够接受的，不会对房地产市场乃至房贷金融市场造成太大影响。

　　她强调说，值得关注的是，如果房贷七折优惠利率取消后，政策的实施点及实施对象如何确定将是关键。是新房贷按新政策执行，老房贷按老政策执行，还是全部实行八五折优惠利率，有待政策的进一步考量。

　　和乐观的预测相比，“链家地产”市场研究部认为，从某种意义上说，一旦最低七折的优惠利率不再执行，相当于购房成本增加了一成，在当前房价处于高位、六成以上购房者处于被迫购房的状态下，骤然增加的较高贷款成本，将起到很强的抑制新增需求的作用，至少会影响六成以上人群推迟购房。与此同时，持有成本超出预期将可能造成抛售。

　　揭示应对之策关注银行产品

　　对于房贷变数下消费者应如何应对，接受记者采访的业内机构和相关人士也给出了具体建议。

　　“链家地产”市场研究部认为，消费者可以选择公积金贷款，如果公积金贷款额度不够，应尽量选择组合贷款，这样可以在一定程度上抵御风险。

　　张大伟说，一旦政策出现变化，消费者可以从三方面考虑：首先尽量选择公积金贷款。目前公积金贷款的利率在3.87%，月供额也较低，比七折优惠的商品房贷每月还低90元，而且现在只要夫妻双方月缴公积金540元以上，都可以享受80万元的最高贷款额。

　　其次，消费者应尽量在优惠截止前成交，在目前银行出示的合同中，提及贷款的内容描述是：“本合同项下的贷款利率为月利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上下调30%，该利率自起息日起至贷款本息全部偿清之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。”从这当中可以看出，这一七折利率的优惠即使取消，在已经成交的合同中，以后也仅修改基准利率，这样即使房价出现轻微下跌，利率的优惠也已经可以弥补，所以建议消费者近期若有看中的房源，可以考虑出手。

　　再次，如果能够全款支付房款的消费者应尽量考虑全款。据美联物业市场研究部调查显示，目前北京二手房市场中全款客户要比贷款客户享受到房价2%-5%的优惠。不仅全款可以压低房主的报价，而且有关文件也没有对全款客户的限制，所以一定程度上可以节省一些税费。数据显示：在今年10月市场成交中全款比例已经上升到了34.60%，而这一比例在8月、9月分别为27.85%、32.60%。

　　记者了解到，目前各家银行均推出了多种信贷产品，这在很大程度上满足了消费者的个人需求，但不同的产品月还款和总利息各有差异。专家认为，具体如何贷款以及选择什么样的还款方式，购房者应根据自身经济实力，量体裁衣。其中，等额本金还款法在整个还款期内每期还款额中的本金都相同，偿还的利息逐月减少，本息合计逐月递减，这种还款方式前期还款压力较大，适合收入较高或想提前还款的人群。而等额本息还款法每期还款额中的本金都不相同，前期还款金额较少，本息合计每月相等。这种还款方式由于本金归还速度相对较慢，占用资金时间较长，还款总利息较相同期限的等额本金还款法高。但对于精通投资的人来说不失为一个好选择。

责编：王玉飞