房屋质量问题频出谁之过 购房者应对"三大策略"

一位上海市民站在倒塌的“莲花河畔景苑”楼盘前。新华社发

　　从年初广州首个限价房项目保利西子湾被购房者以“房屋质量问题”为由告上法庭，到年中发生的上海“莲花河畔景苑”在建楼房倒塌事故，以及各地不断传来的“楼薄薄”、“楼脆脆”与“楼歪歪”的信息，“房屋质量问题”与高房价一起成为2009年楼市最为引人关注的焦点，许多购房者也因此感叹“买房难、买放心房更难”。

　　记者日前就此进行调研发现，在频频被曝光和投诉的房屋质量问题背后，潜藏着预售制度、建设管理、工人素质三大深层次矛盾和问题。

　　只见房价涨，不见房屋质量涨

　　来自中国消费者协会的统计显示，无论是房地产市场一路狂奔的2007年，还是销售略显疲软的2008年，购房都是消费者投诉的热点和难题问题。其中2007年消费者就购房问题进行的投诉中，排在首位的即是“住房质量问题”。2008年，尽管房地产一度陷入低迷，销售也有所放缓，但消费者对购房问题的投诉却出现了10.8%的增长，其中对房屋销售合同的投诉更是增长了76.9%。

　　在这些数字增长的背后，是一些令购房者感到“头疼和伤神”的具体质量问题。济南日报集团工作人员赵言明购买的济南西部一处期房，验房时却发现主卧室和客厅的天花板中心下陷，成了一个“锅底”；在工商银行山东省分行工作的段维斌，2005年购买的济南如意苑小区商品房，交房时就发现卫生间漏水，还曾经大修过一次，但至今近四年过去，漏水问题仍未得到彻底解决。

　　在与开发商交涉或投诉到相关部门不能解决问题的情况下，一些消费者不得不拿起法律的武器。2008年，济南南部一处小高层楼盘在没有拿到竣工验收备案表的情况下，强行将房屋交付业主使用，结果部分业主收房后发现，卫生间防水存在问题、防盗门开启时会挡住电梯出口，购房者因此起诉至法院。一位参与诉讼的购房者无奈地对记者说：“这么多年了，为什么只见房价涨，不见房子质量涨呢？”

　　西安市仲裁委员会公布的一份报告也显示，在2008年受理的商品房纠纷仲裁案件中，因房屋质量引起的仲裁案件较往年有所上升。值得一提的是，开发商售出房屋后，一般将保修责任委托给物业公司或施工企业。当购房者提出房屋质量问题，常遇到开发商、物业公司和施工方相互推诿，难以协调，致使问题长期搁置。

　　房屋质量问题原因何在

　　记者就房屋质量问题多方调查发现，在频频出现的房屋质量问题背后，还潜藏着预售制度、建设管理、工人素质三大深层次矛盾和问题。

　　首先，实施多年的预售房制度助长了开发商特别是一些中小开发商“重销售、轻质量”的“恶习”。根据山东省律师协会房地产与建筑工程专业委员会的统计，近年来，在涉及房产质量的案件中，预售房案件所占的比例高达80%以上。山东省房地产协会常务理事周长鹏认为，商品房预售制度在繁荣房地产业发展的同时，已成为助长房地产质量隐患的一大根源。对于开发商而言，房子尚未盖完就已经收到了房款，不必再过多担心市场销售的风险，因而在房屋建设质量管理方面明显少了一层紧箍咒，一些“赚一把”就走的中小开发商更是养成了“重销售、轻质量”的恶习。

　　其次，现行建设管理中“层层转包、分包，层层剥皮”的恶性链条，使得“偷工减料、以次充好”的情况屡屡发生，给房屋质量埋下隐患。山东省律师协会房地产与建筑工程专业委员会副主任王民生介绍说，近年来，我国商品房建设领域一直是一个卖方市场，主动权掌握在开发商手中，建筑施工方往往只能不断压低利润甚至大量垫资才能承揽到工程。王民生做过调查，15年前，建筑方承揽土建工程的利润还在10%左右，但现在，建筑方承揽的土建工程即使自己干，利润一般也不超过5%。工程经过层层转包、层层剥皮后，施工方为了获取利润采取的种种不法行为影响到了房屋的质量。

　　第三，我国从事房地产建设的工人队伍整体素质偏低，许多地方持证上岗比例都不足50%。这样的队伍素质既不能保证施工工人自身的安全，也不能保证房屋建设的质量，成为我国房屋质量问题频频出现的另一大主要根源。

　　值得一提的是，即便有上述问题的存在，如果现场监理和竣工验收双双得到强化，房屋也不会出现如此众多的质量问题。但恰恰这些环节并不“硬朗”，一些开发商更是依赖灰色手段在这两大关键环节蒙混过关。