地产商借道“圈钱” 银行信贷理财产品或将受限

　　年底房价持续高涨,尽管年底银行信贷紧缩,但是房地产商却并不缺钱。

　　据用益信托的统计数据表明,2009年11月份发行的房地产信托产品达18个,融资规模高达87.37亿元,三季度信托公司与房地产签订的投资资金就达到540亿元,占信托资金各领域投资的首位。

　　信托投资地产蕴含高风险

　　房地产信托的火爆,引起了监管部门的强烈关注,上海银监局11月份向信托公司下发了风险警示函,但12月份这一上升势头并没有减弱,普益财富出具的报告中指出,12月7日到13日这一周,共有8家信托公司发行14款集合资金信托产品,其中就有10款用于房地产领域。

　　房地产开发商是怎样通过信托计划获得更多资金的呢？在一项信托计划中,地产商可以用自己的存量资产来认购信托计划,享有次级受益权,真正掏钱的普通投资者,享有优先级受益权,开发商的存量资产充当了“质押”的作用。

　　在信托计划中地产项目注册资本将得到扩充,从而达到商业银行的放贷要求,地产商不仅能得到信托贷款,也有资质得到银行的开发贷款。

　　一位不愿具名的信托公司内部人士表示:“作为次级受益权的资产应该选择风险比较低的行业,因为次级对优先级要起到保障作用,房地产业风险很高,本身就不适合作为次级受益权的资产,而将其再进行抵押获取银行贷款,风险进一步被放大,是一种很危险的操作。同时,次级抵押也牺牲了优先级个人投资者的利益。”

　　普益财富信托研究员认为,基于年底开发商对资金的强烈需求,11月以来房地产投资信托产品发行量一直保持高位。房地产项目素来被冠以“高风险”称号,但房地产投资信托产品的风险水平,除取决于项目情况外,还很大程度上决定于风控措施。如风控到位,产品仍可具有稳健投资性。

　　目前对于信托贷款类产品,最常见的保障方式是引入“抵/质押+保证担保”的双保险方式。12月7日-13日这周发行的贷款类房地产信托产品,部分仅运用了“保证担保”的风控措施,这类产品在债务人违约的情况下,仅能依靠担保人这一途径维护受益人利益,而对担保人的强制执行仍具有较大不确定性。

　　银行信贷理财产品或将受限

　　目前占据银行理财产品市场半壁江山的是银行信贷类理财产品,这一模式的优势在于,银行可以在不动用存款的同时,扩大贷款业务;信托公司在资金管理过程中,扩大业务空间。

　　随着投向地产领域的信托资金不断增加,银信合作产品也有不少流向了房地产开发商。

　　根据普益财富的统计数据,11月份共有530款银信合作理财产品,由34家信托公司与31家商业银行合作发行,银信合作产品占银行理财产品总数的62.13%,发行规模达到7594亿元。

　　由于三季度以来银行新增贷款额急剧下降,市场上旺盛的资金需求,转而求助于银行的信贷类理财产品。

　　银行信贷理财产品发行数量激增引起了监管部门的重视,据悉银监会正在向相关部门征求意见,拟对银信合作产品变相放贷的方式进行限制。

　　这一类产品目前仍处于发行高位,12月5日到10日期间,就有15家银行发行了105款该类产品。

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