叶檀：降低房价正反两手都要用

　　降低房价，正反两手都要用。正面的杀手锏是缩短资金杠杆与加税，而反面的杀手锏则是趁房价高企的大好时机，将房地产质量拉升到更高的平台。

　　继调整营业税征收比例、出台“国四条”、提高开发商拿地门槛后，最新传言称，二套房贷首付比例将高达50%。

　　要扼制高房价，有两大利器，一是征收物业税，让人买得起房养不起房，减少投资性购房的比例。目前，三大一线城市已经由投资性地产主导，这就意味着中国上亿民众都把房地产看作与股票等同的投资标的，需求量呈几何级数上涨。以广州为例，近几年销售面积和竣工面积之比为4：3。数据显示，今年1～11月，广州一手住宅成交量高达903.94万平方米，远高于供应量；二是加息，提高资金的使用成本，直至高到投资者无法支撑。

　　从1985年以来，中国的广义货币供应量大约以高达22%的复合年率增长了24年，所以房地产市场化之后除了短暂的震荡，基本维持上行趋势。今年为应对金融危机，银根宽松，到11月底，广义货币同比增长29.74%。由此造成的结果是，房地产价格持续10个月走高；今年前11个月，房地产市场货币投放量达48170亿元；地产资金杠杆率大幅提高，从2008年的2.86倍成本杠杆提高到今年的5倍——一场大的货币泡沫危机在房地产市场潜伏。

　　货币发行量什么时候下降，房价什么时候才可能出现下降曙光。随着通胀预期的逐步走高，预计明年年中加息的可能性较大。直到初次加息前，房价依然会蹿升。

　　对房价上涨还有另类控制法。在房地产作为投资品数量远远不能满足市场需求的情况下，政府应出台更高的房屋质量标准，推出节能、环保等质量标准，出台房地产质量的国家标准，并且由独立的第三方监督执行。

　　房地产降价有两种方式，一是同样品质的楼盘价格下跌，二是同样价格的楼盘质量更高。这是提高消费者与购房者福利的办法。经济学界在衡量劳动生产率时，一条很重要的标准就是同样价格的产品性能与质量提高了多少，只要能够做到性价比提升，就相当于产品隐性降价。

　　我国正在推行低碳经济，但我国房地产质量标准的制订与验收存在缺陷。按照国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产项目开发竣工后，经过验收合格后，方可交付使用”， 只有《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》三书一证一表齐全，开发商才能交楼。但我国有些验收监理机构与开发商关系密切，常常走过场，导致楼脆脆、楼歪歪现象层出不穷。购房者花高价购房，还通过低下的质量使资产隐性缩水，相当于变相提高了房价。

　　另一方面，由于房地产样式难看、质量低下，导致三十年的商品房不得不推倒重来，造成中国水泥、金属等资源大量浪费。房地产建设周期缩短，永远会给房地产培育出最广大的消费者，但中国的能源就被国际市场卡住了咽喉。

　　降低房价，正反两手都要用。正面的杀手锏是缩短资金杠杆与加税，而反面的杀手锏则是趁房价高企的大好时机，将房地产质量拉升到更高的平台。

　　(叶檀，财经评论员)

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