“国十一条”重申严打开发商捂盘囤地行为

　　明确要求规范地方政府行为

　　1月7日国办出台的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》自发布伊始，就成为了房地产行业讨论的焦点。而除了重申二套房贷款首付比例不得低于40%外，这份通知还囊括了保障性住房、房地产信贷与地方政府职责等一些更为实际的问题。可以说，这份通知将成为2010年上半年房地产行业的指导性文件，为全年的房地产市场定下基调。

　　信贷收紧可能促使房企整合

　　在这份通知中，除了涉及炒房者，最多提到的还是开发商与地方政府，其中针对开发商来说，文件强调要加强房地产信贷风险管理。金融机构要进一步完善房地产信贷风险管理制度，坚持公平、有序竞争，严格执行信贷标准。要严格执行房地产项目资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。也就是说，房地产信贷在2010有可能要有所收紧。

　　不过，招商地产董秘刘宁对记者表示：“如果房地产信贷真的收紧，受影响最大的将是大批中小开发商，而对于大型房地产公司，尤其是上市的大型房企则不会受到影响，因为上市房企的融资渠道比较广，并且信贷收紧导致银行贷款的门槛的提高，无形中将会使得一些银行将贷款更多倾向有实力的大开发商。”

　　业内人士也认为，对于开发商而言，去年不少企业大手笔拿地，而其后开发的资金要求与拿地金额其实差不多，今年还需要贷款进行项目开发。尤其是一些小开发商去年拿地时已经大笔举债，如果收紧银根贷不到款，可能会出现一些烂尾项目，而大开发商受到的影响较小，一些过不下去的小开发商就很有可能被大房企兼并，促使中国房地产市场的整合。

　　重申严打开发商捂盘囤地行为

　　虽然信贷收紧不会对大型开发商造成什么影响，但是加大对捂盘惜售、囤积房源等行为的检查力度，却着实会影响到这么房企巨头。

　　根据有关机构的调查显示，大型房企的可开发土地资源最少也有1000万平方米，最多的甚至达到5000多万平方米，如果政府今年严查囤地，那么拥有土地越多的房企，其面临的形式就越不利。如何处理掉手中大量的未开发土地，将成为这些龙头房企最头疼的问题。而从广州近日收回几处“地王”，中央多次重申严打囤地的情形来看，不担心信贷问题的房企们将很快感受到清洗囤地带给他们一丝寒意。

　　提出探索土地出让新办法

　　而除了房地产信贷可能收紧、打击囤地外，通知中还提到，各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法。

　　北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋就对记者表示：“通知中提出探索土地出让新方法，表明中央政府终于承认现有单一以‘价高者得’为指导方针的‘招拍挂’制度对推高地价的副作用，以往的政府总是希望房价越低越好而地价越高越好，政府片面的希望开发商良心发现让利于民，自己却充当了最大的受益者，这种心态之下房价如何能够回归理性？而土地出让方式的调整，或许对房地产行业将有极其深远的影响。”

　　但是这次通知毕竟只是提出探索土地出让新方法，至于究竟这个新方法是是什么，何时出台，我们还不得而知。而杨少锋等业内人士就表示，希望新办法越快出台越好，“招拍挂”制度的副作用确实不利于房地产市场的健康发展。

　　对地方政府提出明确要求

　　强调地方政府责任制

　　虽然很多地产商表示，这份通知的内容基本都是意料之中的事情，但还是有一个并不常见的内容出现在了这份国办的通知中。

　　在文件的最后一段，国办着重提出要落实地方各级人民政府的责任，要求各地政府进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。各地要结合本地区房地产市场情况，认真落实差别化的土地、金融、税收等政策，抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定。

　　并且进一步要求有关部门要加强对各地贯彻落实房地产市场调控政策情况的检查和指导，对房价上涨过快的地区和城市要进行重点督查。各省、自治区、直辖市也要加大对市、县工作的指导力度，加强监督检查，确保各项工作措施落到实处。

　　而这些明确对地方政府的要求在以往国办的文件中都很难看到。

　　杨少锋对此表示：“以往的调控政策之所以一直未能取得预期效果，关键原因在于中央政府和地方政府的利益博弈，中央政府把房地产当作民生问题，希望房价能够让大部分老百姓承受得起，而地方政府则只是把房地产当作经济问题，土地出让金和税收才是地方政府最关心的问题，正是这种中央地方利益的不一致，导致了许多很有针对性的调控政策到了地方却无法执行。而此次中央政府首次明确地方政府作为房地产调控的首要责任人，并对地方政府刺激房地产的土办法提出警告并要求清理，可见中央政府已经意识到整治房地产首先要规范的就是地方政府的利益。”

　　杨少锋的上述观点也得到了多位地产业内人士的认同，那就是调控房地产的关键还是要看地方政府究竟如何去做，新文件的要求在以往的通知中大多都有涉及，而最终效果不甚理想的原因就是地方政府的执行力问题。不过从这份通知中大部分篇章都涉及信贷和地方政府各部门的责任来看,中央此次调控还是清晰有力的，2010年的房地产市场将不会出现2009年那么剧烈的变动，有利于今后房地产市场的健康有序发展。（记者 王峥）

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