楼市“另类”猜想 换房族暂停“改善”需求?

　　首次置业者抛弃小户型?

　　二套房贷首付明确为四成,让不少原本打算“梯度置业”的首次置业者开始了重新盘算置业规划。“国十一条”提出:对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),贷款首付款比例不得低于40％,贷款利率严格按照风险定价。

　　自2008年底中央出台扶持楼市政策后,围绕二套房贷一直有两种声音并行:政策面上银监会多次表态从未放松过二套房贷,而银行在具体操作层面则以“改善型住房”概念大打擦边球,甚至可以享受首套房才可给予的七折利率优惠。

　　但这一次,对“第二套”房子“以家庭为单位”的界定和明确,让换房者重新考虑换房成本的同时,令首次置业者也开始重新做出购房选择。记者在安居客数据中了解到,一些刚买了小户型准备过渡的业主非常“后悔”,而还没出手的“准买家”则开始调整思路。采访中,记者了解到,他们的算法是这样的:以广州目前的均价一万元来计算,如果首次置业是买70平方米的小户型,那么首付两成的话,就是要准备14万元。但是2房的单元,在婚后的3—5年之内,随着家庭的成长,是肯定不够用的。这里忽略楼价的上涨,如果是3—5年后再买一套100平方米左右的小三房,那么首付四成的话,就要准备40万左右了。可是,如果是一开始首次置业就直接购买100平方米的小三房,那么首付也就是20万元。从3—5年的家庭成长和财务预计来看,显然直接购买小三房是比较合算的一种消费计划。

　　虽然“国十一条”中提出,要加快“中小套型普通商品住房建设”,以保障首次置业者的购房选择。但实际上,“中低价位”可能比“中小套型”对初次置业者来说,需要更迫切。如果小户型,与小三房的中户型之间没有单价差的话,受第二套房贷的诸多限制,可能很多买家首次置业者都会在一开始就选择抛弃小户型,避免日后换房的麻烦和高首付。（关丽）

　　换房族暂停“改善”需求?

　　“如果按照新政的字面意义来看,房贷政策肯定是收紧了,而且对‘改善型住房’的贷款打击最大。”与目前正在实施的房贷政策相比,国务院此次出台的“国十一条”新政,似乎取消了“改善型住房”的优惠。

　　国务院一年多以前曾明确表示:加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。对已贷款购买一套住房,但人均住房面积低于当地平均水平,再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民,可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。而此次出台的新政,在二套房的界定上没有再提及“改善型住房”。

　　与“国四条”中对二套房的界定不一致的是,“国十一条”取消了关于“改善型住房”的提法。所有二套及以上贷款都将严格化,且以家庭为界定标准,消除了政策执行过程中的“灰色”空间。上海易居研究院综合研究部部长杨红旭表示,二套房贷政策已退回到“131号文”出台之前,也即2007年12月“二套房贷政策”的“补丁文件”出台后的严格程度。

　　由于目前“改善型需求”很大程度上是市场的购买主力,因此,在这之前改善型住房都是开发商和银行努力争取的对象。在实际操作中,改善型住房的二套房贷,不但可享受首套房的优惠,利率还可下调。如果按照国务院新的政策,这块的优惠是否还能保证就是未知数。银行也表示,如果取消改善型住房的优惠,对二套房房贷的影响比较大。

　　虽然首付要求提高,但实际上最受换房者关注的房贷利率这块,“国十一条”规定的由原来的1.1倍改为“风险定价”,倒是放松了不少。由于受市场竞争影响,银行其实还很难做到自主定价。这些,对于二套房贷首付的严控来说,应该是很好的对冲。

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