市场报消息：对于北京市房价居高不下的原因，通常人们认为这是高成本以及供不应求造成的。为什么一提到要降低房价人们就想到降低成本，而没有想到竞争？进一步地，为什么开发商的成本降不下来？供不应求是何种市场结构状态？高房价的背后到底隐藏着什么？12月1日，中国社会科学院财贸所城市与房地产经济研究室博士况伟大在接受记者专访时表示，高成本与高需求并未揭示出高房价的本质，北京市房价居高不下的根本原因在于垄断。

　　垄断是高房价的根本原因

　　况伟大博士认为，房价问题本身非常复杂，既涉及微观，也涉及宏观，所以必须从微观市场和资本市场入手，微观市场解释消费行为，资本市场解释投资行为，才能真正从房价的形成机制讲明白。

　　他说，住房市场的一个典型特征是住房的不可移动性，即不动产，这也决定了住房市场的竞争是空间竞争。而空间竞争下房价的形成机制与非空间竞争条件下(传统经济学)房价的形成机制是不一样的。在空间竞争下，房价的形成只是由相邻的开发商之间的竞争实现的，而距离较远的开发商则构不成实质性的竞争关系。例如，对北京市而言，东三环的开发商主要与东三环的开发商展开竞争，与南三环的开发商则构不成竞争关系。这一理论解释了为什么同一城市不同地区存在不同的房价。

　　同时，这一理论也能解释：尽管北京市有几千家开发商，他们实际上并非在同一市场上竞争，构成竞争的只是相邻的少数几家开发商。同时，相邻竞争的开发商，其定价采取了价格领袖制的形式。也就是说，由首先来此地开发的开发商制定房价，后来者跟随其价格走。

　　况伟大认为，价格领袖制实际上就是价格合谋或价格勾结，而价格合谋的实质是垄断。在垄断条件下，没有供给曲线，只有需求曲线，开发商的最优开发量取决于边际成本与边际收益相等之处。所以投机性需求和投资性需求越高，开发商的边际收益越高，房价越高。垄断是属于市场失灵的地方，需要政府管制。在况博士所调查的北京市27家开发商中，有2家开发商与其他开发商共同定价，有17家开发商跟随其它企业的房价。这也印证了房地产市场存在价格领袖制或价格合谋。

　　况伟大也从资本角度进行了分析，购房行为既是一种消费行为，同时也是一种投资行为，据不完全统计，在北京的购房行为中，纯粹的投资行为比例占了20%左右。而房地产本身作为一种稀缺资源，供不应求，这就决定消费者对住房的消费预期。加上房地产投资或投机行为的盛行，在房价被垄断的基础之上，又从另一个方面拉动了房地产的价格上涨。

　　政府必须对垄断进行管制

　　况伟大说，从目前政府控制房价所运用的宏观调控手段和出台的一系列经济政策看，政府还没有正确处理与市场之间的关系，造成政府角色的缺位与越位，市场运行效果不理想。

　　一方面，在垄断下，开发商缺乏降低成本的内在机制。也就是说，开发商为政府和消费者降低成本缺乏动力，开发商只有为自己降低成本才有动力，而这一动力离开竞争难以奏效。另一方面，在垄断下，开发商能索取一个高价就不会索取一个低价。

　　他认为，政府的缺位表现在，首先，政府没有对垄断进行管制。这是因为，一方面开发商替政府缴纳了实物地租，另一方面政府并不认为住宅的市场结构为垄断性的。其次，政府自己没有提供安居房、经济适用房这类具有社会保障性质的住房，而是将希望寄托在惟利是图的开发商身上。再次，政府没有提供实物地租、房屋质量安全这类具有公共产品性质的产品，而是将其推给了私人企业。

　　而政府的越位表现在，其一，限制中小企业进入住宅市场。其二，人为地划分三个不同供应体系，实际上，提供任何产品是开发商根据市场自己决定的，而不是由政府决定的。其三，政府管制的目标不明确，以至于管制措施不得力、管制效果不理想。

　　况伟大博士指出，要使北京市居高不下的房价降下来，必须对垄断进行管制，鼓励竞争。就北京市房地产的现状而言，政府的管制主要有两个方面。第一，政府可以对北京市的房价进行价格管制，为了克服开发商与政府之间信息的不对称，管制价格可采用激励性机制，让开发商说出真实成本。第二，政府要打破垄断，鼓励竞争。政府在拍卖住宅开发项目时，尽可能将大项目拆分成许多小项目，由不同开发商来开发，在同一区域或相邻区域营造相互竞争的氛围。

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