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地方政府悄然救市或引发楼市三大风险

CCTV.com 2008年09月09日 07:18 进入复兴论坛来源：上海证券报

　　面对当前中国楼市形势，有些人提出，在CPI周期上行、经济周期下行的背景下，中国楼市需要一场挽救市场预期的行动，也就是需要实施一些政策的微调。于是，“救市论”被一些业内人士和一些官方机构提出，直至如今正式“落地”地方楼市。但是业内也指出，地方政府切莫通过“救市”，试图掩藏楼市调控没有解决的问题。

　　多项措施刺激需求

　　近期不少省市纷纷悄然推出有利于供应方与需求方的地方楼市政策。

　　如西安市政府出台的《关于恢复房地产业发展的若干意见》，其中对市民购买商品住房给予一定比例的政府财政补贴。《意见》规定，从2008年9月4日起至2009年12月31日，对购房户按购房款总额分等级给予补贴。其中，购买90平方米以下商品住房或购买144平方米以下二手住房的，可享受购房款总额1.5%的补贴；购买90-144平方米商品住房的，可享受购房款总额1%的补贴；购买144平方米以上商品住房及二手住房的，可享受购房款总额0.5%的补贴。

　　“虽说分了不同档次，补贴率也不算太高，但却是‘全覆盖’，也就是只要你来买房，就能享受补贴，可见地方政府很希望激活楼市交易。”有市场人士这样看待西安此次的“救市”措施。

　　来自西安市房屋管理局的数据也从侧面“印证”了这一点。今年以来西安楼市的交易量的确在萎缩，价格增幅则减缓。以上半年为例，新批商品房预售面积同比下降18%，商品房实际销售面积同比下降20%，商品住房均价4340元/平方米，同比增长10.8%，增幅下降2.08%。

　　此外，西安也没忘了“照顾”开发商。《意见》还规定，对于商品房项目，在2009年6月30日前，房地产开发企业按期开工的，城市基础设施配套费在150元/平方米基础上减免35元/平方米。

　　事实上，“救市”政策在更多地方被低调地推进。如上月底，沈阳市政府也宣布了一系列“暖市”方案，包括将重启购房补贴政策，还将提高住房公积金贷款的年限和限额。而早在今年5月，沈阳便调整了普通住宅的价格标准，上调市内五区普通住宅标准至6700元/平方米，这使得大部分商品住房的交易契税从4%降为1.5%。

　　河南省政府也发布了类似政策。一是购买首套自住商品房申请住房公积金贷款的，首付额度由目前的30%调减为20%，最高贷款额度根据各市房价情况适当提高，贷款期限可延长至20-30年；二是从2008年9月1日起到2009年8月31日，各商业银行对商品房购买者实行房贷最优惠利率；三是凡购买经济适用房的免除房地产交易税，购买普通商品房的可按一定比例减免房地产交易契税。

　　在上述政策发布前，河南省有关负责人在省经济运行电视电话会议上就直言，今年1月-7月，河南省商品住宅销售面积和销售额分别下降了9.8和4.6个百分点，为防止房地产销售持续回落，所以准备采取一系列购房优惠措施。

　　还需要指出的是，这些地方仍不是最先“救市”的。如今年下半年以来，相继有厦门、长沙等市提出包括购房入户、免税降税、购房补贴等购房优惠措施，以挽回楼市的颓势。

　　警惕三大风险

　　“这是很实在的‘救市’。”对于上述省市所颁布的措施，业内人士普遍这样认为。至于“救市”的动因，有人则指出，今年以来，楼市泡沫不断破灭，地方政府既要面对民生问题，又要面对曾经给其带来实际利益(如土地收入)的房地产滑坡，终于按捺不住而出台新政。也有人指出，地方政府最担心的不是房价高低而是交易停滞，这会拖累很多相关行业，所以新政内容中激活交易的措施也是最多的。

　　对于地方政府该不该“救市”、应如何“救市”，易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭直言，目前中央对于楼市是“态度明确、行动暧昧”。所谓“态度明确”，是中央明确提出“防止房价大起大落”；但由于现在房价尚未大落，也难以预料是否将会大跌，所以“行动暧昧”――中央既不提出“救市”，又未反对地方政府尝试“救市”的行为。

　　SOHO中国董事长潘石屹则表示，地方政府想“根本性救市”其实没有可能，统盘权力均来自中央政府。在潘石屹看来，人民币升值导致出口型企业大量倒闭、内需开始萎缩、国际经济形势恶化等都在考验中国短期内经济宏观面的走势，而如果经济拉动力不足，相关“救市”政策的出台可能惠及房地产，比如货币政策和税收政策等。

　　“但如果一个地方城市的GDP增长超过20%，第三产业占比超过50%，就没有任何救市的必要。例如呼和浩特，它只要想怎样发展就可以了。”在近日于呼和浩特举行的2008博鳌房地产论坛草原行活动上，一位房地产界知名人士表示。

　　同时，对于地方“救市”，也有业内人士开始提示三大风险：其一是与中央宏观调控意图的偏离有可能带来更严厉的紧缩；其二是与金融有关的救市可能带来总盘的混乱，蕴藏深层次的金融风险；其三是“救市”政策在执行过程中可能被弱化，反而浪费更多政府资源与工作精力。2008博鳌房地产论坛草原行活动上，一位开发商就向呼和浩特市副市长薄连根询问，为什么一些地方所谓的救市政策会在执行过程中受到诸多制约，反而造成“外松内紧”的局面。

　　“如果此轮调控可以通过房价下降带来短期阵痛性的效果，那应该是件好事。如果地方政府千方百计力挺开发商，掩藏楼市问题，比如泡沫，那么房价会继续上涨，泡沫会酝酿得更大。长期来看，那对中国经济是更严重的威胁。”一位不愿意透露姓名的开发商向记者表示。

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