陈庆贵：统计局如何能揭开“房产成本”的谜底

　　“公开”“报料”了N次，中国“房产成本”仍然是个扑朔迷离的谜。因此，我把中国“房产成本”看成是个揭不开的谜。

　　对于一直成谜的房地产开发项目费用的支出结构，国家统计局已经下发通知，将通过一场针对40个重点城市商品住宅开发费用的专项调查予以摸底（5月24日《扬子晚报》）。

　　“房产成本”的谜底要不要揭开不是谜，问题是能不能揭得开。在我看来，“房产成本”厘清大白天下之际，不正是还公众“房价高不高”明白、还地产商“有无暴利”、还官员“有无腐败”清白之时欤？

　　尽管国统局今次之举又然吊起了我的胃口，但我仍然对其能否如愿以偿持怀疑态度。我不是说揭开“房产成本”之谜缺少技术手段，恰恰相反，在房地产项目开发费用构成中，国家统计局要求在此次调查中摸清项目土地费用、城市基础建设费、项目建造费用、项目销售费用和各项税费、项目总建筑面积和项目销售总收入，而这些正是目前房地产常规统计制度还无法全面、详细覆盖的统计信息。我之所以对结果不太乐观，是因为揭开“房产成本”之谜面临重重阻力。换言之，不是缺少揭底的技术手段，而是技术手段无从顺畅施展。

　　揭开“房产成本”之谜房产商打死也不会答应，因为他们害怕露出“暴利”尾巴。2005年，福州物价部门曾尝试该市市区商品房社会平均成本测算，其时统计房地产开发商利润率平均为50%最低为20%最高为90%，其中地价建安成本配套设施费用分别只占房价20%、25%和14%左右，而管理费用销售费用利润则占到房价41%左右。此谜揭晓后，关于房地产暴利论和偷漏税的指责似乎找到佐证。然而不少房地产商迅即藉以各种途径辩称，房地产真实成本实际税收之外各项政府行政事业收费较大影响。故而长期以来，关于中国房价高企的各类争端往往绕不开在开发成本上形成“公说公有理，婆说婆有理”的纠结怪圈，因为成本无法厘清，房价是否合理自然无从判断。似乎除了开发商自个儿，无人知道也无从知道真实成本。而且每每提及房产成本，开发商们总是配合默契讳莫如深。

　　揭开“房产成本”之谜，屁股不干净的官员也不敢答应。去年年底，原全国人大常委会副委员长成思危在清华大学公布了自己的一项调查结果：“2005年我的博士生专门做了一次调查：在北京、上海和福州做了三个案例研究，结论都差不多，在房价中，房子土地和建筑成本占50%，政府税费占20%，开发商占30%。这30%里有一部分，是开发商最不愿意公布的，说白了就是行贿的费用。”早先，一位在珠三角和广西、云南多年从事楼盘开发的房地产开发商坦言：“楼盘开发成本只占房价20％，房开商能够拿到其中40％的利润，余下超过40％的利润全部被相关职能部门‘层层消化’掉了。”5月20日《报刊文摘》载：近年来，建筑领域腐败案件层出不穷，房地产开发腐败成本已是公开秘密。江西某地检察机关有关负责人曾透露，由于房地产建设利润高，施工单位之间竞争激烈，为获得工程承建权，将工程造价5％至10％列为“公关费”预算用于行贿，是当地建筑行业“潜规则”。建筑业“潜规则”竟升级为“受贿协议”。不仅在建筑招投标、工程款支付过程中大肆收受贿赂，更以《学生公寓投资协议》为名，肆无忌惮地与房地产商签订有效期达15年的“受贿协议”，每年从中“分红”20万元——原江西师范大学基建处处长谌光明近日因受贿480万元（其中280万元“分红”因案发未遂）被南昌市中级人民法院一审判处有期徒刑15年。

　　揭开“房产成本”之谜，地方政府当然也不愿答应。道理再简单不过，因为“房产成本”成谜可以浑水摸鱼抬高房价，抬高房价可以拉动地价，拉动地价可以带来抬高GDP和增加财政收入的双重政绩。君不见，房价疯涨时，不少地方政府官员异口同声鼓噪叫嚣“房市健康”“房价不高”；房市低迷时，“救市”“托市”之声又在不少地方声嘶力竭此起彼伏，这大抵可被视为地方政府不愿揭底“房产成本”的一种注脚。

　　不难理解，近年来，一厢是公众要求公布“房产成本”呼声日烈，另一厢却是开发商穷尽其辞狡辩搪塞。毕竟，一旦公开成本，不仅意味着房产暴利兜底显露，更意味官商勾结操控房价黑幕现世。然正缘于此，“房产成本”公开更显迫在眉睫时不我待。因为唯有如此，才能“釜底抽薪”让腐败无处遁形。

　　1至4月，全国楼市销售好于预期，全国销售1.76亿平方米，同比增速17.5%，住宅销售增速更是高达18.6%，显示市场需求回暖已经从主要一二线城市扩大到其他城市。5月开始，部分城市房价开始出现反弹。住建部内部人士表示，随着楼市回暖，政府部门开始有人提出应当预防房价过快反弹。我想说的是，“房产成本”一天搞不清，围绕房价的一揽子问题就仍然是一本糊涂账，对中国当下房市和未来走向的判断就缺乏科学依据。作如是观，我虽然为国统局揭底“房产成本”的努力捏汗后虞，但我仍然期许他们的努力会有结果。毕竟，中国的“房产成本”不能再成为子子孙孙揭下去孙孙子子揭不开的死谜了！因为：公众有权有求知晓谜底，房市健康发展须要谜底！

责编：金文建