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楼市涨价迷局背后:利用消费者买涨不买跌心理

 

CCTV.com  2009年06月09日 07:30  进入复兴论坛  来源:央视网综合  

  在成交量恢复后,楼市重现涨声一片的躁动。  近日,有消息显示,今年4~5月间,北京有36个项目涨价,其中最大涨幅达到了5200元/平方米,一些项目的价格甚至超过了2007年的历史最高点。

  而就在此前几天,王石抛出了“后拐点论”,认为从我国香港、日本等地楼市泡沫破灭后的历史来看,中国当前的房价是维持不住的。

  一时间,楼市再次陷入扑朔迷离。

  涨声四起

  如果之前的“小阳春”给了部分开发商的信心,进行的是试探性提价的话,那么,到5月底,涨价已经成为楼市的一个普遍现象。相较去年年末,大多数的楼盘都对价格进行了直接拉升。

  “我们新推出的几栋楼是楼王产品,价格在13000元~14000元/平方米。”6月5日,记者致电北京东四环附近某项目时,该项目的负责人说。

  但该项目在3月份开盘时,价格仅为11000元/平方米。短短两个月的时间,价格上涨幅度已超过20%。

  而这并不是个别的现象。远洋万和城、龙湖唐宁ONE、禧福汇国际社区、悦溪公寓、首城国际中心、阳光上东等楼盘都在提价,幅度在每平方米1000元到3000元不等。

  根据最新的统计数据,北京市5月份新开盘项目的整体均价为13925元/平方米,环比4月份每平方米上涨了1688元,涨幅达13.8%。

  无独有偶,一份针对上海200多个在售主流楼盘的调查报告显示,自3月份以来,上海已陆续有60%的楼盘价格出现了不同程度的上涨。5月11日以来,上海房价已经连续两周环比上涨3%,成交均价已涨至14106元/平方米,创今年春节以来最高水平,其中近百家楼盘在5月涨至历史最高价。

  此外,广州、深圳、杭州、成都等城市的商品房价格也都不同程度地上涨。

  与此同时,外资投行也转变态度,开始唱多中国楼市。6月2日,摩根士丹利发表研究报告称,未来12个月,内地房价将上涨5%~10%,其中一二线城市的房价升幅可达到10%。高盛也表示,国内楼价将在2010年回升,升幅在5%~20%。

  背后真相

  “涨价更多是随行就市吧。”远洋地产市场总监肖劲说。这或许代表了大多数开发商的心声。

  今年1~5月份,受开发商降价销售以及一系列救市政策刺激,国内商品房成交量一路飙升。以北京为例,4月份商品房网签交易量突破2万套,超过2007年同期水平,创下历史新高。

  “成交量激增,市场火爆,涨价也属正常的市场行为。”肖劲表示。

  对此,地产评论人士陈真诚表示,现在开发商趁机涨价,无非是采取心理战术,利用消费者买涨不买跌的心理,制造热销、价格看涨的销售氛围,刺激消费者因担心房价将会继续上涨而跟进购买。

  “一些企业又开始高价拿地、涨价,更多是在给市场释放信号,证明自己又活过来了。”在中坤集团董事长黄怒波看来,部分涨价的开发商更多是在制造舆论氛围,试图通过带动新一轮的涨价来解决2007年高价地的消化难题,同时也为自己创造融资环境。

  但首创置业集团董事长刘晓光表示,现在很多开发商的提价行为,大多都是在“补涨”,是把在艰难时刻降下去的房价“补回来”,还没有故意制造“涨价恐慌”的能力。

  这一观点也得到了阳光100置业集团有限公司副总裁范小冲的认同。他坦言,近期该公司旗下项目的成交均价也在上涨,但除了“补涨”的成分外,低价房消化以后的高端产品入市也是价格上升的重要原因。

  此外,业内人士表示,流动性过剩导致通胀预期日益强烈,在宽信贷、低利率仍将持续的金融环境下,投资性需求开始再度入场,也促进了房价的上涨。

  饮鸩止渴

  然而,在开发商乐观涨价的背后,楼市的高库存困境仍未摆脱。

  以北京为例,北京市统计局新闻发言人于秀琴近日表示,截至4月底,北京现房空置面积达到1395万平方米,同比增长36%,其中住宅面积487.6万平方米,同比增长28%。

  对此,房地产高级经济师章林晓说,去库存化仍是目前房地产市场的主题,开发商贸然提价只会破坏目前楼市来之不易的脆弱平衡。

  事实上,在开发商提价之后,市场已经做出了反馈,不少城市的楼市都出现了“价涨量跌”的现象。

  以北京为例,根据北京市房地产交易管理网数据,今年5月,北京商品住宅新房(不包括政策性住房及商业等)成交套数为14969套,环比下降11.56%;成交面积为180.52万平方米,环比下降8.26%。

  同样,在外资投行唱多中国楼市的表象下,其在市场上却频频做空。有消息称,摩根士丹利近期对富力地产的股票大额抛售,截至5月11日,摩根士丹利在富力地产中的持股比例已降至7.83%,比一个月前减少近3%,比一年前减少约10%。

  “外资唱多房地产是为了寻找新的接盘人。”中国社科院金融研究所中国经济评价中心主任刘煜辉说。

  分析人士表示,无论是高库存、高空置率的现实,还是外资投行“唱多做空”的行动,都在警示开发商涨价是个危险的行为。

  记者采访的多名开发商也都认为,现在并不是楼市真正的春天。“涨价是把双刃剑,它可能提高开发商的利润率,但也会造成市场成交的停滞。目前房价的大势是稳定,今年不可能上涨。”刘晓光说。

  “不要再寄望那个疯狂的时代会回来,它不会再回来了,况且那也不是个好时代。”黄怒波说,现在不是涨价的好时机,盲目提价无疑是饮鸩止渴。

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责编:金文建

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