房价又加速上涨 投资型买家现在还该不该买房？

　　-原因

　　楼市率先回暖 开发商打心理战

　　2008年的楼市几乎可以形容是装进了“冰柜”,成交低迷、房价下挫,开发商自然冻结投资、谨慎观望。在此之前,由于流动性过剩导致股市和楼市泡沫不断放大,中央政府开始下决心调整资本市场,采取了紧缩的货币政策。最有效的政策还数迅速收缩信贷,这直接导致了楼市进入调整期,一些房地产企业也频频传出濒临破产的传言。

　　政府调控

　　正当楼市进行深层调整,不期而遇的国际金融危机打乱了一切计划。关于楼市低迷会影响到50多个相关产业、房地产投资不足导致民间投资下降、房价下跌引发银行坏账率升高等的担忧,引起政府的重视。有专家指出,在出口和投资大幅下滑的背景下,政府重拾房地产这个既关乎消费又关乎投资的行业,是不得不做的也是顺理成章的救急之举。

　　因此广东省房协会长蔡穗声表示:“实际上,可以说是金融危机救了开发商。”

　　去年下半年起,从中央到地方纷纷出台了一系列针对楼市的“救市”政策。与此同时,各地政府也相继出台了一系列扶持房地产业的政策,一方面降低购房成本,另一方面也大缓解了开发商的资金压力。如广东省出台的“粤15条”,更是允许开发商缓交土地出让金,更是在银行信贷放松之前,在关键时刻扶了开发商一把。著名经济学家郎咸平日前也指出,国家启动4万亿刺激经济措施,其中40%的资金流向企业,但由于实体投资环境恶化,大量的热钱进入了虚拟经济,导致楼市率先回暖、房价上涨。

　　此外,银行往日针对房企的贷款配额已经荡然无存。尽管房企获得的开发贷款总额并没有大幅增加,但大部分开发商通过“借新还旧”的办法获得了银行的支持,这实际上增加了开发商与购房者博弈的能力。而今年以来通过销售大量回笼的资金,也增加了开发商涨价的底气。中信证券研究报告显示,万科、保利、招商、金地等10家大型房地产上市公司今年一季度的净现金流已经全部转正,其中万科最多,为36.8亿元。

　　心理博弈

　　除了整个大环境的因素,房价的上涨也是开发商与购房者心理博弈的结果。

　　某房企销售人员介绍,楼市营销的秘诀在于如何为客户树立信心。这一过程,其实就是开发商对消费者的“心理攻势”。楼盘价格出现小幅回升,与其说开发商是为了赚取高额利润,不如说是在用这种方式进行“心理战”,因为顾客都是“买涨不买跌”的。

　　据了解,项目“低开高走”是开发商通常会采取的做法,因为房子价格小幅度的上升比较容易聚集客户信心。也有在价格不变的情况下,通过策略性安排达到同样目的,如放慢销售节奏,在保证现金流相对充裕的前提下,假设有400个人要买房,就先只推出200套,让消费者去排队去争抢,传达一种房源紧俏的印象。

　　合富辉煌首席市场分析师黎文江也介绍,开发商在定价时主要依据两个指标,即储客量和推货量。产品分批推出,每推一批都提前储客,一旦储客量超过推出套数,就适当提高售价。如广州珠江新城最近的一些新盘,几次推货都有一定幅度的提价。而据一位开发商透露,一般提高幅度会控制在3%以内。

　　-买房时机

　　市中心高档物业抗跌性强

　　现在应不应该买房?恐怕没有一个人敢一口咬定一个结论。就好比春节前几乎没有一个专家预见到春节后楼市会起死回生一样,后市发展仍存在不少不确定因素。因此是否出手,还是要由您自己来决定。

　　不过,对于买房者来说,了解整个大环境的趋势,并对本轮房价上涨的原因做到心中有数,是选择购房时机的必备功课。而选择抗跌性强的物业,不管对自住型买家还是投资型买家来说,都是需要注意的问题。