解密：万科7亿元冲涨停 地产井喷内幕(附研报)

　　房地产行业：5月成交量环比普呈增长态势 推荐(研报)

　　5月，一、二线城市商品房成交量仍然维持在较高水平，且多数城市环比仍呈增长态势。在我们所跟踪的国内15个城市中，商品房成交量仍然维持较高水平：厦门、杭州同比增幅均超过200%，分别达到319.0%、223.3%；天津、深圳、西安、武汉、北京、成都、长沙同比增幅均超过100%，分别达到179.7%、148.8%、138.3%、126.1%、119.0%、115.2%、111.8%。多数城市成交量环比仍呈增长态势，其中杭州、厦门环比涨幅分别达到83.9%、40.2%。

　　5月，除个别城市以外，一、二线城市商品房成交均价普遍企稳，且有上涨态势。5月，除个别城市以外，国内一、二线城市商品房成交均价普遍企稳且有上涨态势：成都商品房成交均价环比涨幅超过10%，达到10.2%；昆明、深圳环比涨幅超过5%，分别为5.0%、6.8%；只有杭州、厦门这两个城市的商品房成交均价环比出现下跌，跌幅分别为4.2%、2.0%。

　　物业税能在多大程度上降低房价，目前尚难定论，而且我国当今还不具备征收物业税的条件。5月25日，中国政府网公布《国务院批转发改委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》，通知中再次提出要深化房地产税制改革，研究开征物业税。从2003年起，政府便开始提出征收物业税，2006年在北京、青岛、沈阳等城市模拟空转，由于存在一系列的问题，至今还未推行。从世界各国情况看，物业税的开征尚无调控房地产价格的成功案例。它仅是影响房地产市场需求的一个因素，地产作为一种商品，其价格最终取决于市场供求。我们认为，开征物业税还需要一段时间，目前物业税“空转”试点仍将继续。

　　商品房项目资本金比例下调超预期，最多达15个百分点，预计09年房地产投资同比增幅可能超过10%。5月27日，国务院发布《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，提出，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20％，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30％，政策力度超出我们的预期。对房地产公司而言，再投资的门槛将降低，整体融资能力会提高，具有正面的效果。我们预计，2009下半年房地产投资会有较快速度的增长，全年增速会达到、甚至超过10%。

　　6月，我们预计房地产销售仍将维持高位，给予行业“推荐”投资评级。随着房地产销售的继续放量，房价将会得到更好的支撑，房地产公司的盈利预测和RNAV将面临全面重估。我们继续推荐万科、保利地产(600048,股吧)、金地集团(600383,股吧)、招商地产(000024,股吧)、华侨城等在全国拥有大量土地储备的一线蓝筹，同时建议关注浙江本土的区域性公司，如滨江集团(002244,股吧)、广宇集团(002133,股吧)等。