解密：万科7亿元冲涨停 地产井喷内幕(附研报)

　　房地产:通胀预期下的投资性需求 增持(研报)

　　由于受端午小长假房管局交易备案滞后等因素影响，本周重点城市的成交总体有所回落。在11个重点监测的城市中，楼市成交面积环比上升只有三个，但是房价环比上升的城市达到四个。从月度数据来看，重点城市房价已开始呈现上涨趋势。我们观察到北京的房价已接近历史高位。

　　我们预测在未来三个季度内，房价将呈现出两个阶段的上涨。而随着这两个阶段转换的还有刚性需求到通胀预期下投资性需求的转换。

　　房价上涨的第一个阶段：去库存接近尾声，但新增供给由于受建筑周期的影响无法有效放大，导致供求关系由供大于求逆转为供小于求，从而使各重点城市的一手楼市由买方市场变为卖方市场，开发商获得更大的定价空间，房价出现相对较为理性的上涨。我们认为当前房价上涨的逻辑即是因为处于这一阶段。我们预测这一阶段将有半年左右的时间，即将由今年二季度延续到三季度。这是因为新增供给通常需要半年左右的新开工时间才可形成。

　　房价上涨的第二个阶段：随着房价的持续上涨，对房价较为敏感的刚性需求的释放将受到抑制。但随着弗里德曼通胀观点的广为人知，国内始自今年一季度的信贷超常规发放，以及超额货币的快速增长，已开始诱发对2010年的通胀预期。在宽信贷和低利率仍将维持的金融环境下，将释放出更多的投资性需求。投资性需求的释放，将对冲刚性需求的下降。从而使楼市的交易量并不至于因房价的上涨而出现大的回落。我们预测这一阶段将由今年的三季度开始到四季度。

　　我们判断迫于通胀的压力，国内宽信贷和低利率金融环境的结束，将成为当前楼市复苏的终结者。而通胀以何种方式到来，将决定未来信贷紧缩的力度和节奏，这也将决定楼市复苏的终结将是以何种方式开始。基于这一判断，信贷政策何时发生实质性转向，将是我们对楼市风向判断的一个关键因素。

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责编：王玉飞