楼市回暖缘由何在

　　国家统计局近日发布数据显示，今年前5个月，全国商品房销售面积为24644万平方米，同比增长25.5%，销售金额为11389亿元，同比增长高达45.3%。由此表明，今年以来全国商品房成交量已经超过2007年同期水平。

　　另就价格而论，同样来自国家统计局的数据显示，今年5月份，全国商品房销售均价约为4834元/平方米，环比上涨3.9%。值得指出的是，此大致表明价格微涨的数据，至少还需结合两方面考量以作判断：

　　其一，来自地方政府的统计数据与之并不配套。如以深圳为例，国家统计局发布的数据显示，今年5月份，深圳市新建住宅价格指数同比下降6.9%，环比上涨1.7%；然而该市国土房产部门发布的数据则显示，当月深圳市新建商品住宅销售均价同比上涨17.6%，环比上涨6.1%。

　　其二，民用、商用房产价格走势明显分化，取自两者加权平均的房屋销售价格指数不足以反映分类市场行情。如以上海为例，国家统计局发布的数据显示，今年5月份，该市房屋销售价格指数同比下降1.6%，环比上涨0.6%。但若专就民用房产而论，有调查报告显示，今年3月份以来，上海在售主力楼盘陆续已有60%以上价格上涨；若就商用房产而论，另有调查报告显示，今年以来上海甲级写字楼平均空置率高达12.3%，租赁价格起码下跌5%15%，中心城区甚至出现了写字楼售价明显低于住宅售价的倒挂现象。

　　综合各类因素判断，我国住宅类房产历经短暂回调，已然出现明显回暖迹象。此事实虽不符合很多人的愿望，甚至不符合一些人的预期，但从市场与政府两方面加以观察，近期我国房地产市场的发展脉络却是清晰可见的。

　　支持楼市回暖的市场因素主要有两项：其一，虽然遭逢国际金融危机不利影响，但是，我国购房主力人群中的相当部分并未因此减少收入，而这一点，保证了原本存在的刚性需求蓄势待发；其二，相对于需求的刚性，房地产市场的供给明显更具弹性，仍以上海为例，今年1至4月，该市商品住宅销售面积同比增长21.4%，新开工面积却下降了28.8%。

　　支持楼市回暖的政府因素主要也有两项：其一，短期而言，基于“保8”任务而不断出台的刺激计划作用明显，譬如说，今年5月份，上海中资银行人民币个人住房贷款单月增量创4年以来新高，显而易见，这种反周期的信贷扩张必定对应极宽松的货币政策；其二，长期而言，推动我国房价高企的土地财政的弊端虽经多年治理，但其发生机理不仅依然存在，甚至有可能迫于当下形势危困而更为偏执。

　　面对经济衰退，政府如何平衡长、短期利益势必更为困难。关于这一点，即使是在美国这样高度发达的成熟市场国家，政府大量接管金融机构以及大量发债、甚至大量发钞以维持流动性的做法同样也是褒贬不一，更不用说，中国错综复杂的国情下所面临问题的复杂性。

　　处理复杂问题的基本原则是搞清楚终极目标是什么，换言之，也就是要搞清楚发展的目的究竟是什么。只有搞清楚了这个问题，继而排除掉本该归由市场解决的领域，政府处理政务的思路才有可能顺次理清。譬如说，面对广为百姓不满的虚高房价，政府即可自问：由土地出让金而来的预算外收入究竟有没有、能不能更多地造福于民？回答这个问题虽然也不容易，但若搞清楚了为什么而发展，则这个问题基本也就可以运用数学知识来解答了。

责编：王玉飞