专家:房地产泡沫正显现 何时破灭难以预期

　　野村证券中国首席经济学家孙明春日前表示，进入2009年以来，房地产市场表现出令人震惊的韧性，1-5月份销售量同比增长了26.7％，5月份全国平均房价同比攀升了17.6％。

　　他认为房地产市场的突然复苏是由中国大量的刺激政策所激发的，后者促进了实际需求，但最近投机性购房也重现市场，随之也有房地产泡沫显现的迹象。

　　政策推动需求井喷

　　野村报告指出，自2008年11月份以来，政府采取了积极政策来促进住宅需求。这些政策包括：贷款利率下调（房贷利率削减了189基点），房贷利率折扣上浮至30％，取消银行信贷配额并降低印花税以及其它房产交易税。

　　他还表示，去年被压抑的需求的释放可能也进一步推动了需求。按照今年的销售速度，2008年被推迟的需求可能达到6个月的销售量。

　　积极的政策加上被压抑的需求，这双重因素导致了需求在今年出现井喷。正如近期家具和装潢建材销售的骤增所示（4月份年同比分别增长了29.9％和23.8％），4月份之前的需求似乎大部分都属于自住型，而不是投资型购房。但自5月份以来，有零星迹象表明投资者正重返市场，并且在诸如上海等大城市购房热潮正在推高房价。房价上涨正在侵蚀家庭的承受能力，由于担心房价会很快涨得让他们买不起，渴望拥有自己住房的购买者只得加快购房步伐。

　　“去年12月份到今年5月份之间全国平均房价每平方米上涨了795元，这意味着购买同样的人均28平方米的房子如今要多花22260元，这比2008年的人均年可支配收入（15781元）高出40％。难怪如今大家都在忙着买房。”孙明春这样解释自住购房者迫切购房的需求。

　　难以预期泡沫何时破灭

　　房产销售的骤增已经减少了房屋库存。根据3-5月份的销售量，待售的已竣工建筑面积只够维持两个月的销售。而有限的库存鼓励开发商加快投资，今年房地产投资增长的反弹就证实了这一点。这帮助让在建建筑面积（即未来的供应量）从今年年初的相当于18个月的销售量增加至5月份的26个月。

　　鉴于库存有限，一些开发商开始提价。由于今年更加容易获得银行贷款并且强劲的销售（2009年头五个月的销售额达1万亿元）使得现金流状况得到改善，开发商如今拥有远远更大的定价权。因此，尽管今年到目前为止房价已较去年底上涨了21.8％，但野村预期接下来价格可能会继续上涨。同时他们也提醒，看到房地产泡沫正在清晰显现。

　　他指出，房价过快上涨会侵蚀家庭的购买能力，全国以及像上海这样的大城市的房价╱收入比的上升就反映了这一点。这不仅可能会引发社会问题，而且也会威胁到房地产市场复苏的可持续性。

　　不过，孙明春也承认，尽管泡沫显现，但鉴于房地产部门对就业、消费、投资和地方政府收入的重要性，他们认为政府不会很快采取激进的紧缩政策来给房地产市场降温。

　　即便中央政府愿意这么做，但从自2003年以来的历史来看，只有严格的、紧缩的贷款配额制度是唯一奏效的方法。然而，孙明春表示，不会再次实施真正的贷款配额措施。

　　因此，由于过去以及未来需求的集中释放，他预期房地产泡沫将会扩大，可能会比2007年的泡沫更大。从泡沫的定义来看，无法预测到泡沫结束的时点，也无法预见它可能会对银行部门以及整个实体经济造成多大的损害。但有一点是肯定的——只要是泡沫就会破灭。

责编：张福伟