三城市房地产复苏调查：房地产真的又火了吗？

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　　“地王归来”、“天价地再现”、“地价已超2007年最高峰”在低迷了近一年之后，土地市场重燃战火。统计数据显示，今年4月份，全国土地市场住宅用地成交量首超去年同期水平，近1/3住宅用地溢价成交。到了5月份，全国60个重点城市共成交土地553宗，同比增加73%。

　　而与此同时，今年前5个月，全国商品房销售面积为24644万平方米，同比增长25.5%，已经超过了2007年当期的约21100万平方米。“房价集体飙涨”、“全国各地排队买房”、“炒房族归来”的风声也见诸各大报章种种现象都给人联想：房地产已经复苏？

　　贷款！融资！拿地！

　　从2007年底开始，随着宏观调控的影响和全球金融危机的波及，国内房地产市场陷入了前所未有的低迷。仅仅在一个季度之前，包括富力、恒大在内的众房地产企业还深陷在令人印象深刻的资金短缺的负面消息里。但一个季度之后，它们已重新开始高调拿地。

　　在北京，5月份土地交易成交23宗，比4月的7宗、3月的8宗成倍增长；成交金额高达61.7亿元，更是较上月暴涨481.67%。而在这61.7亿元中，拿下朝阳区广渠路10号地“地王”的富力地产，一家就贡献了10.22亿元。

　　广州市6月10日成功拍卖出被誉为广州新“地王”的珠江新城住宅用地，每平方米地价达到15300元。而作为广州的中央商务区，珠江新城已经连续四年没有出让住宅用地。

　　上海、天津等城市的土地成交量亦出现倍增。统计显示，4月，全国60个重点城市住宅用地成交183宗，环比增加89％，同比增加83％。

　　不少大型房企更是频频出手。万科5月份共斥资23亿在佛山、无锡、沈阳、青岛四城连下6幅地块；SOHO中国声言“可供选择的项目很多”；恒大地产更是“着急”到登报寻找土地项目

　　去年还在“哭穷”的房企们，怎么又突然“阔”了？

　　一位业内人士告诉记者，一直以来，房地产开发企业的资金来源主要就是三大渠道：银行贷款、企业自筹、预售款。

　　“我们看到，去年底到期的房地产公司的贷款，银行基本都给延期了。目前又到了房地产发展的关键时刻，未来房地产如果走势良好，房地产还钱才更有把握。所以，这时候银行当然要鼎力相助。”该人士告诉记者。

　　这一点似乎可以得到一个侧面印证。审计署审计长刘家义在6月24日人大常委会第五次会议上所作的2008年度中央预算执行和其他财政收支的审计工作报告指出，工行、建行、中信、中行、交行和招行违规放贷总额达365.6亿，其中：违规发放土地储备贷款、虚假按揭贷款以及向不符合条件的房地产企业提供贷款215亿元。

　　另一个资金来源是房地产企业的密集融资。据记者不完全统计，自今年4月份以来，包括金地集团、保利地产、泛海建设、SOHO中国、华润置地、龙湖地产在内的10余家房地产企业，融资金额超300亿元人民币，融资方式包括股票增发、发行企业债等。而融资目的，则大多为土地储备资金。

　　北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋在接受记者采访时分析，今年一季度的楼市“小阳春”中，不少房企降价销售、快速回笼现金的做法取得了良好的效果，房企资金链已经有大幅改观。“作为房地产开发的核心资源的土地资源，只要房企资金链没有问题、只要房企还希望扩大市场占有率，大肆拿地都是房企扩张的首要举动。”

　　此外，2009年宽松的货币政策亦为市场注入了巨大的流动性。数据显示，今年1月-5月，信贷增长额度为5.8万亿，已经超出年初央行预计的今年全年信贷新增5万亿的下限。

　　“大量的资金并没有流入需要扶持的制造业和物流业，投资回报率最高的股市和楼市再次成为货币政策最大的受益者。”杨少锋认为。

　　除了宽松的货币政策、较低的贷款利率，近期，政府连续出台新政扶持效果也开始显现。

　　5月27日，国务院宣布调低固定资产投资项目资本金比例，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，这是商品房资本金比例13年来的首次下调，也被认为是推动楼市回暖的重大利好之一。

　　“中国楼市是个典型的政策市。”一位分析人士告诉记者，虽然房地产最终落选“十大产业振兴规划”，并无“振兴之名”，但实际上已获得了“振兴之实”。不少地方政府一直明里暗里在“救市”，因为不仅地方政府的土地出让金、非税收入与房地产市场有着紧密联系，地方经济的增长、就业的扩大等也都离不开房地产的支撑。