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“地王”辉煌背后的隐忧

 

CCTV.com  2009年07月02日 08:54  进入复兴论坛  来源:央视网综合  

  “40亿6000万,成交!”随着槌声响起,广渠路15号地的成交价格最终定格在40.6亿元,中化方兴公司缔造了今年全国的新“地王”,同时也刷新了北京公开出让土地的最高总价纪录。

  疯狂竞价、“地王”接连刷新……这一切不禁让人们忆起了两年前那疯狂而又苦涩的“地王”年代。2007年诞生的“地王”们因2008年楼市低迷陷于“赔本赚吆喝”的境地。今年频出的“地王”会不会重蹈覆辙?土地市场又是如何从不温不火骤然达到沸点的?

  土地市场重回“地王”年代

  中化方兴地产犹如一匹黑马,在中化方兴地产“一往无前”的姿态下,两大老牌开发商、财大气粗的SOHO中国和保利地产不得不败下阵来。

  在6月30日的拍地现场,中化方兴在竞拍后期几乎完全不顾价格,只要看到有竞价的,就毫不犹豫地举牌压过,完全没有其他开发商低头不停计算土地价格的过程。

  这种疯狂而不计成本的竞价让现场一位参与竞拍的开发商大呼:“今天的土地市场又回到了两年前。”

  两年前的2007年夏秋,一场“天价造‘地王’”的狂潮席卷大江南北,35.02亿、44.04亿、72.4亿、92亿,在那些惊心动魄的槌声中,各大城市的“地王”们竞逐天价:“纪录被频频刷新”、“面粉贵过面包”、“开发商大举囤地”……

  “只要有钱,开发商永远有拿地的冲动。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋如是感慨。

  2007年一年内,全国诞生了大大小小20余个知名“地王”。当时,国泰君安证券研究所发布的研究报告中称,地价指数在2007年三季度达到了最高点。

  至2007年底,房地产已经脱离了市场规律,政府收紧口子,房地产骤然降温。曾经轰动一时的“地王”面对2008年持续低迷的市场逐渐沉寂。房价回落后,天价地已失去了滋养的土壤,多数“地王”经历了疯狂之后的无奈或等待:福州“地王”以开发商损失几千万元而退掉,上海“地王”以政府违约未能按时交地为由退掉,东莞“地王”被卖掉。

  开发商疯狂追求的“天使”变为“恶魔”,一些开发商为此交付了昂贵的学费。

  两年后,房地产行业似乎开始一个新的轮回。今年5月,开发商对土地的热情开始升温,6月底骤然达到沸点,“地王”终于再度出现。

  北京市土地储备中心的数据显示,5月份北京共成交土地28宗,成交土地面积167.9万平方米,成交量超过了1至4月的总和。全国土地市场也在回暖。一组来自中原地产土地监测系统的数据显示,5月各地政府加推土地供应意愿十分明显,全国居住用地供应量较前12月均值增加43%,供应占全部用地比例接近50%,且今年首次超过前12月均值。

  成交量大幅上涨的同时地价也开始飙升,北京市广渠路10号地被富力地产以10.22亿元拿下,楼面地价达到了1.5万元/平方米。绿地集团以12亿元摘上海年内最贵地块,楼面价近1.2万元/平方米。

  这场有关“地王”的故事在6月底达到最高峰。来自中国指数研究院数据信息中心监测显示,6月最后一周全国20个重点城市共成交住宅类地块36宗,环比增加600%,成交土地面积253万平方米,环比增加833%。其中,有5宗地块溢价水平超过100%,有11宗地块溢价水平超过50%,有20宗地块溢价成交。

  6月25日,重庆鸿恩寺地块成为全国土地市场的“王中王”,38.1亿元的价格成为继2007年10月房地产市场调整以来全国总成交价最高的地段。而在前日,广渠路15号地以40.6亿元的价格刷新了今年的土地价格全国纪录。

  “建筑面积土地的单价是1.6万元/平方米,而不是一些报道的1.4万元/平方米,没有扣除廉租房、托儿所、幼儿园和小学的面积。”SOHO中国董事长潘石屹表示。

  今年一季度的土地市场并没表露回暖的迹象,且延续着去年的萎靡。那时业内人士在为昔日“地王”的尴尬局面担忧,并由此断定今年“地王”难现。可事实出人意料。

  楼市何以突然“不差钱”

  中化方兴是何许背景,这家业界并不知名的公司,何以这次如此凶猛,让几大老牌开发商败下阵来?

  记者了解到,中化方兴房地产开发有限公司是中化集团公司旗下的全资子公司。长期以来,中化集团和中化方兴在全国范围内致力于开发高端房地产项目,并在上海陆家嘴黄浦江畔、北京长安街相继投资开发金茂大厦、开晨广场等众多极具影响力的项目。2007年8月17日,方兴地产在香港联合交易所上市。2009年4月,该公司获中行北京分行200亿元授信。

  资料显示,一向低调的中化方兴房地产公司成立于2004年6月,是中化集团公司在香港注册的全资子公司,注册资本为7亿港元,目前总部位于珠海,专业从事房地产开发业务。

  截至2008年底,方兴地产总资产达345亿港元,开发和持有的高端商业地产面积约170万平方米。

  “在强者云集的北京市场,中化方兴还是一个新面孔,通过此次成功拿下‘地王’,中化方兴不仅可以向同行展示自己的实力,还可以将自己宣传出去,提高知名度。”杨少锋分析。

  “几天之内,北京连续诞生了两个‘地王’。上次是‘中电’背景,这次是‘中化’背景,且房地产经验并不丰富,开发的经验和历史都不长。在金融危机冲击下,国家发了很多钱,银行也放了大量的款。但产能过剩仍是全球经济的主流,这些钱不可能再去投资建电子厂、建化工厂,因为这些行业的产能已经过剩,只能投到房地产买土地。一次性支付40多亿元的确不是个小数字。”潘石屹表示。

  中化方兴副总盖剑高也表示,他们拿地时根本没有心理预期价,就是一心要拿到,然后盖精品房子。而最终会卖到多少钱,盖剑高未给出明确答案,只表示中化方兴一定要自己开发运营这块地。

  两股力量合力推高地价

  其实,地价的飙升背后有两股重要的力量助推,那就是开发商与地方政府。

  “整体经济货币供应量快速增长,目前市场有通胀预期,而投资不动产是规避风险的很好办法,所以许多资金投入到了房地产市场,抬升了地价。”中体奥林匹克花园管理集团副总裁王哲表示。

  “从开发商的角度来看,2007年底到2008年,开发商资金紧张,拿地步伐明显放缓,使开发商土地存量不多,面临断供压力。”杨少锋表示。

  “小阳春”的洗礼使开发商有充足的资金拿地,目前的形势也让开发商对后期的走势足够乐观。

  一组来自于克而瑞(中国)对5月份30家房企的监测数据显示,5月份30家房企新增土地储备总量大幅增长,由4月的103万平方米增加至409万平方米,环比增长297.09%。

  “土地收入一直是地方政府最重要的收入。去年一年没怎么卖地,而拉动经济则大大增加了财政支出。地方政府对于土地收入的需求比较大。”一位不愿具名的开发商向记者表示。

  明天地产业务总监贾玉鹏认为,6月刚刚推出的“降低房地产投资资本金”政策(由之前的35%降到20%),使开发商的资金压力大大缓解,进而加大了拿地的投入。

  “此外,近期地方政府推出的地块,地理位置、配套交通都比较优越,性价比较高。政府接连推出好地块推动了土地市场全面升温。”贾玉鹏表示。

  “对于上市房地产公司而言,加大土地储备能增加股民信心,进而满足开发商的融资需求。”杨少锋表示。

  随着地价逐步攀高,“地王”周边的房价也“鸡犬升天”。据悉,当富力公司以楼面地价1.5万元/平方米竞下广渠路10号地后,其周边二手房价纷纷上涨了3000元/平方米。

  对于近日北京奥运村乡地块的高价成交,潘石屹在接受记者采访时表示,“这是地价推高房价的明显信号”。据了解,该地块以19.6亿元的高价成交,楼面地价则超过15217元/平方米,而其周边二手房价格仅为15000-18000元/平方米。

  广渠路15号地此次以40.6亿元成交,楼面地价达到了16000元/平方米,业内人士预测,其周边房价很快会平均上涨到20000元/平方米。

  此外,杨少锋认为,近期频频出现的新“地王”将毫无疑问地成为助推房价的关键原因,将使得北京房价攀上新高点。

  “面粉贵过面包”现象重现

  当一个个“地王”不断冒出,最终导致土地市场失去理性、土地价格被完全扭曲后,谁将为这些天价地买单?是转移到房价让购房者承担还是自食苦果?2007年天价地块的结局留下了前车之鉴。

  地产商在大肆圈地的同时,会不会再次使得自己陷入“赌徒”式险境?昨日的历史会不会重演?

  一向被称为“市场风向标”的万科地产在2009年1-4月仅增加1幅土地储备,却在5月一举新增6幅地块。绿地集团1-5月累计新增项目建筑面积131万平方米,项目地价总额达31.55亿元,其中5月斥资18.73亿元在南昌和上海拿下4幅地块。

  潘石屹用“失去理智”来形容北京同业。“这对市场并不是个好现象。开发商还是应该理性,房地产5年一个周期,不知道多少开发商倒闭,他们都不是饿死的,而是被撑死的。”

  “目前拿地的热情已经达到了2007年的疯狂,市场已出现不理性。地价不断推涨房价,一旦超出消费者的购买能力,将会出现2008年的滞胀市场。”贾玉鹏表示。

  目前广渠路周边项目房价每平方米在1.4万到2万元之间。而这次拍卖的这块土地楼面价达到每平方米1.6万元,已超出周边房子的平均价格。“面粉贵过面包”的现象重现,结果肯定是“面包”高涨。

  “‘地王’频现,新一轮大规模囤地现象很有可能使得开发商的资金链再度紧张起来,一旦银根紧缩或者市场出现逆转,刚性需求再度因为高涨的房价而被遏制,供求关系就会再度被扭曲,而开发商可能禁不起这些风吹草动。”杨少锋认为,两年以后,等待房地产的会是又一个拐点。潘石屹对此明确表示,北京土地市场的泡沫的确已经出现了。

  大牌开发商表现谨慎

  高价跟人拿地,可能重蹈2007年覆辙;拒绝高价拿地,到明年便要做无米之炊。“像我们这样的中型开发商,面对此景很无奈。因为实力比不了那些输得起的大企业。我们现在只能等,看过段时间土地市场能不能降温。”北京一中型房地产开发商昨日向记者坦承。

  亲历过2007年楼市沸点与冰点的老牌开发商们今年似乎也理性了不少。在广渠路15号地的现场,尽管万科、保利、SOHO中国等老牌开发商云集,论经济实力不亚于中化方兴,但万科仅在30亿元左右时竞价一次,此后彻底放弃。而急需地块又手握大量资金的SOHO中国,此前曾志在必得,可竞价超过其心理价位时,也选择了放弃。

  “20年从商经验告诉我,对一个房地产公司来说,常常是一块土地定生死。短短10年的中国房地产历史,多少公司因一块土地死掉了。”在这波天价地的狂潮面前,潘石屹表露出了自己的谨慎。

  万科明确表示,不在一线城市高价位举牌。万科将采取精挑细选、把握机遇的策略,会综合考虑项目的收益空间、开发周期、资金占用等因素,以确保项目的土地价格合理、风险可控。

  “希望政府能够多推些地,这样可能会有效缓解天价地的问题,毕竟供应加大了,就没这么多人去哄抢了,地方政府也不能一味只想赚钱,到时候房地产形势一变,地方政府需要陪同买单的。”上述开发商表示。

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责编:王玉飞

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