“地王”辉煌背后的隐忧

　　“40亿6000万，成交！”随着槌声响起，广渠路15号地的成交价格最终定格在40.6亿元，中化方兴公司缔造了今年全国的新“地王”，同时也刷新了北京公开出让土地的最高总价纪录。

　　疯狂竞价、“地王”接连刷新……这一切不禁让人们忆起了两年前那疯狂而又苦涩的“地王”年代。2007年诞生的“地王”们因2008年楼市低迷陷于“赔本赚吆喝”的境地。今年频出的“地王”会不会重蹈覆辙？土地市场又是如何从不温不火骤然达到沸点的？

　　土地市场重回“地王”年代

　　中化方兴地产犹如一匹黑马，在中化方兴地产“一往无前”的姿态下，两大老牌开发商、财大气粗的SOHO中国和保利地产不得不败下阵来。

　　在6月30日的拍地现场，中化方兴在竞拍后期几乎完全不顾价格，只要看到有竞价的，就毫不犹豫地举牌压过，完全没有其他开发商低头不停计算土地价格的过程。

　　这种疯狂而不计成本的竞价让现场一位参与竞拍的开发商大呼：“今天的土地市场又回到了两年前。”

　　两年前的2007年夏秋，一场“天价造‘地王’”的狂潮席卷大江南北，35.02亿、44.04亿、72.4亿、92亿，在那些惊心动魄的槌声中，各大城市的“地王”们竞逐天价：“纪录被频频刷新”、“面粉贵过面包”、“开发商大举囤地”……

　　“只要有钱，开发商永远有拿地的冲动。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋如是感慨。

　　2007年一年内，全国诞生了大大小小20余个知名“地王”。当时，国泰君安证券研究所发布的研究报告中称，地价指数在2007年三季度达到了最高点。

　　至2007年底，房地产已经脱离了市场规律，政府收紧口子，房地产骤然降温。曾经轰动一时的“地王”面对2008年持续低迷的市场逐渐沉寂。房价回落后，天价地已失去了滋养的土壤，多数“地王”经历了疯狂之后的无奈或等待：福州“地王”以开发商损失几千万元而退掉，上海“地王”以政府违约未能按时交地为由退掉，东莞“地王”被卖掉。

　　开发商疯狂追求的“天使”变为“恶魔”，一些开发商为此交付了昂贵的学费。

　　两年后，房地产行业似乎开始一个新的轮回。今年5月，开发商对土地的热情开始升温，6月底骤然达到沸点，“地王”终于再度出现。

　　北京市土地储备中心的数据显示，5月份北京共成交土地28宗，成交土地面积167.9万平方米，成交量超过了1至4月的总和。全国土地市场也在回暖。一组来自中原地产土地监测系统的数据显示，5月各地政府加推土地供应意愿十分明显，全国居住用地供应量较前12月均值增加43%，供应占全部用地比例接近50%，且今年首次超过前12月均值。

　　成交量大幅上涨的同时地价也开始飙升，北京市广渠路10号地被富力地产以10.22亿元拿下，楼面地价达到了1.5万元/平方米。绿地集团以12亿元摘上海年内最贵地块，楼面价近1.2万元/平方米。

　　这场有关“地王”的故事在6月底达到最高峰。来自中国指数研究院数据信息中心监测显示，6月最后一周全国20个重点城市共成交住宅类地块36宗，环比增加600%，成交土地面积253万平方米，环比增加833%。其中，有5宗地块溢价水平超过100%，有11宗地块溢价水平超过50%，有20宗地块溢价成交。

　　6月25日，重庆鸿恩寺地块成为全国土地市场的“王中王”，38.1亿元的价格成为继2007年10月房地产市场调整以来全国总成交价最高的地段。而在前日，广渠路15号地以40.6亿元的价格刷新了今年的土地价格全国纪录。

　　“建筑面积土地的单价是1.6万元/平方米，而不是一些报道的1.4万元/平方米，没有扣除廉租房、托儿所、幼儿园和小学的面积。”SOHO中国董事长潘石屹表示。

　　今年一季度的土地市场并没表露回暖的迹象，且延续着去年的萎靡。那时业内人士在为昔日“地王”的尴尬局面担忧，并由此断定今年“地王”难现。可事实出人意料。

　　楼市何以突然“不差钱”

　　中化方兴是何许背景，这家业界并不知名的公司，何以这次如此凶猛，让几大老牌开发商败下阵来？

　　记者了解到，中化方兴房地产开发有限公司是中化集团公司旗下的全资子公司。长期以来，中化集团和中化方兴在全国范围内致力于开发高端房地产项目，并在上海陆家嘴黄浦江畔、北京长安街相继投资开发金茂大厦、开晨广场等众多极具影响力的项目。2007年8月17日，方兴地产在香港联合交易所上市。2009年4月，该公司获中行北京分行200亿元授信。

　　资料显示，一向低调的中化方兴房地产公司成立于2004年6月，是中化集团公司在香港注册的全资子公司，注册资本为7亿港元，目前总部位于珠海，专业从事房地产开发业务。

　　截至2008年底，方兴地产总资产达345亿港元，开发和持有的高端商业地产面积约170万平方米。

　　“在强者云集的北京市场，中化方兴还是一个新面孔，通过此次成功拿下‘地王’，中化方兴不仅可以向同行展示自己的实力，还可以将自己宣传出去，提高知名度。”杨少锋分析。

　　“几天之内，北京连续诞生了两个‘地王’。上次是‘中电’背景，这次是‘中化’背景，且房地产经验并不丰富，开发的经验和历史都不长。在金融危机冲击下，国家发了很多钱，银行也放了大量的款。但产能过剩仍是全球经济的主流，这些钱不可能再去投资建电子厂、建化工厂，因为这些行业的产能已经过剩，只能投到房地产买土地。一次性支付40多亿元的确不是个小数字。”潘石屹表示。

　　中化方兴副总盖剑高也表示，他们拿地时根本没有心理预期价，就是一心要拿到，然后盖精品房子。而最终会卖到多少钱，盖剑高未给出明确答案，只表示中化方兴一定要自己开发运营这块地。

　　两股力量合力推高地价

　　其实，地价的飙升背后有两股重要的力量助推，那就是开发商与地方政府。

　　“整体经济货币供应量快速增长，目前市场有通胀预期，而投资不动产是规避风险的很好办法，所以许多资金投入到了房地产市场，抬升了地价。”中体奥林匹克花园管理集团副总裁王哲表示。

　　“从开发商的角度来看，2007年底到2008年，开发商资金紧张，拿地步伐明显放缓，使开发商土地存量不多，面临断供压力。”杨少锋表示。

　　“小阳春”的洗礼使开发商有充足的资金拿地，目前的形势也让开发商对后期的走势足够乐观。

　　一组来自于克而瑞（中国）对5月份30家房企的监测数据显示，5月份30家房企新增土地储备总量大幅增长，由4月的103万平方米增加至409万平方米，环比增长297.09%。

　　“土地收入一直是地方政府最重要的收入。去年一年没怎么卖地，而拉动经济则大大增加了财政支出。地方政府对于土地收入的需求比较大。”一位不愿具名的开发商向记者表示。

　　明天地产业务总监贾玉鹏认为，6月刚刚推出的“降低房地产投资资本金”政策（由之前的35%降到20%），使开发商的资金压力大大缓解，进而加大了拿地的投入。

　　“此外，近期地方政府推出的地块，地理位置、配套交通都比较优越，性价比较高。政府接连推出好地块推动了土地市场全面升温。”贾玉鹏表示。

　　“对于上市房地产公司而言，加大土地储备能增加股民信心，进而满足开发商的融资需求。”杨少锋表示。

　　随着地价逐步攀高，“地王”周边的房价也“鸡犬升天”。据悉，当富力公司以楼面地价1.5万元/平方米竞下广渠路10号地后，其周边二手房价纷纷上涨了3000元/平方米。

　　对于近日北京奥运村乡地块的高价成交，潘石屹在接受记者采访时表示，“这是地价推高房价的明显信号”。据了解，该地块以19.6亿元的高价成交，楼面地价则超过15217元/平方米，而其周边二手房价格仅为15000-18000元/平方米。

　　广渠路15号地此次以40.6亿元成交，楼面地价达到了16000元/平方米，业内人士预测，其周边房价很快会平均上涨到20000元/平方米。

　　此外，杨少锋认为，近期频频出现的新“地王”将毫无疑问地成为助推房价的关键原因，将使得北京房价攀上新高点。

　　“面粉贵过面包”现象重现

　　当一个个“地王”不断冒出，最终导致土地市场失去理性、土地价格被完全扭曲后，谁将为这些天价地买单？是转移到房价让购房者承担还是自食苦果？2007年天价地块的结局留下了前车之鉴。

　　地产商在大肆圈地的同时，会不会再次使得自己陷入“赌徒”式险境？昨日的历史会不会重演？

　　一向被称为“市场风向标”的万科地产在2009年1-4月仅增加1幅土地储备，却在5月一举新增6幅地块。绿地集团1-5月累计新增项目建筑面积131万平方米，项目地价总额达31.55亿元，其中5月斥资18.73亿元在南昌和上海拿下4幅地块。

　　潘石屹用“失去理智”来形容北京同业。“这对市场并不是个好现象。开发商还是应该理性，房地产5年一个周期，不知道多少开发商倒闭，他们都不是饿死的，而是被撑死的。”

　　“目前拿地的热情已经达到了2007年的疯狂，市场已出现不理性。地价不断推涨房价，一旦超出消费者的购买能力，将会出现2008年的滞胀市场。”贾玉鹏表示。

　　目前广渠路周边项目房价每平方米在1.4万到2万元之间。而这次拍卖的这块土地楼面价达到每平方米1.6万元，已超出周边房子的平均价格。“面粉贵过面包”的现象重现，结果肯定是“面包”高涨。

　　“‘地王’频现，新一轮大规模囤地现象很有可能使得开发商的资金链再度紧张起来，一旦银根紧缩或者市场出现逆转，刚性需求再度因为高涨的房价而被遏制，供求关系就会再度被扭曲，而开发商可能禁不起这些风吹草动。”杨少锋认为，两年以后，等待房地产的会是又一个拐点。潘石屹对此明确表示，北京土地市场的泡沫的确已经出现了。

　　大牌开发商表现谨慎

　　高价跟人拿地，可能重蹈2007年覆辙；拒绝高价拿地，到明年便要做无米之炊。“像我们这样的中型开发商，面对此景很无奈。因为实力比不了那些输得起的大企业。我们现在只能等，看过段时间土地市场能不能降温。”北京一中型房地产开发商昨日向记者坦承。

　　亲历过2007年楼市沸点与冰点的老牌开发商们今年似乎也理性了不少。在广渠路15号地的现场，尽管万科、保利、SOHO中国等老牌开发商云集，论经济实力不亚于中化方兴，但万科仅在30亿元左右时竞价一次，此后彻底放弃。而急需地块又手握大量资金的SOHO中国，此前曾志在必得，可竞价超过其心理价位时，也选择了放弃。

　　“20年从商经验告诉我，对一个房地产公司来说，常常是一块土地定生死。短短10年的中国房地产历史，多少公司因一块土地死掉了。”在这波天价地的狂潮面前，潘石屹表露出了自己的谨慎。

　　万科明确表示，不在一线城市高价位举牌。万科将采取精挑细选、把握机遇的策略，会综合考虑项目的收益空间、开发周期、资金占用等因素，以确保项目的土地价格合理、风险可控。

　　“希望政府能够多推些地，这样可能会有效缓解天价地的问题，毕竟供应加大了，就没这么多人去哄抢了，地方政府也不能一味只想赚钱，到时候房地产形势一变，地方政府需要陪同买单的。”上述开发商表示。

责编：王玉飞