"23.2%"证明土地"清白"? 地价与房价谁冤枉了谁?

　　房价过高了，这是公认的事实。但在追究房价过高原因时，却没有一个明确的“凶手”。目前的“嫌疑犯”是土地价格。7月24日，中国国土资源部发布调查结果却证明，土地似乎比“窦娥”还冤。但当下各地地王频繁“加冕”，风光无限的“土地爷”哪有半点窦娥的冤屈样儿？不管怎样，决策层最近正拟采取一些措施布控高温土地市场。

　　“23.2%”证明土地“清白”？

　　在本次国土资源部所选取的620个案例中，销售房价最高为45000元/平方米，最低为1130元/平方米；地价占房价最低比例为5.3%，最高为58.6%。在所有样本中，地价占房价比例平均为23.2%，356个项目比例在15%-30%之间。其中，比例在30%以下的约占总数的78%。

　　中国人民大学土地规划研究中心主任、公共管理学院副院长严金明表示：“房价并不由地价决定，而是由供需来决定。当供应和需求达到一个平衡点的时候就是现在的房价。”

　　其实，“23.2%”的结果早在今年6月底就出现在国土资源部副部长鹿心社的通报中。这是国土部首次正面回应“地价推高房价”的争论。不过这个结果依然没有逃过一些开发商的“口诛笔伐”。

　　其相关代表人物便是华远集团董事长任志强。几天前，他撰文批评一些政府机构“想将房价升高的责任推给开发商”。任志强以大段落的反问质疑说：“总不能卖土地的只管土地的卖出时的价格，而不管因土地卖出时的各种税费及限定条件引发的土地价格变化吧。开发商卖房子时，计算房价时，总不能不计这些成本吧。那这些因取得土地而产生的费用难道不是地价中的组成吗？”这样的言论背后是开发商抱怨政府征收税费而增加的大量成本。

　　国巨创投总裁兼首席经济学家孙飞认为，国土资源部的调查结果是客观的，但是要根据城市分布进行区别对待。有些楼盘的土地成本本身就很高，所以存在暴利的可能性较低。但是有些楼盘拿地成本很低，但是成品房价格却居高不下。“这就是暴利。”孙飞认为，较低的土地价格卖出较高的房价一定会起到带动效应，使得周边楼市价格自动上涨。“地王就是地价推高房价的佐证之一。”

　　决策层紧密监控土地市场

　　“地王”的战事似乎已经没有上月那么剧烈。但是有媒体披露称，在经过几次激烈的硝烟之后，决策层拟对土地市场进行密切掌控，以防止市场风险发生。

　　有消息认为，决策层正在考虑,普通商品住房用地的出让是否可以完全采用招标的方式进行,而不是单纯遵循土地拍卖价高者得的规则。而面对众多的“地王”，国土资源部拟对各路“地王”从土地供应到项目竣工的各个开发环节进行全程监控，尽力防范高价地王可能带来的市场风险。引来国土部介入的导火索在广州。

　　2007年是广州土地市场的狂野之年。期间，共出让住宅用地50幅。然而截至目前，未销售或未动工的地块还有24个，总面积高达121.4万平方米，占当年广州住宅用地出让总量的41.3%，接近于去年全年广州住宅用地供应总量。其中，在拍卖会上诞生的8块地王，离开拍卖席后就再未办理付款手续。广州市国土局将这样的土地交易信息冠以“虚假”之名。广州市国土房管局副局长黄文波表示：“如果实行全程监控，将主要是针对土地出让合同的执行情况。”

　　中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云在接受媒体采访时也透露，一些“地王”被开发商高价拿走之后，就处于闲置状态，并没有投入开发。

　　对于未来是否还将频繁出现“地王”，孙飞对房地产市场表示担忧。他认为，尽管已有迹象表明，国家短期内对房地产政策不会有大的政策调整。但是从二套房贷等政策可以看出，国家正在有意识规范市场。但是从大的宏观环境分析，CPI的统计中并未吸纳房价元素。“我认为，应该针对房地产行业进行针对性调控了。因为房价已经进入通胀阶段。” （孙维晨）

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