房地产"四天王"业绩暴增 上市房企贫富分化明显

　　昨晚，万科A公布了半年报，从而掀开了“招保金万”房地产“四大天王”中报的面纱。而据了解，金地集团、招商地产和保利地产的半年报披露时间分别为8月8日和8月26日。从目前已经公布的丰华股份、渝开发、莱茵置业、万方地产、万科A等房企中报以及其他一些中报业绩预告来看，“四大天王”上半年业绩暴涨，近半数上市房企却出现了业绩下滑，上市房企出现了明显的贫富分化。

　　“四大天王”业绩暴涨

　　今年上半年房地产企业销售业绩普遍出现大幅增长，大部分企业已完成去年全年业绩的70%，有的甚至超过了去年全年的销售收入。万科、保利、恒大等6家房地产企业的销售金额均突破100亿元。尤其以“招保金万”为龙头的房地产“四大天王”的今年业绩迅猛增长。

　　其中，保利地产中报业绩预告为，上半年销售面积252.43万平方米，同比增长164.41%；销售金额210.54亿元，同比增长168.18%；金地集团上半年销售面积84.47万平方米，同比增长77.46%；销售金额85.75亿元，同比增长72.47%；招商地产发布的业绩预增公告也称，上半年净利润预计同比增长105%—125%，约合每股收益0.26元—0.29元。

　　近半上市房企出现亏损

　　不过，在龙头企业业绩大涨的同时，中报出现亏损的房地产公司也在增多。

　　7月18日，丰华股份早早地向投资者披露了其半年报，其速度之快夺得2009年地产类上市公司的第一份半年报。今年上半年，丰华股份实现净利润仅851.49万元，同比减少85.60%，让投资者大感意外。几天后，渝开发、莱茵置业、万方地产、苏宁环球、福星股份和海鸟发展等六家房地产公司也公布了2009年半年报。除万方地产以外，其余五家公司今年上半年的业绩均出现了不同程度的下滑，其中海鸟发展的降幅最大，营业收入同比降幅超89%，净利润更同比下降405.3%。

　　而据wind数据统计，7月20日前公布中报业绩预告的47家房企中，20家房地产公司预告中期净利润有40%以上的降幅，有11家预期中期业绩亏损，其中有7家是首亏。其中，大型房企中粮地产的亏损更是在业界引起不小影响。中粮地产7月17日公布的中期业绩预告显示，净利润修正为-350万元左右，此前其预亏2800万元，公司净利润亏损金额比4月24日公告数字缩小。公告显示，近期销售回暖仍难改首亏的事实。

　　中报数据有一定滞后性

　　业内人士指出，受房地产业会计制度的影响，今年半年报很大程度上体现的是2008年“行业调整期”的销售业绩，因此部分房企的半年报不乐观也在情理之中。北京大学房地产研究所所长陈国强指出，本身房地产行业的特点跟其他行业有比较大的差别，实际上项目结算方面会滞后，因此不应该把这个数据看得太过重。

　　此外，今年以来楼市出现的明显回暖迹象，除了体现在“四大天王”的业绩中，也表现为房企预收款项的明显增长。中报显示，苏宁环球的预收款项为22.8亿元，比今年初增加4.07亿元。渝开发的预收款项为8256万元，比年初增长1.6倍。莱茵置业的预收款项达到9.3亿元，比年初增长近八成。陈国强表示，预收款项的明显增长将为今明两年的业绩奠定基础。

　　不过专家表示，尽管上半年部分房企的营业收入的净利润远超2008年，但只能说明商品房销售形势良好，房地产市场转暖。而从房地产开发投资、新开工面积及土地购置面积等指标来看，整个房地产行业尚没有恢复到比较正常的运行状态，楼市仍处于恢复通道，全面回暖仍未站稳脚跟。

　　从地狱到天堂

　　从7月以来，2009年房企半年报开始陆续出炉。

　　从现有公布的情况来看，上半年上市房企喜忧掺半，销售业绩有的大涨有的大跌。整个楼市同样充满着喜忧参半的意味。

　　研读国家统计局公布的全国70个大中城市上半年房价数据可以发现，一幅节节上涨的“路线图”清晰可见。3月，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.3%，环比上涨0.2%，楼市“回暖”端倪初现；4月，上述城市房屋销售价格同比下降1.1%，环比上涨0.4%；5月，全国房价同比下降0.6%，环比上涨0.6%；6月，70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%，这是今年以来首次同比上涨；环比上涨0.8%，而环比上涨的城市已达到67个。至此，全国城市房价已全年回归2007年的高峰。

　　短短半年时间，楼市可谓是从地狱直飞天堂。急速反弹的背后，从开始房价下跌到购房者心理价位、多项利率和税收优惠导致积压的刚性需求释放，也逐渐过渡到更为强劲的驱动因素:信贷宽松，流动性充沛，二套房贷闸门私底下大开，在通涨预期下，大量资金流入了楼市。刚性需求也不再是拉动成交的绝对主力，取而代之的是改善性、投资性的软性需求。

　　因此回顾上半年楼市的表现，除了看到政府“保增长”一系列措施效果显现，楼市出现明显回暖迹象外，也必须看到泡沫重新出现，刚性需求逐渐被挡在了高房价之外。从6月的销售数据来看全国各大城市交易已明显放缓。尤其值得注意的是，在销售旺盛之余，房地产开发投资、土地购置面积、新开工面积等指标并没有明显起色。

　　截至6月，尽管房地产投资在缓慢增长，但增速已降至近十年来最低。此外，上半年完成土地开发面积下降接近40%，1—6月份新开工面积也出现了15%-16%的下降。从这些指标来看，很难说楼市已经全面回暖。

　　再看影响上半年楼市的主要因素——信贷。尽管近日国家多次强调下半年仍将采取宽松的货币政策，但从7月银监局的多次表态来看，二套房贷收紧将成为影响后市的一个重要因素。有专家指出，尽管收紧二套房贷主旨是调整下半年新增信贷的流向和结构，限制楼市投机，但该政策一旦严格执行，必然会给楼市带来重大打击，除了投资性需求，改善性需求也将受到打压。

　　有关专家预测，三季度成交量预计将维持6月的下滑态势，但房价在一定时间内仍将处于高位，而四季度的成交情况则很大程度上取决于二套房贷等政策因素。因此，2009年下半年的楼市仍存在很多不确定因素。楼市想要全面回暖，可谓“革命尚未成功，同志仍需努力”。（卢轶）

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