论战救市各方激辩:开发商呼救 专家们摇头

　　时下，中国房地产围绕要不要“救市”的嘴仗打得火热。一些房地产大亨称，楼市低迷，房价回落，部分炒楼客出现断供。因而，要求政府救市，放松银行贷款。但经济学者却认为，从统计数据看，房地产价格依然居高不下，空置商品房还在上升，国房景气指数刚刚有所回落，救市恐尚早。

　　开发商

　　呼吁调控政策松动

　　由于楼市交易持续低迷，开发商资金困局难解，最近开发商纷纷发出“救市”呼声，期待宏观调控政策松动。

　　由于交易量下降，银行贷款收紧，股市低迷，开发商正遭遇前所未有的资金短缺。近日国内一些知名房地产开发商纷纷发出“救市”呼声，并称如果房地产崩盘，整个国民经济将不堪设想。目前的房地产政策“已经到了弹性灵活的实施期”。

　　以潘石屹为例，尽管他的SOHO中国新建项目北京三里屯SOHO项目开盘即签约43.5亿元，但面对整个房地产市场的持续低迷，老潘依然大喊“救市”，他表示，单个项目的热销并不代表整个房地产行业的资金困局有所改变。“国际资本市场形势继续恶化，国内货币政策依旧从紧，开发商去年抢地花光了钱，市场成交量萎缩，这4个导致房地产行业资金链紧张的原因依然存在。”之前，潘石屹的“房地产百日剧变论”一时轰动。如今，百日期限已过。潘石屹表态认为，现在已经是房地产最困难的时候，“不会更坏了，风雨过后总是阳光”。

　　本月初，全国工商联房地产商会会长聂梅生也公开表示，如果楼市交易继续下滑，房价下跌，居民手中30万亿元人民币的住房资产将会贬值。由于房地产的资金60%来自银行，交易量急剧萎缩，也会威胁银行金融安全。聂梅生说，目前开发商呼吁“救市”主要期待两点：在资金融通和释放市场需求上提供支持，政府能够采取适当的“货币放宽”政策。

　　7月5日，全国工商联房地产商会将一份房地产调控政策调整建议上报至全国工商联，中国房地产业协会也就房地产政策调整提出建议，上报有关部门作为决策参考。由于在最近的无锡房地产高峰论坛上，以任志强和冯仑等为首的开发商集体也曾呼吁“救市”，因此人们不能不怀疑这次两大协会的建议是在有意呼应开发商的呼吁。

　　统计数据

　　楼市步入持续低迷

　　“开发商打死也不降价，市民打死也不买楼”，这话道出了当下楼市现状。

　　有关数据显示，今年上半年，中国房地产开发完成投资1.3196万亿元人民币，增长逾1/3；全国房地产开发企业完成土地开发面积近1.3亿平方米，同比增长9.9%。

　　截止到6月末，全国商品房空置面积为1.27亿平方米，增长2.2%。其中，空置商品住宅6425万平方米，下降2.1%；空置办公楼810万平方米，增长6.8%；空置商业营业用房近4000万平方米，增长3.4%。

　　以北京、上海两大城市为例，现在的楼盘如果没有过硬的品质或实质性让利，都难以激发购买者的欲望。

　　北京市统计局、国家统计局北京调查总队7月21日发布的统计数据显示，北京今年6月商品住宅售价比上月增涨0.1%，达到2005年以来最低值，二手房售价自2005年以来首次出现停涨。上半年北京房地产开发投资近800亿元人民币，增幅比一季度回落逾一成。

　　调整中的上海楼市同样低迷。7月16日，地产专业研究中心的最新统计显示，7月上半月上海新建商品住宅的成交量仅33.62万平方米，环比6月下滑了22%，且只相当于去年同期成交的三成；同时，成交均价也从6月下半月的17258元/平方米下滑到了13207元/平方米，但比去年同期仍上涨29.8%。预计7月下半月的成交量还会进一步下降，8月的成交量也很难有大幅度回升，上海淡季中“新盘低开、老盘降价”的恶性循环会更加严重。

　　观望依旧，究其原因就是房价还没有真正达到购房者的心理预期。七、八月份是传统淡季，不少开发商将希望寄托在“金九银十”。不过大多数业内人士认为，在未来一段时间内成交会继续低迷。

　　银监会

　　警惕房地产业风险

　　实际上，房地产市场潜在的风险已然引起了银行监管者的高度关注。在7月19日银监会2008年年中工作会议上，银监会主席刘明康通报了上半年银行业的经营情况，同时表示要密切关注房地产市场的变化，支持房地产市场的健康发展。

　　曾经涨幅高攀的房价今年不断走低，一些高位入市的购房者所购物业已经大幅缩水。银监会要求各家商业银行，针对部分城市进行住房按揭贷款压力测试和情景分析，做好房地产风险的预警和控制工作。不过刘明康表示，要满足正常合理的房地产信贷需求，科学地支持房地产业健康发展。

　　来自银监会年中工作会议上的数据，上半年银行新增贷款达到了2.7万亿元，已经超过去年全年3.63万亿元的七成，贷款增速则为15.2%。此前按照去年央行对金融机构新增贷款控制目标，2008年金融机构新增贷款总量将不得超过2007年全年的3.63万亿元。从数据比较来看，下半年银行放贷将继续收紧。

　　此外，基于政策和市场两方面因素的考虑，现时中国人民银行下属的中国行间市场交易商协会对于融资对象有一定限制，尤其不鼓励、不支持银行介入地产及城市开发建设项目，加之市场对房地产行业的投行项目反应偏冷，近期众商业银行开展投行业务对象都将不考虑房地产商。

　　无论是“房地产业和银行抱着一起死”论调还是“断供门事件”，都无法动摇银行对房地产业说“不”的决心，房地产行业融资困局仍将持续较长一段时期。

　　对开发商而言，期待国家短时间内放宽金融政策或者影响需求是不现实的，所以加快销售以回笼资金的做法，是确保企业良性运转最可行、也是最直接的办法，这就需要开发商有切实可行的销售策略和价格策略才行。

　　经济学者

　　劝开发商摒弃暴利观念

　　全国房地产业协会中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌就对开发商的“救市”说非常排斥。他表示，国家统计局发布的全国70个大中城市房地产市场统计数据显示，6月新建住房销售价格同比上涨9.2%，较上月的涨幅减少1个百分点；环比上涨0.1%，较上月涨幅减少0.1%，这说明全国整体房地产市场正处于理性回归过程中。

　　作为“救市论”的坚定反对者，中国社科院研究员易宪容也认为，从国家统计局公布数据来看，到目前为止，国内房地产的繁荣没有改变，特别是房地产开发及市场资金的流入不仅没有改变，反之快速增长。目前房地产市场的问题，并非是要改变政府既有房地产政策来提振居民住房消费，而且要找到房地产症结所在。

　　易宪容认为，开发商所说的房价调整会让中国居民30万亿财富缩水是夸大其词。住房既是投资品也是消费品，对自住型住房者来说，房价涨跌，住房效用都不会改变。受影响的仅是应该受到严格限制的住房投资者。目前房地产市场最大的问题是房价过高，任何一个市场没有卖不出去的住房，只有卖不出去的价格。如果房地产企业能够改变暴利的观念，就能够适应市场发展趋势。

　　“房价和房地产开发面积依然没有下降，国家宏观调控从紧的大背景目前不会改变，过去两年房价涨得太离谱了，正在慢慢回归。”有专家指出，目前房价涨幅回落，只是说明政府宏观调控效果开始显现，这是政府宏观调控的初衷。

　　目前的阶段性调整，利于房地产行业的发展。政府不会也不应该出手救市。不过，今年下半年政府也不会再出台更严厉的宏观调控措施，毕竟政府希望的是房地产市场的稳定发展，而不是大起大落。(李文华 来源：市场报)

　　旁白

　　房市何去何从政府该发话了

　　“救市”嘴仗之实质不过是各派利益博弈的白热化，由于嘴仗大多只是精英们在专业层面唇枪舌剑地交锋，作为利益攸关方的社会公众自然插不上言。老百姓希望房价能“从天上回到地下”，让他们实现“居者有其屋”的梦想。房市何去何从？观望是续是休？政府发话，给公众以信心希望，是时候了！(陈庆贵)

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